別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-19 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森永　愼一   TEL.
鑑定評価額 296,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区本郷１丁目２３番２２外
｢本郷１－４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高60m
第２種文教地区

(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 高層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南西40m都道 水道、ガス、下水 都営水道橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 都営水道橋駅近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高60m
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに高層店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するもの
と思われる。経済活動の正常化に伴い一時期減退していた店舗需要が回復し地価は上昇基調にて推移している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,810,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,280,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区及び隣接区内の幹線道路沿いに店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は収益物件を
探す投資法人や開発用地を探す不動産会社であるが、自社ビルを探す事業法人も需要者として考えられる。経済活動の
正常化とともに飲食を中心に大きく減退していた業務用物件の賃貸需要は回復し地価は上昇基調にて推移している。立
地、規模等により価格水準は大きく異なるものの市場の中心価格帯を標準的規模の画地で総額３億円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事例の収集範囲を拡大するとともに取引時点を遡らざるを得なかったが、補修正及び要因比較ともに適正に行われてお
り比準価格は標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、標準地は地下鉄水道橋駅に近接し周辺に
は数多くの収益物件が存するので収益価格は取引の指標として重要である。従って、市場性を反映した比準価格を中心
に収益性を反映した収益価格を関連付け更には代表標準地との検討を踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,720,000 円／㎡		 [112.1]
100		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 2,640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 文京区内の商業地においては、コロナ禍によ
り飲食を中心に一時期減退していた店舗需要
が回復し、地価は上昇基調にて推移している
。

高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ幹線道路
沿いの商業地域として熟成しており、地域要
因に特段の変動は見受けられない。


事務所ビル用地としてはやや小ぶりであるが
、地域の標準的規模であり、地域内の競争力
は普通程度。個別的要因に特段の変動は見受
けられない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６２７８公
０６
-19		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16.5m都
道、
南西2.9m、
二方路
商業
高度地区最高46m
高度地区
(100,600)
b ７８５５公
０６
-7		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西40.5m都道、
南5.8m、角地
商業
高度地区最高46m
(100,600)
c ９００５公
０６
-22		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m都道、
中間画地
商業
高度地区46m
(96,543)
d ４３４９公
０６
-16		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m国道、
北西12m、
角地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,158,741  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
2,351,254 		 100
[  83.0]
2,832,836 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,830,000 
b (　           ) 
3,693,388  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,700,423 		 100
[ 131.8]
2,807,605 
2,810,000 
c (　           ) 
1,949,946  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,131,291 		 100
[  76.4]
2,789,648 
2,790,000 
d (　           ) 
2,444,058  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
2,494,310 		 100
[  88.4]
2,821,618 
2,820,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　 -13.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　 -12.2 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　 -13.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,810,000 円／㎡]  



文京 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,566,308 
10,627,628 
22,938,680 
13,876,800 
9,061,880 		 （　0.9599）
8,698,499 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    255,838,206 円　　　　（　  2,280,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 85.90 Ｓ9F1B 717.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
第２種文教地区		 100 ％   600 ％   600 ％   112 ㎡      9.1 m x   12.2 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～２階は店舗、３階～９階は事務所で、各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  76.6 ％
の理由		 同種同規模の建物の一般的な有効率による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
86.60 
51.2 
44.30 
5,600 
248,080 		 10.0  2,480,800 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
77.00 
68.1 
52.40 
7,000 
366,800 		 10.0  3,668,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
69.20 
81.8 
56.60 
5,600 
316,960 		 10.0  3,169,600 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
69.20 
81.8 
56.60 
4,200 
237,720 		 6.0  1,426,320 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
717.20 
76.6 
549.50 

2,595,880 		 19,302,640 
0 
⑨年額支払賃料      2,595,880 円　×　12ヶ月　＝　      31,150,560 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     549.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,989,370 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣周辺の同等規模の店舗事務所ビルの共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により十分担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,139,930 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,756,997 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,382,933 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,302,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         183,375 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,566,308 円　　　　（　       299,699 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６９３１公０６
賃
　　　　-40		 3,862  
(   3,741) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,379 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,221 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６９３１公０６
賃
　　　　-41		 2,736  
(   2,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,269 
c ６９３１公０６
賃
　　　　-42		 3,344  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.2]		 100
[100.0]
4,361 
文京 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 708,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,833,228 円  　　　       35,139,930　×　　　　  16.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,608,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,006,000 円  　　　　    236,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       236,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       236,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,627,628 円　（　　　　　　        94,890 円／㎡）　　（経費率　　  31.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 236,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     717.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,876,800 円  
（　　　　　       123,900 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,566,308 円      
②総費用 10,627,628 円      
③純収益　①－② 22,938,680 円      
④建物等に帰属する純収益 13,876,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,061,880 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,698,499 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       77,665 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    255,838,206 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,280,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区本郷一丁目２３番２２
 0103000087852-0000
2 　文京区本郷一丁目２３番２３
 0103000087853-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-19 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　角田　綾子   TEL.
鑑定評価額 295,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,630,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区本郷１丁目２３番２２外
｢本郷１－４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高60m
第２種文教地区

