別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
台東 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 -2 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　慶彦   TEL.
鑑定評価額 86,100,000 円  １㎡当たりの価格 652,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区根岸４丁目６４番３
｢根岸４－１０－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,160)

1:2.5		 住宅

Ｗ3		 一般住宅のほかアパ
ート等も混在する住
宅地域		 北4m区道 水道、ガス、下水 鶯谷

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４ｍ区
道		 交通

施設		 鶯谷駅北東方

760m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は
相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    675,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    446,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は台東区北部の山手線外側と荒川区東日暮里等を含む住宅地域一帯及びその周辺地域。需要者は、地縁的選
好性を有する個人又は分譲業者が中心である。居住性の整った地域であることや低金利等から需要は堅調であるが、や
や供給不足であり、資源高や金利動向等、先行き不透明な面もある。中心となる取引は、土地１３０㎡で９，０００万
円前後、土地５０㎡程度に分割された新築戸建で６～７，０００万円台が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 熟成した戸建住宅地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係
る主たる需要者はエンドユーザー又は分譲業者が中心で、近隣地域及びその周辺地域は投資目的の取引がやや少なく、
特に標準地のような戸建住宅に適した画地については、収益性の土地価格に与える影響度は希薄であることから、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    895,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[101.0]		 100
[144.6]		 [100.0]
100		 648,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    616,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口はここ数年では最大の増加傾向で推
移し、景気動向は物価高の影響等を受けつつ
も緩やかに回復している。


鶯谷駅徒歩圏で、入谷駅も利用可能な普通住
宅地域で、土地が細分化されるケースも散見
されるものの、市場特性に大きな変化は認め
られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５（公）
６
-22		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.4m道路
、中間画地
１住居
高度地区3種
新防火
(70,160)
b ０５（公）
６
-24		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m私道、
南西3m、角地
１住居
高度地区3種
新防火
(80,160)
c ０８（公）
６
-5		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
d ０８（公）
６
-28		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北3.4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
e １９（公）
６
-21		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.1m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
604,095  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
623,844 		 100
[  90.1]
692,391 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
692,000 
b (　           ) 
520,759  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
548,087 		 100
[  93.9]
583,692 
584,000 
c (　           ) 
500,512  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
560,402 		 100
[  84.1]
666,352 
666,000 
d (　           ) 
618,002  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
769,231 		 100
[  93.8]
820,076 
820,000 
e (　           ) 
687,500  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
710,875 		 100
[ 105.7]
672,540 
673,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    675,000 円／㎡]  



台東 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,328,737 
1,265,781 
6,062,956 
3,720,640 
2,342,316 		 （　0.9554）
2,237,849 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     58,890,763 円　　　　（　    446,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 78.36 Ｓ3 235.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   160 ％   132 ㎡      7.2 m x   17.0 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 居宅（１ＤＫ、６戸）、平均専有面積３４．８３㎡ ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 階段等の共用部の配置を勘案して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
78.36 
88.9 
69.66 
2,986 
208,005 		 1.0  208,005 
1.0  208,005 

 2～ 2		 居宅
78.36 
88.9 
69.66 
3,073 
214,065 		 1.0  214,065 
1.0  214,065 

 3～ 3		 居宅
78.36 
88.9 
69.66 
3,101 
216,016 		 1.0  216,016 
1.0  216,016 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
235.08 
88.9 
208.98 

638,086 		 638,086 
638,086 
⑨年額支払賃料        638,086 円　×　12ヶ月　＝　       7,657,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     208.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,657,032 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       535,992 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,121,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           638,086 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,934 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          638,086 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         201,763 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,328,737 円　　　　（　        55,521 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０３（公賃）６
　　　　-1		 3,416  
(   3,319) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[105.0]		 100
[106.0]		 100
[102.0]
2,950 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,163 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,073 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０３（公賃）６
　　　　-2		 3,477  
(   3,378) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]
3,216 
c ０３（公賃）６
　　　　-3		 3,744  
(   3,638) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[107.0]		 100
[109.0]		 100
[105.0]
2,779 
台東 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 181,200 円  　　　　     60,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 306,281 円  　　　        7,657,032　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      144,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      513,400 円  　　　　     60,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,400 円  　　　　     60,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,400 円  　　　　     60,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,265,781 円　（　　　　　　         9,589 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　     235.08 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,720,640 円  
（　　　　　        28,187 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,328,737 円      
②総費用 1,265,781 円      
③純収益　①－② 6,062,956 円      
④建物等に帰属する純収益 3,720,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,342,316 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,237,849 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,953 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,890,763 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     446,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区根岸四丁目６４番３
 0105000076244-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
台東 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 -2 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　海老沼　利幸   TEL.
鑑定評価額 86,500,000 円  １㎡当たりの価格 655,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区根岸４丁目６４番３
｢根岸４－１０－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,160)

