別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-15 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　角田　綾子   TEL.
鑑定評価額 525,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区本郷３丁目７０３番６外
｢本郷３－３９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
第２種文教地区
高度地区最高60m

(100,600)

1.5:1		 事務所兼倉庫

ＲＣ7F1B		 中高層の事務所ビル
や共同住宅が多い商
業地域		 北西22m区道 水道、ガス、下水 本郷三丁目

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    12 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 本郷三丁目駅東方

230m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高60m
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビルや共同住宅が混在する環境にあるが、今後は共同住宅としての利用が増えていくものと予測
する。地価水準は引き続き上昇傾向にあるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区を中心とし、交通利便性に恵まれた高容積の幹線または準幹線道路沿いの商業地域と把握される。
主たる想定需要者層は、自社利用目的の一般法人、転売目的の不動産事業者やマンション開発目的のディベロッパー等
が想定される。市場需給動向は、需要が根強い反面、供給が限定的であり、取引価格は引き続き上昇傾向にある。中心
価格帯は規模により様々であるが、標準的画地の規模で土地総額５～６億円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 売買市場及び賃貸市場共に熟成しており、各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と
判断される。標準地は比較的規模がまとまっており、市場参加者は、賃貸経営における投資採算性を検討しつつ、市場
での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって本件では、取引市場の実態を反映した比準価格及び収益性を
反映した収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,720,000 円／㎡		 [112.1]
100		 100
[105.0]		 100
[133.7]		 [100.0]
100		 2,170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年の人口・世帯数及び取引件数は増加
、住宅着工件数は減少傾向。開発業者による
マンション用地需要は引き続き旺盛である。


地域要因及び同一需給圏内における相対的位
置に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.6
交通・接近　　　  +4.8
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０６
-29		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西43.2m都
道、
南西3.1m、
角地
商業
高度地区最低7m
(92,446)
b ７１１７公
０６
-21		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西40m都道、
中間画地
商業

(100,500)
c ９００５公
０６
-22		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m都道、
中間画地
商業
高度地区46m
(96,543)
d １－６公

-11		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m都道、
南東3.7m、
二方路
商業

(100,500)
e ６９３１公
０６
-30		 文京区

 借地
権

   
（　          ） 		 不整形 西8.3m区道、
北3.5m、角地
１住居
高度3種最高22m
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,617,765  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
1,768,022 		 100
[  51.0]
3,466,710 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,470,000 
b (　           ) 
1,053,406  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,168,421 		 100
[  57.3]
2,039,129 
2,040,000 
c (　           ) 
1,949,946  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,131,291 		 100
[  76.3]
2,793,304 
2,790,000 
d (　           ) 
1,512,677  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,586,137 		 100
[  75.1]
2,112,033 
2,110,000 
e (　    846,550) 
1,209,357  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,274,662 		 100
[  52.3]
2,437,212 
2,440,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.2 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.6 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　  -3.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　  +1.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  +1.4 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　  -2.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　  +2.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,350,000 円／㎡]  



文京 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,772,864 
15,266,556 
44,506,308 
26,513,200 
17,993,108 		 （　0.9395）
16,904,525 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    482,986,429 円　　　　（　  2,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 180.00 ＲＣ8 1,440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
第２種文教地区
高度地区最高60m		 100 ％   600 ％   600 ％   242 ㎡     20.0 m x   12.1 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸事務所（分割可）、２階以上各階３戸の共同住宅 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 標準的な有効率、レイアウト等より
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
180.00 
60.0 
108.00 
4,462 
481,896 		 8.0  3,855,168 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
180.00 
90.0 
162.00 
3,686 
597,132 		 1.0  597,132 
1.0  597,132 

 3～ 7		 共同住宅
180.00 
90.0 
162.00 
3,880 
628,560 		 1.0  628,560 
1.0  628,560 

 8～ 8		 共同住宅
180.00 
90.0 
162.00 
3,996 
647,352 		 1.0  647,352 
1.0  647,352 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,440.00 
86.3 
1,242.00 

4,869,180 		 8,242,452 
4,387,284 
⑨年額支払賃料      4,869,180 円　×　12ヶ月　＝　      58,430,160 円 
⑩a共益費（管理費）             235 円／㎡　×　   1,242.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,502,440 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,932,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,096,630 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,835,970 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,242,452 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,303 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,387,284 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         858,591 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,772,864 円　　　　（　       246,995 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６２７８公０６
賃
　　　　-10		 3,797  
(   3,687) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,876 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,880 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６７１８公０６
賃
　　　　-12		 3,606  
(   3,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[106.0]
4,200 
c ６２７８公０６
賃
　　　　-11		 4,372  
(   4,248) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,507 
文京 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,856,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 6,564,856 円  　　　       61,932,600　×　　　　  10.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      847,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,046,000 円  　　　　    476,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       476,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       476,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,266,556 円　（　　　　　　        63,085 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 476,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 321,000 円／㎡　×　   1,440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0557     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 45 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,513,200 円  
（　　　　　       109,559 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,772,864 円      
②総費用 15,266,556 円      
③純収益　①－② 44,506,308 円      
④建物等に帰属する純収益 26,513,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,993,108 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,904,525 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       69,853 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    482,986,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区本郷三丁目７０３番６
 0103000090953-0000
2 　文京区本郷三丁目７０３番１０
 0103000090957-0000
3 　文京区本郷三丁目７０３番７
 0103000090954-0000
4 　文京区本郷三丁目７０３番８
 0103000090955-0000
5 　文京区本郷三丁目７０３番９
 0103000090956-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-15 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　剛   TEL.
鑑定評価額 530,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区本郷３丁目７０３番６外
｢本郷３－３９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
第２種文教地区
高度地区最高60m

