別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-27 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　剛   TEL.
鑑定評価額 149,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区千石２丁目２０１番２５
｢千石２－２１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高31m
高度地区最低7m

(100,400)
台形
1:2		 事務所兼共同住宅

Ｓ5		 中層の事業所、共同
住宅等が混在する商
業地域		 北西16.5m都道、背面道 水道、ガス、下水 千石

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺で都市計画道路事業が進
行している		 街

路		 １６．５ｍ都道 交通

施設		 千石駅南西方

560m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最高31m
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の事業所、共同住宅等が混在する商業地域であるが、利便性が良好であり、徐々に共同住宅としての利用が
進むものと予測される。なお、周辺で都市計画道路事業が進捗しており、当該事業にも留意する必要がある。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    954,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、対象標準地が所在する文京区及びその周辺区等で、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路及び準幹線
道路沿いの商業地域、住商混在地域を中心とする地域である。主たる需要者は、マンションデベロッパー、不動産業者
等である。都心中心部への利便性が比較的良好であるため、土地需要は高い。立地、規模等により土地総額に幅がある
が、土地は標準的画地規模を前提とすると１．５億円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は都道沿いの商業地域に存し、投資採算性も考慮される土地であるため、賃貸投資前提の収益価格は相応の
規範性が認められる。比準価格は対象標準地との規範性が認められる実際の取引事例を中心として試算しており、市場
の実態が反映されているため説得力を有する。以上の検討及び市場特性を再検討した結果、説得力を有する比準価格を
標準とし収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,440,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[141.6]		 [102.0]
100		 1,130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内において法人の資金調達環境に大きな変
化はなく、外国人投資家を含め投資物件への
需要は強い。ただし今後の金利動向等に留意
する必要がある。

都市計画事業の進捗に留意が必要であるが、
それ以外の地域要因に特段の変動はない。地
価は上昇傾向で推移している。


代替競争不動産との関係において、二方路地
であり、建物利用等においてやや優る。個別
的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.6
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８３５２公
０６
-19		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東19m都道、
中間画地
準工
高度3種最高31m
高度地区
(70,400)
b ８３５２公
０６
-18		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西18m都道、
北西3.4m、
北東3.1m、
三方路
準工
高度3種最高31m
(80,400)
c ７８５５公
０６
-8		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17m国道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(100,400)
d ５６８６公
０６
-15		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西12.2m区道、
中間画地
準工
高度3種最高22m
特別工業地区
(70,300)
e ６９３１公
０６
-30		 文京区

 借地
権

   
（　          ） 		 不整形 西8.3m区道、
北3.5m、角地
１住居
高度3種最高22m
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,191,412  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,314,127 		 100
[ 101.0]
1,301,116 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,330,000 
b (　           ) 
940,894  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.6]
1,061,671 		 100
[  91.4]
1,161,566 
1,180,000 
c (　           ) 
1,304,140  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,381,084 		 100
[ 117.2]
1,178,399 
1,200,000 
d (　           ) 
588,699  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
871,275 		 100
[  78.2]
1,114,162 
1,140,000 
e (　    846,550) 
1,209,357  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,274,662 		 100
[  96.4]
1,322,263 
1,350,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -4.2 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  +8.4 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.1 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  +6.8 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,220,000 円／㎡]  



文京 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,636,595 
4,391,777 
13,244,818 
8,643,200 
4,601,618 		 （　0.9575）
4,406,049 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    125,887,114 円　　　　（　    954,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 112.10 Ｓ6 450.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高31m
高度地区最低7m		 100 ％   400 ％   400 ％   132 ㎡      8.7 m x   15.0 m  前面道路：都道     　  16.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所のフロア貸し、２階以上は専有面積約３１㎡～６３㎡の単身者及びファミリー向け住居を想定。 ⑦有効率　  91.4 ％
の理由		 同種の建物の標準的な共用面積を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
100.76 
94.3 
94.97 
3,623 
344,076 		 6.0  2,064,456 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
69.91 
90.5 
63.29 
3,450 
218,351 		 1.0  218,351 
1.0  218,351 

 3～ 3		 住宅
69.91 
90.5 
63.29 
3,485 
220,566 		 1.0  220,566 
1.0  220,566 

 4～ 5		 住宅
69.91 
90.5 
63.29 
3,519 
222,718 		 1.0  222,718 
1.0  222,718 

 6～ 6		 住宅
69.91 
90.5 
63.29 
3,450 
218,351 		 1.0  218,351 
1.0  218,351 

計
450.31 
91.4 
411.42 

1,446,780 		 3,167,160 
1,102,704 
⑨年額支払賃料      1,446,780 円　×　12ヶ月　＝　      17,361,360 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     411.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　         987,408 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,348,768 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,009,182 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,339,586 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,167,160 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,930 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,102,704 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　         267,079 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,636,595 円　　　　（　       133,611 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７１１７公０６
賃
　　　　-19		 3,138  
(   3,138) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,236 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,527 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ７１１７公０６
賃
　　　　-20		 3,563  
(   3,486) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]		 100
[101.0]
3,603 
c ７１１７公０６
賃
　　　　-21		 3,251  
(   3,177) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[106.1]		 100
[ 95.0]
3,750 
文京 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 740,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,834,877 円  　　　       18,348,768　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      262,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,258,000 円  　　　　    148,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,391,777 円　（　　　　　　        33,271 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9575    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 148,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 319,000 円／㎡　×　     450.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0580 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,643,200 円  
（　　　　　        65,479 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,636,595 円      
②総費用 4,391,777 円      
③純収益　①－② 13,244,818 円      
④建物等に帰属する純収益 8,643,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,601,618 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,406,049 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,379 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    125,887,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     954,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区千石二丁目２０１番２５
 0103000047359-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
文京 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-27 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　蛯原　裕人   TEL.
鑑定評価額 148,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区千石２丁目２０１番２５
｢千石２－２１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高31m
高度地区最低7m

