別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
文京 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-21 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森　久子   TEL.
鑑定評価額 290,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 870,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区本郷５丁目１３６番２外
｢本郷５－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度3種最高24m
第２種文教地区

(93,375)
台形
1:2.5		 事務所兼住宅

ＲＣ4F1B		 中層の店舗併用住宅
等が多く見られる商
業地域		 南西8.8m区道 水道、ガス、下水 本郷三丁目

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．８ｍ区道 交通

施設		 本郷三丁目駅北西方

280m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度3種最高24m
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 菊坂通り沿いに中層店舗併用住宅、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。最寄駅及び都心への接近条件
に恵まれており、まとまった規模の土地についてはマンション用地の需要が増すものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  -2.0
建蔽率　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    953,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、文京区内の店舗兼共同住宅等が多く見られる商業地域である。需要者の中心は中小法人、個人事業者、
収益物件及びその用地を探す不動産業者、投資家等と判断される。良好な資金調達環境の下、不動産需要は堅調に推移
しており、特に利便性の高い立地への需要は引き続き旺盛である。供給が限定的なこともあり、取引価格及び規模はま
ちまちであるが、需要の中心となる価格帯は２００㎡程度の画地で総額２億～２．５億円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の商業地域の事例を採用し、規範性に応じた検討を加えて試算したものであり、市場の実勢を
反映して説得力を有する。収益価格は最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定して試算した。対
象標準地は店舗兼共同住宅が多い商業地域に存し収益性も考慮した価格形成が行われると思料される。よって、実証的
な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,030,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 [ 98.0]
100		 1,160,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,090,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 文京区の商業地は安定的な資金調達環境を背
景に、分譲マンション用地及び共同住宅主体
の投資用不動産の需要が引き続き堅調である
。

最寄駅にも近い近隣商業地域であり、高度利
用も可能なため、共同住宅地需要は堅調であ
る。地域要因に変化はない。


個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６２７８公
０６
-8		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西6m区道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
駐車場整備地区
(100,360)
b ７８５５公
０６
-8		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17m国道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(100,400)
c ５４１２公
０６
-33		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西18m都道、
北西11m、
角地
近商
高度3種最高31m
(100,400)
d ８３５２公
０６
-18		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西18m都道、
北西3.4m、
北東3.1m、
三方路
準工
高度3種最高31m
(80,400)
e ６２７８公
０６
-21		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.5m区道
、中間画地
近商
高度3種最高17m
高度地区
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,556,722  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,644,779 		 100
[ 120.4]
1,366,096 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   -2.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
1,340,000 
b (　           ) 
1,304,140  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,381,084 		 100
[ 111.8]
1,235,317 
1,210,000 
c (　           ) 
1,132,639  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 105.0]
1,157,956 		 100
[  91.8]
1,261,390 
1,240,000 
d (　           ) 
940,894  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.6]
1,061,671 		 100
[  87.3]
1,216,118 
1,190,000 
e (　           ) 
799,645  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
857,219 		 100
[  74.7]
1,147,549 
1,120,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.6 交通・接近　  +0.1 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.7 交通・接近　  +0.8 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.9 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.9 交通・接近　  -7.1 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  +0.9 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,220,000 円／㎡]  



文京 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,758,685 
6,935,704 
22,822,981 
14,131,300 
8,691,681 		 （　0.9592）
8,337,060 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    238,201,714 円　　　　（　    953,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 190.00 ＲＣ4 760.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最高24m
第２種文教地区		 93 ％   400 ％   375 ％   250 ㎡      9.5 m x   25.0 m  前面道路：区道     　   8.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は共同住宅を想定。住宅の平均専有面積は５４㎡程度。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.00 
80.0 
152.00 
4,080 
620,160 		 6.0  3,720,960 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
190.00 
85.0 
161.50 
3,640 
587,860 		 1.0  587,860 
1.0  587,860 

 3～ 4		 住宅
190.00 
85.0 
161.50 
3,700 
597,550 		 1.0  597,550 
1.0  597,550 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
760.00 
83.8 
636.50 

2,403,120 		 5,503,920 
1,782,960 
⑨年額支払賃料      2,403,120 円　×　12ヶ月　＝　      28,837,440 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     636.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,527,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,365,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,518,252 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,846,788 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,503,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,287 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,782,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         859,610 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,758,685 円　　　　（　       119,035 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６７１８公０６
賃
　　　　-12		 3,606  
(   3,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,833 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,797 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,640 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６７１８公０６
賃
　　　　-13		 3,776  
(   3,620) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[106.0]		 100
[ 92.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,759 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 753,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,036,504 円  　　　       30,365,040　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      510,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,133,500 円  　　　　    251,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       251,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       251,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,935,704 円　（　　　　　　        27,743 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 251,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 321,000 円／㎡　×　     760.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,131,300 円  
（　　　　　        56,525 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,758,685 円      
②総費用 6,935,704 円      
③純収益　①－② 22,822,981 円      
④建物等に帰属する純収益 14,131,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,691,681 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,337,060 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,348 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    238,201,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     953,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区本郷五丁目１３６番２
 0103000100119-0000
2 　文京区本郷五丁目１３６番７
 0103000100124-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
文京 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-21 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　大樹   TEL.
鑑定評価額 295,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 870,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区本郷５丁目１３６番２外
｢本郷５－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度3種最高24m
第２種文教地区