(100,600)

1.5:1		 事務所兼倉庫

ＲＣ7F1B		 中高層の事務所ビル
や共同住宅が多い商
業地域		 北西22m区道 水道、ガス、下水 本郷三丁目

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    12 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 本郷三丁目駅東方

230m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
第２種文教地区
高度地区最高60m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層事務所ビルが多く、共同住宅も混在しており、今後は徐々に共同住宅としての利用が高まっていくと予測
される。不動産需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,990,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、対象標準地が所在する文京区及びその周辺区等で比較的利便性の高い幹線道路及び準幹線道路沿いの商
業地域を中心とする地域である。主たる需要者は、自用目的の法人のほか、マンションデベロッパー、不動産業者等で
ある。都心中心部への利便性が良好であるため土地需要は高い。立地、規模等により土地総額に幅があるが、土地は標
準的画地規模を前提とすると５億円～６億円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本郷三丁目駅徒歩圏の比較的高度利用可能な商業地域に存し、投資採算性も重視される土地であるため、賃貸投資前提
の収益価格は相応の規範性が認められる。比準価格は対象標準地との規範性が認められる実際の取引事例を中心として
試算しており、市場の実態が反映されているため説得力を有する。以上の検討及び市場特性を再検討した結果、比準価
格と収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,720,000 円／㎡		 [112.1]
100		 100
[105.0]		 100
[132.6]		 [100.0]
100		 2,190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内において法人の資金調達環境に大きな変
化はなく、外国人投資家を含め投資物件への
需要は強い。ただし今後の金利動向等に留意
する必要がある。

比較的高容積率の商業地域であり、地域要因
に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移
している。


代替競争不動産との関係において、立地、環
境、地積規模で概ね標準的であり、個別的要
因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.3
交通・接近　　　  +5.4
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８８８９公
０６
-22		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南19m都道、
中間画地
商業
高度地区最高46m
第２種文教地区
(100,600)
b ８３５２公
０６
-1		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.8m区道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
第２種文教地区
(100,600)
c ８３５２公
０６
-21		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東40m都道、
中間画地
商業
高度地区最高46m
(100,600)
d １０公０６

-10		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m都道、
東7.6m、角地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,833,352  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,035,021 		 100
[  94.5]
2,153,461 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,150,000 
b (　           ) 
2,068,225  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,202,660 		 100
[  87.7]
2,511,585 
2,510,000 
c (　           ) 
1,711,712  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,915,406 		 100
[  78.5]
2,440,008 
2,440,000 
d (　           ) 
2,387,621  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,330,773 		 100
[  91.6]
2,544,512 
2,540,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  +2.4 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　  +0.2 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  -6.4 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.2 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,380,000 円／㎡]  



文京 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,693,414 
14,512,504 
45,180,910 
27,249,200 
17,931,710 		 （　0.9395）
16,846,842 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    481,338,343 円　　　　（　  1,990,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 180.00 ＲＣ8 1,440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
第２種文教地区
高度地区最高60m		 100 ％   600 ％   600 ％   242 ㎡     20.0 m x   12.1 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所のフロア貸し、２階以上は平均専有面積約５４㎡のファミリー向け住宅を想定。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 同種の建物の標準的な共用面積を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
180.00 
60.0 
108.00 
4,196 
453,168 		 8.0  3,625,344 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
3,780 
612,360 		 1.0  612,360 
1.0  612,360 

 3～ 5		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
3,856 
624,672 		 1.0  624,672 
1.0  624,672 

 6～ 8		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
3,931 
636,822 		 1.0  636,822 
1.0  636,822 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,440.00 
86.3 
1,242.00 

4,850,010 		 8,022,186 
4,396,842 
⑨年額支払賃料      4,850,010 円　×　12ヶ月　＝　      58,200,120 円 
⑩a共益費（管理費）             230 円／㎡　×　   1,242.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,427,920 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,628,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,081,402 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,546,638 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,022,186 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,211 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,396,842 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,070,565 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,693,414 円　　　　（　       246,667 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７１１７公０６
賃
　　　　-13		 4,482  
(   4,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.0]
3,966 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,864 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,780 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ７１１７公０６
賃
　　　　-14		 4,587  
(   4,484) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
4,122 
c ７１１７公０６
賃
　　　　-15		 4,200  
(   4,105) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[106.1]		 100
[108.0]
3,740 
文京 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,420,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,162,804 円  　　　       61,628,040　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      847,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,114,000 円  　　　　    484,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       484,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       484,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,512,504 円　（　　　　　　        59,969 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 484,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 326,000 円／㎡　×　   1,440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,249,200 円  
（　　　　　       112,600 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,693,414 円      
②総費用 14,512,504 円      
③純収益　①－② 45,180,910 円      
④建物等に帰属する純収益 27,249,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,931,710 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,846,842 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       69,615 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    481,338,343 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,990,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区本郷三丁目７０３番６
 0103000090953-0000
2 　文京区本郷三丁目７０３番１０
 0103000090957-0000
3 　文京区本郷三丁目７０３番７
 0103000090954-0000
4 　文京区本郷三丁目７０３番８
 0103000090955-0000
5 　文京区本郷三丁目７０３番９
 0103000090956-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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17 　
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30 　
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35 　
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37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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44 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考