別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-11 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　竹内　敬雄   TEL.
鑑定評価額 295,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区千石４丁目１４番５８
｢千石４－４５－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高46m


(100,600)

1:2		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ8		 店舗、中高層マンシ
ョン、事務所が多い
商業地域		 北東40m国道 水道、ガス、下水 千石

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 千石駅北西方

220m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高46m
⑤地域要因の将
　来予測		 白山通り沿いの高度利用可能な商業地域である。地域要因や周辺環境等に特段の変化はない。建替え等も散発的
に行われ、当面は現状が維持されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,860,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,610,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、幹線道路沿いの中高層店舗兼共同住宅を中心とする文京区及びその周辺区域の商業地域一帯である。需
要者の属性は、開発・転売等を企図する不動産業者や投資家層、長期保有を目的とする事業法人、資産保有法人等であ
る。市場動向としては、高度利用可能な土地は需給ギャップがあり、取得意欲は過熱している。市場の中心価格帯は、
土地の総額では標準地程度の規模で３億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、幹線道路沿いに位置しており、高度利用可能な敷地である。比準価格は幹線道路沿いの高度利用可能な
取引事例を選択して採用した。市場の実態を反映した実証的な比準価格を試算出来た。収益価格は、店舗付共同住宅を
想定して試算したものであり、収益性を反映しているが、やや想定要素も含まれる。よって、市場性を反映した比準価
格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,440,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.8]		 [100.0]
100		 1,770,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アベノミクス・黒田日銀総裁から始まる金融
緩和政策は引き続き継続であり、インフレ傾
向にもあり、不動産需要は継続して旺盛であ
る。

最寄駅から比較的近く高度利用可能な容積率
であり、需要旺盛な商業地域に所在する。



個別的要因に特段の変動は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.7
交通・接近　　　  +4.4
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７８５５公
０６
-8		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17m国道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(100,400)
b ６２７８公
０６
-3		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20.4m都
道、
北東3.3m、
二方路
商業
高度地区最高46m
高度地区
(100,600)
c ８３５２公
０６
-21		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東40m都道、
中間画地
商業
高度地区最高46m
(100,600)
d ９００５公
０６
-22		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m都道、
中間画地
商業
高度地区46m
(96,543)
e ９００５公
０６
-25		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m都道、
中間画地
商業
高度3種最高31m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,304,140  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,381,084 		 100
[  74.8]
1,846,369 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,850,000 
b (　           ) 
1,761,184  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,930,596 		 100
[ 103.8]
1,859,919 
1,860,000 
c (　           ) 
1,711,712  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,915,406 		 100
[ 103.8]
1,845,285 
1,850,000 
d (　           ) 
1,949,946  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,131,291 		 100
[ 112.3]
1,897,855 
1,900,000 
e (　           ) 
1,516,233  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,661,851 		 100
[  89.5]
1,856,817 
1,860,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.7 交通・接近　 -11.8 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  -7.2 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.2 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,860,000 円／㎡]  



文京 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,622,737 
11,424,873 
32,197,864 
22,238,500 
9,959,364 		 （　0.9395）
9,356,822 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    267,337,771 円　　　　（　  1,610,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 124.47 ＲＣ9 1,112.23
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高46m
 100 ％   600 ％   600 ％   166 ㎡      9.7 m x   17.5 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸しの店舗、２辛９階は各階４０㎡程度のシングルタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 同種同規模の建物の一般的な有効率による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
124.47 
70.0 
87.13 
3,321 
289,359 		 6.0  1,736,154 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
123.47 
91.6 
113.10 
3,389 
383,296 		 1.0  383,296 
1.0  383,296 

 3～ 8		 居宅
123.47 
91.6 
113.10 
3,457 
390,987 		 1.0  390,987 
1.0  390,987 

 9～ 9		 居宅
123.47 
91.6 
113.10 
3,525 
398,678 		 1.0  398,678 
1.0  398,678 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,112.23 
89.2 
991.93 

3,417,255 		 4,864,050 
3,127,896 
⑨年額支払賃料      3,417,255 円　×　12ヶ月　＝　      41,007,060 円 
⑩a共益費（管理費）             235 円／㎡　×　     991.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,797,243 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,804,303 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,752,172 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,052,131 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,864,050 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,695 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,127,896 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,523,911 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,622,737 円　　　　（　       262,788 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９００５公０６
賃貸
　　　　-19		 3,058  
(   2,929) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,577 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,535 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,389 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ９００５公０６
賃貸
　　　　-20		 3,221  
(   3,088) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]
3,499 
c ９００５公０６
賃貸
　　　　-21		 3,120  
(   2,931) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]
3,528 
文京 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,975,000 円  　　　　    395,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,818,473 円  　　　       43,804,303　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      483,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,357,500 円  　　　　    395,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       395,000 円  　　　　    395,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       395,000 円  　　　　    395,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,424,873 円　（　　　　　　        68,825 円／㎡）　　（経費率　　  26.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 395,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   1,112.23 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,238,500 円  
（　　　　　       133,967 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,622,737 円      
②総費用 11,424,873 円      
③純収益　①－② 32,197,864 円      
④建物等に帰属する純収益 22,238,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,959,364 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,356,822 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       56,366 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    267,337,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,610,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区千石四丁目１４番５８
 0103000050019-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-11 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉村　克   TEL.
鑑定評価額 292,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,760,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区千石４丁目１４番５８
｢千石４－４５－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高46m