(93,375)
台形
1:2.5		 事務所兼住宅

ＲＣ4F1B		 中層の店舗併用住宅
等が多く見られる商
業地域		 南西8.8m区道 水道、ガス、下水 本郷三丁目

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．８ｍ区道 交通

施設		 本郷三丁目駅北西方

280m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度3種最高24m
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 菊坂通り沿いに中層の店舗併用住宅等が多く見られる商業地域であるが、今後は共同住宅としての利用が進むと
予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  -2.0
建蔽率　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区及び周辺区を中心とする最寄り駅に近接した都心部の商業地域である。当該地域における主な需要
者層は店舗付共同住宅等の開発・賃貸経営を企図する不動産業者又は法人等である。中心となる価格帯は標準的な規模
を有する土地で３億円程度と思料する。優良立地の稀少性、投資適格性の高い物件の枯渇感、金融緩和政策の継続等か
ら市場参加者間での競合が認められ、需要は旺盛である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸経営の投資採算性を示している収益価格は、実際の取引価格を基礎としている比準価格よりやや低位に試算された
。これは堅調な賃貸需要のもと資産の安全性が高いことを収益価格の試算において十分に反映することができなかった
ためと思料する。以上より、市場性を反映した比準価格を中心に投資採算性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準
地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,030,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.8]		 [ 98.0]
100		 1,180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,090,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安による物価高、インバウンドの回復等に
よりアセット間で需要の強弱がみられるが、
金融緩和政策継続を背景に地価は上昇傾向に
ある。

中層の店舗併用住宅等が多く見られる商業地
域であり、地域要因に格別の変動要因はない
。


個別的要因に変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.1
交通・接近　　　  -8.8
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６２７８公
０６
-6		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
高度地区
(100,400)
b ８８８９公
０６
-48		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m区道、
中間画地
近商
高度地区最高46m
第二種文教地区
(100,360)
c ５６８６公
０６
-28		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地
商業
高度地区最高46m
高度地区
(100,360)
d ５６８６公
０６
-2		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m区道
、中間画地
２中専
高度3種最高22m
第１種文教地区
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,624,235  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,729,810 		 100
[ 130.6]
1,324,510 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   -2.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
1,300,000 
b (　           ) 
1,408,438  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,568,805 		 100
[ 116.1]
1,351,253 
1,320,000 
c (　           ) 
1,340,091  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,413,538 		 100
[ 102.3]
1,381,758 
1,350,000 
d (　           ) 
1,188,205  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,217,910 		 100
[ 104.6]
1,164,350 
1,140,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.2 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.6 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.6 交通・接近　 -12.4 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  -5.8 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,280,000 円／㎡]  



文京 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,016,784 
7,137,548 
23,879,236 
14,300,200 
9,579,036 		 （　0.9592）
9,188,211 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    262,520,314 円　　　　（　  1,050,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 190.00 ＲＣ4 760.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最高24m
第２種文教地区		 93 ％   400 ％   375 ％   250 ㎡      9.5 m x   25.0 m  前面道路：区道     　   8.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～４階５０㎡程度のファミリー向け共同住宅を想定 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.00 
80.0 
152.00 
4,240 
644,480 		 6.0  3,866,880 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
190.00 
85.0 
161.50 
3,800 
613,700 		 1.0  613,700 
1.0  613,700 

 3～ 4		 住宅
190.00 
85.0 
161.50 
3,875 
625,813 		 1.0  625,813 
1.0  625,813 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
760.00 
83.8 
636.50 

2,509,806 		 5,732,206 
1,865,326 
⑨年額支払賃料      2,509,806 円　×　12ヶ月　＝　      30,117,672 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     636.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,527,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,645,272 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,582,264 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,063,008 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,732,206 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,456 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,865,326 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         899,320 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,016,784 円　　　　（　       124,067 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８８８９公０６
賃
　　　　-13		 3,711  
(   3,558) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,866 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,964 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ８８８９公０６
賃
　　　　-14		 4,166  
(   3,994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,090 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,270,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,689,848 円  　　　       31,645,272　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      510,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,159,000 円  　　　　    254,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       254,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       254,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,137,548 円　（　　　　　　        28,550 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 254,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　     760.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,300,200 円  
（　　　　　        57,201 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,016,784 円      
②総費用 7,137,548 円      
③純収益　①－② 23,879,236 円      
④建物等に帰属する純収益 14,300,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,579,036 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,188,211 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,753 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    262,520,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,050,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区本郷五丁目１３６番２
 0103000100119-0000
2 　文京区本郷五丁目１３６番７
 0103000100124-0000
3 　
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備考