(100,400)
台形
1:2		 事務所兼共同住宅

Ｓ5		 中層の事業所、共同
住宅等が混在する商
業地域		 北西16.5m都道、背面道 水道、ガス、下水 千石

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６．５ｍ都道 交通

施設		 千石駅南西方

560m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最高31m
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の事務所や共同住宅を中心とした幹線道路沿いの商業地域である。周辺の土地利用は当面現状を維持してい
くと思われるが、周辺で進行する環状第４号線街路整備事業により中長期的に利便性が向上すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    957,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区及び隣接区内の比較的広い幅員の道路沿いに所在し、かつ最寄駅から徒歩圏内の中層の事業所や共
同住宅等が混在する商業地域と判定した。需要者は投資や資産保有を目的とする一般法人や個人投資家等、画地規模が
纏まる場合はマンションデベロッパーが中心となる。都心立地を反映し地価は高止まりの状況で推移している。取引価
格は規模や立地により差異があるが、標準地同程度規模の土地の中心価格帯は総額１億５千万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例から求められた市場を反映する試算価格であり説得力を有する。主な市場参加者は
画地規模を考慮すると投資や資産保有を目的とする一般法人、個人投資家等が中心であり、収益性に加えて市場におけ
る取引動向に基づき投資判断を行うと考えられる。よって、実勢価格を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付
け、代表標準地との検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,440,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[141.3]		 [102.0]
100		 1,130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動正常化に伴い、商業地の賃貸需要は
回復傾向にあり、地価水準も堅調に推移。た
だし、今後の物価・金利動向に留意を要する
。

事務所、共同住宅が混在する路線商業地域で
ある。周辺の都市計画事業により、中長期的
にはより利便性が向上するものと思われる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１５０公
０６
-14		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西19.6m都
道、中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
b ８３５２公
０６
-18		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西18m都道、
北西3.4m、
北東3.1m、
三方路
準工
高度3種最高31m
(80,400)
c ５４１２公
０６
-33		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西18m都道、
北西11m、
角地
近商
高度3種最高31m
(100,400)
d ５４１２公
０６
-6		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.5m区道、
中間画地
準工
高度3種最高22m
第２種文教地区
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
814,143  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
857,293 		 100
[  76.1]
1,126,535 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,150,000 
b (　           ) 
940,894  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.6]
1,061,671 		 100
[  89.5]
1,186,225 
1,210,000 
c (　           ) 
1,132,639  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 105.0]
1,157,956 		 100
[  93.9]
1,233,180 
1,260,000 
d (　           ) 
911,043  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
969,939 		 100
[  81.1]
1,195,979 
1,220,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -4.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -1.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.1 交通・接近　  -4.8 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,200,000 円／㎡]  



文京 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、土地の再調達価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,762,583 
4,709,177 
13,053,406 
8,436,000 
4,617,406 		 （　0.9575）
4,421,166 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    126,319,029 円　　　　（　    957,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 112.10 Ｓ6 450.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高31m
高度地区最低7m		 100 ％   400 ％   400 ％   132 ㎡      8.7 m x   15.0 m  前面道路：都道     　  16.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所、２～６階は専有面積３２㎡の住戸を中心とした総戸数９戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  91.4 ％
の理由		 同種の建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
100.76 
94.3 
94.97 
3,771 
358,132 		 6.0  2,148,792 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
69.91 
90.5 
63.29 
3,279 
207,528 		 1.0  207,528 
1.0  207,528 

 3～ 3		 住宅
69.91 
90.5 
63.29 
3,345 
211,705 		 1.0  211,705 
1.0  211,705 

 4～ 5		 住宅
69.91 
90.5 
63.29 
3,377 
213,730 		 1.0  213,730 
1.0  213,730 

 6～ 6		 住宅
69.91 
90.5 
63.29 
3,279 
207,528 		 1.0  207,528 
1.0  207,528 

計
450.31 
91.4 
411.42 

1,412,353 		 3,203,013 
1,054,221 
⑨年額支払賃料      1,412,353 円　×　12ヶ月　＝　      16,948,236 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     411.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　         987,408 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,935,644 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       717,426 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,218,218 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,203,013 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,749 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,054,221 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         513,616 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,762,583 円　　　　（　       134,565 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８５３３公０６
賃
　　　　-14		 3,058  
(   2,929) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,324 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,420 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,279 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ８５３３公０６
賃
　　　　-15		 3,221  
(   3,088) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[101.0]
3,375 
c ９００５公０６
賃貸
　　　　-24		 3,594  
(   3,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]
3,564 
文京 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 740,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,152,277 円  　　　       17,935,644　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      262,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,258,000 円  　　　　    148,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,709,177 円　（　　　　　　        35,676 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9575    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 148,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     450.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,436,000 円  
（　　　　　        63,909 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,762,583 円      
②総費用 4,709,177 円      
③純収益　①－② 13,053,406 円      
④建物等に帰属する純収益 8,436,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,617,406 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,421,166 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,494 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    126,319,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     957,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区千石二丁目２０１番２５
 0103000047359-0000
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備考