1:2.5		 住宅

Ｗ3		 一般住宅のほかアパ
ート等も混在する住
宅地域		 北4m区道 水道、ガス、下水 鶯谷

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４ｍ区
道		 交通

施設		 鶯谷駅北東方

760m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の地域要因に変動はないため、当分の間は、一般住宅のほかアパート等が混在する住宅地域として推移
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    712,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    495,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内北部及び荒川区の一部を含む山手線「鶯谷」駅から徒歩圏内の住宅地域を中心に、代替可能な区内
の他の住宅地域も含む。土地の需要者は、会社員、個人事業主等が中心であるが、分譲業者の需要も多い。住宅需要の
増加が継続しているが、区内の住宅地面積は少なく、供給も少ないため、地価は上昇している。需要の中心となる価格
帯は土地で５千万円から１億円程度であるが、規模によってはそれ以上の価格での取引も成り立つ。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中小規模の一般住宅を中心に構成されている地域であるが、収益性よりも居住の快適性を重視した自用目
的の取引が多く、投資目的の取引は少ない地域である。従って、不動産の取引市場の実勢を反映した比準価格を標準と
した上で、収益価格を比較考量し、更に単価と総額との関連、地域の地価動向、代表標準地価格との比較検討結果を総
合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    895,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[101.0]		 100
[143.6]		 [100.0]
100		 653,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    616,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は増加傾向にある。不動
産に対する需要の増加により、地価は上昇傾
向にある。


古くからの住宅地域であり、地域要因に変動
はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５（公）
６
-22		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.4m道路
、中間画地
１住居
高度地区3種
新防火
(70,160)
b ０８（公）
６
-6		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.7m区道
、中間画地
１中専
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
c ０５（公）
６
-24		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m私道、
南西3m、角地
１住居
高度地区3種
新防火
(80,160)
d ０５（公）
６
-9		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.3m私道、
中間画地
１住居
特別用途地区
地区計画等
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
604,095  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
628,491 		 100
[  88.2]
712,575 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
713,000 
b (　           ) 
894,206  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
928,186 		 100
[ 131.7]
704,773 
705,000 
c (　           ) 
520,759  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.1]
545,271 		 100
[  76.8]
709,988 
710,000 
d (　           ) 
725,786  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
717,491 		 100
[  99.9]
718,209 
718,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    712,000 円／㎡]  



台東 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,478,167 
1,231,960 
6,246,207 
3,646,720 
2,599,487 		 （　0.9554）
2,483,550 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     65,356,579 円　　　　（　    495,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 78.36 Ｓ3 235.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   160 ％   132 ㎡      7.2 m x   17.0 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫの住宅６戸。平均専有面積約３５㎡を想定。 ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
78.36 
88.9 
69.66 
3,000 
208,980 		 1.0  208,980 
1.0  208,980 

 2～ 2		 住宅
78.36 
88.9 
69.66 
3,050 
212,463 		 1.0  212,463 
1.0  212,463 

 3～ 3		 住宅
78.36 
88.9 
69.66 
3,100 
215,946 		 1.0  215,946 
1.0  215,946 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
235.08 
88.9 
208.98 

637,389 		 637,389 
637,389 
⑨年額支払賃料        637,389 円　×　12ヶ月　＝　       7,648,668 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     208.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,648,668 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       382,433 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,266,235 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           637,389 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,055 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          637,389 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         205,877 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,478,167 円　　　　（　        56,653 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５（公賃）－
６
　　　　-1		 3,644  
(   3,641) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,107 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,139 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０５（公賃）－
６
　　　　-2		 3,300  
(   3,300) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,240 
c ０５（公賃）－
６
　　　　-3		 3,104  
(   2,975) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
3,179 
台東 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 236,800 円  　　　　     59,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 229,460 円  　　　        7,648,668　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      144,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      503,200 円  　　　　     59,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,200 円  　　　　     59,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,200 円  　　　　     59,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,231,960 円　（　　　　　　         9,333 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　     235.08 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,646,720 円  
（　　　　　        27,627 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,478,167 円      
②総費用 1,231,960 円      
③純収益　①－② 6,246,207 円      
④建物等に帰属する純収益 3,646,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,599,487 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,483,550 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,815 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,356,579 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     495,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区根岸四丁目６４番３
 0105000076244-0000
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備考