(100,600)

1:2		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ8		 店舗、中高層マンシ
ョン、事務所が多い
商業地域		 北東40m国道 水道、ガス、下水 千石

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 千石駅北西方

220m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高46m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗付共同住宅が国道沿いに建ち並ぶ地域として熟成度が高く、今後とも現状を維持しつつ推移するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,790,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,440,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 文京区の幹線街路沿いの商業地域で店舗付共同住宅が立地する圏域を供給圏とし、需要圏域は文京区及び周辺の区部に
及ぶ。市場において中心となる価格帯は、３億円前後であり、需要者の属性は、店舗付共同住宅を投資や資産保有目的
で取得する個人投資家及び一般事業法人あるいは、これらへの販売を目的として不動産を取得する不動産業者である。
利便性や収益性から最寄駅から徒歩圏の店舗付共同住宅地の需要はあるが、供給余力は限定的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、文京区内の商業地域から取引事例を得た。各取引事例は類似性が高く、適正に比準できたことか
ら、実証的な試算価格が得られた。一方、収益価格は、店舗付共同住宅の建設を想定し求めたもので、対象不動産の収
益性を具現化した価格として有用性が高い。よって、本件においては実証的な比準価格を重視し収益価格も比較考量の
うえ、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して対象不動産の鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,440,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.8]		 [100.0]
100		 1,790,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍における行動制限の緩和、金融超緩
和政策の継続が不動産需要を惹起しているが
、反面、インフレによる物価高騰の懸念材料
もある。

中高層の店舗兼共同住宅が幹線街路沿いに建
ち並ぶ商業地域としての熟成度が高く地域要
因に大きな変化はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.5
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６２７８公
０６
-19		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16.5m都
道、
南西2.9m、
二方路
商業
高度地区最高46m
高度地区
(100,600)
b ８３５２公
０６
-9		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西19m都道、
北西4m、角地
準工
高度3種最高31m
(80,400)
c ８８８９公
０６
-22		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南19m都道、
中間画地
商業
高度地区最高46m
第二種文教地区
(100,600)
d ８３５２公
０６
-13		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m区道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,158,741  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
2,351,254 		 100
[ 129.4]
1,817,043 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,820,000 
b (　           ) 
1,519,305  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,626,984 		 100
[  91.5]
1,778,125 
1,780,000 
c (　           ) 
1,833,352  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,035,021 		 100
[ 114.9]
1,771,124 
1,770,000 
d (　           ) 
1,606,426  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,776,707 		 100
[  89.3]
1,989,594 
1,990,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,790,000 円／㎡]  



文京 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産が既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,224,119 
10,660,795 
31,563,324 
22,838,000 
8,725,324 		 （　0.9592）
8,369,331 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    239,123,743 円　　　　（　  1,440,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 124.47 ＲＣ9 1,112.23
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高46m
 100 ％   600 ％   600 ％   166 ㎡      9.7 m x   17.5 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸しの店舗、２～９階は各階４０㎡程度のシングルタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 同種同規模の建物の一般的な有効率による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
124.47 
70.0 
87.11 
3,585 
312,289 		 6.0  1,873,734 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
123.47 
91.6 
113.13 
3,259 
368,691 		 1.0  368,691 
1.0  368,691 

 3～ 8		 居宅
123.47 
91.6 
113.13 
3,324 
376,044 		 1.0  376,044 
1.0  376,044 

 9～ 9		 居宅
123.47 
91.6 
113.13 
3,422 
387,131 		 1.0  387,131 
1.0  387,131 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,112.23 
89.2 
992.15 

3,324,375 		 4,885,820 
3,012,086 
⑨年額支払賃料      3,324,375 円　×　12ヶ月　＝　      39,892,500 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     992.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,976,450 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,868,950 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,143,448 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,725,502 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,885,820 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,415 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,012,086 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,452,202 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,224,119 円　　　　（　       254,362 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１５０公０６
賃
　　　　-22		 4,081  
(   4,081) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[111.4]		 100
[100.0]		 100
[108.2]		 100
[100.0]
3,386 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,259 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５１５０公０６
賃
　　　　-23		 4,451  
(   4,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[108.6]		 100
[ 99.5]		 100
[120.5]		 100
[100.0]
3,418 
c ５１５０公０６
賃
　　　　-24		 3,960  
(   3,960) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[111.4]		 100
[ 98.5]		 100
[105.8]		 100
[100.0]
3,411 
文京 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,900,000 円  　　　　    380,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,286,895 円  　　　       42,868,950　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      483,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,230,000 円  　　　　    380,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       380,000 円  　　　　    380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       380,000 円  　　　　    380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,660,795 円　（　　　　　　        64,222 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 380,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 332,000 円／㎡　×　   1,112.23 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0601     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,838,000 円  
（　　　　　       137,578 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,224,119 円      
②総費用 10,660,795 円      
③純収益　①－② 31,563,324 円      
④建物等に帰属する純収益 22,838,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,725,324 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,369,331 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       50,418 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    239,123,743 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,440,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区千石四丁目１４番５８
 0103000050019-0000
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備考