(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 高層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南西40m都道 水道、ガス、下水 都営水道橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 商圏に東京ドームあり 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 都営水道橋近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高60m
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗付事務所ビルを主体とする地域であり、当面は現状のまま推移していくと予測する。その利便性から用地需
要は根強く地価は上昇傾向にあるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,410,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区を中心とし、交通利便性に恵まれた高容積の幹線道路沿いの商業地域と把握される。主たる想定需
要者層は、自社利用目的の一般法人、開発・転売目的の不動産事業者等が想定される。市場需給動向は、投資用物件の
需要は引き続き旺盛で、供給が限定的なことから、取引価格は上昇傾向で推移している。中心価格帯は規模により様々
であるが、標準的画地の規模で土地総額３億円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 売買市場及び賃貸市場共に熟成しており、各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と
判断される。市場参加者は、賃貸経営における投資採算性を反映した収益価格を検討しつつ、市場での取引動向に着目
して行動するものと思われ、よって本件では、取引市場の実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相
互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,720,000 円／㎡		 [112.1]
100		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 2,640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年の取引件数は増加、オフィス賃料及
び空室率は弱含みであるが、人流は回復して
おり、取引需要も旺盛で利回りは引き続き低
下傾向にある。

地域要因及び同一需給圏内における相対的位
置に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８８８９公
０６
-50		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m国道、
中間画地
商業
高度地区最高46m
第二種文教地区
(100,600)
b ８８８９公
０６
-22		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南19m都道、
中間画地
商業
高度地区最高46m
第二種文教地区
(100,600)
c ４３４９公
０６
-16		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m国道、
北西12m、
角地
商業

(100,600)
d ８３５２公
０６
-2		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
第２種文教地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,770,257  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,275,471 		 100
[  88.3]
4,841,983 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,840,000 
b (　           ) 
1,833,352  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
2,188,194 		 100
[  83.1]
2,633,206 
2,630,000 
c (　           ) 
2,444,058  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,541,820 		 100
[  79.7]
3,189,235 
3,190,000 
d (　           ) 
1,526,252  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
1,737,958 		 100
[  73.8]
2,354,957 
2,350,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  -3.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.2 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.2 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.4 交通・接近　  -5.8 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,800,000 円／㎡]  



文京 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,348,943 
11,171,763 
24,177,180 
14,406,000 
9,771,180 		 （　0.9405）
9,189,795 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    270,288,088 円　　　　（　  2,410,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 85.90 Ｓ9F1B 717.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
第２種文教地区		 100 ％   600 ％   600 ％   112 ㎡      9.1 m x   12.2 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～２階店舗、３階以上事務所（いずれも原則フロア貸） ⑦有効率　  76.6 ％
の理由		 標準的な有効率、レイアウト等より
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
86.60 
51.2 
44.30 
5,585 
247,416 		 10.0  2,474,160 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
77.00 
68.1 
52.40 
6,928 
363,027 		 10.0  3,630,270 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
69.20 
81.8 
56.60 
5,585 
316,111 		 10.0  3,161,110 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
69.20 
81.8 
56.60 
4,199 
237,663 		 6.0  1,425,978 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
717.20 
76.6 
549.50 

2,590,195 		 19,247,386 
0 
⑨年額支払賃料      2,590,195 円　×　12ヶ月　＝　      31,082,340 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　     549.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,934,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似事例等より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,016,940 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,850,847 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,166,093 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,247,386 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         182,850 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,348,943 円　　　　（　       315,616 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６２７８公０６
賃
　　　　-23		 4,251  
(   4,083) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.4]		 100
[100.0]
4,111 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,199 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６２７８公０６
賃
　　　　-25		 4,263  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.3]		 100
[100.0]
4,721 
c ７８５５公０６
賃
　　　　-11		 3,812  
(   3,781) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.6]		 100
[100.0]
4,011 
文京 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 735,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,255,863 円  　　　       37,016,940　×　　　　  16.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,608,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,082,500 円  　　　　    245,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,171,763 円　（　　　　　　        99,748 円／㎡）　　（経費率　　  31.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 245,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 332,000 円／㎡　×　     717.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,406,000 円  
（　　　　　       128,625 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,348,943 円      
②総費用 11,171,763 円      
③純収益　①－② 24,177,180 円      
④建物等に帰属する純収益 14,406,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,771,180 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,189,795 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       82,052 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    270,288,088 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,410,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区本郷一丁目２３番２２
 0103000087852-0000
2 　文京区本郷一丁目２３番２３
 0103000087853-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考