別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-5 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉村　克   TEL.
鑑定評価額 2,370,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,090,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区小石川１丁目２番５外
｢小石川１－３－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 778  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 高層事務所ビル、店
舗兼共同住宅が多い
商業地域		 東40m都道、北側道 水道、ガス、下水 春日近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  39.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       780 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 春日近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗付共同住宅が国道沿いに建ち並ぶ地域として熟成度が高く、今後とも現状を維持しつつ推移するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,980,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 文京区の幹線街路沿いの商業地域で高層の店舗事務所ビルが立地する圏域を供給圏とし、需要圏域は文京区及び周辺の
区部に及ぶ。市場において中心となる価格帯は２０億円を超える。需要者の属性は、店舗事務所ビルを投資や資産保有
目的で取得する個人投資家及び一般事業法人あるいは、これらへの販売を目的として不動産を取得する不動産業者であ
る。利便性や収益性から最寄駅から徒歩圏の店舗付共同住宅地の需要はあるが、供給余力は限定的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、文京区内の商業地域から取引事例を得た。各取引事例は類似性が高く、適正に比準できたことか
ら、実証的な試算価格が得られた。一方、収益価格は、店舗事務所ビルの建設を想定し求めたもので、対象不動産の収
益性を具現化した価格として有用性が高い。よって、本件においては実証的な比準価格を重視し収益価格も比較考量の
うえ、指定基準地の半年間変動率にも留意して対象不動産の鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,720,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　文京 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,850,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍における行動制限の緩和、金融超緩
和政策の継続が不動産需要を惹起しているが
、反面、インフレによる物価高騰の懸念材料
もある。

中高層の店舗事務所ビルが幹線街路沿いに建
ち並ぶ商業地域としての熟成度が高い。隣接
地域で市街地再開発事業が完了した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.1 ％ +7.0 ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９００５公
０６
-22		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m都道、
中間画地
商業
高度地区46m
(96,543)
b ８３５２公
０６
-3		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東21m国道、
中間画地
商業
高度地区最高46m
第２種文教地区
(100,600)
c ８３５２公
０６
-21		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東40m都道、
中間画地
商業
高度地区最高46m
(100,600)
d ８３５２公
０６
-1		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.8m区道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
第２種文教地区
(100,600)
e ６２７８公
０６
-27		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西17m国道、
東9.2m、
二方路
商業
高度地区最高46m
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,949,946  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,131,291 		 100
[  68.5]
3,111,374 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
3,270,000 
b (　           ) 
1,474,926  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,551,622 		 100
[  53.2]
2,916,583 
3,060,000 
c (　           ) 
1,711,712  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,915,406 		 100
[  66.4]
2,884,648 
3,030,000 
d (　           ) 
2,068,225  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,202,660 		 100
[  75.1]
2,932,969 
3,080,000 
e (　           ) 
1,666,684  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,796,844 		 100
[  60.2]
2,984,791 
3,130,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,110,000 円／㎡]  



文京 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産が既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

277,632,147 
79,882,887 
197,749,260 
114,048,000 
83,701,260 		 （　0.9405）
78,721,035 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  2,315,324,559 円　　　　（　  2,980,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・駐車場 595.41 Ｓ8F1B 5,050.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   778 ㎡     39.0 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸しの店舗、２～８階はフロアー貸しの事務所、地下機械式駐車場１６台を想定した。 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 同種同規模の建物の一般的な有効率による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
595.41 
71.6 
426.10 
8,059 
3,433,940 		 12.0  41,207,280 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
595.40 
88.2 
525.05 
5,037 
2,644,677 		 12.0  31,736,124 
0.0  0 

 8～ 8		 事務所
523.35 
86.6 
453.00 
5,037 
2,281,761 		 12.0  27,381,132 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
359.75 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,050.91 
79.8 
4,029.40 

21,583,763 		 259,005,156 
0 
⑨年額支払賃料     21,583,763 円　×　12ヶ月　＝　     259,005,156 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　   4,029.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　      24,176,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       283,181,556 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       7,680,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    15,695,078 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 275,166,478 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       259,005,156 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,460,549 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    640,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         5,120 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     277,632,147 円　　　　（　       356,854 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１５０公０６
賃
　　　　-13		 2,842  
(   2,720) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.5]		 100
[ 61.9]		 100
[100.0]
5,499 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,037 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５１５０公０６
賃
　　　　-14		 3,952  
(   3,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 92.0]		 100
[ 75.5]		 100
[109.3]		 100
[100.0]
5,205 
c ５１５０公０６
賃
　　　　-15		 3,479  
(   3,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 77.2]		 100
[100.0]
5,365 
文京 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,600,000 円  　　　　  1,920,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 34,903,387 円  　　　      290,861,556　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   15,219,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,320,000 円  　　　　  1,920,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,920,000 円  　　　　  1,920,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,920,000 円  　　　　  1,920,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      79,882,887 円　（　　　　　　       102,677 円／㎡）　　（経費率　　  28.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,920,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　   5,050.91 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0594     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 35 ％　＋　0.0538 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 114,048,000 円  
（　　　　　       146,591 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 277,632,147 円      
②総費用 79,882,887 円      
③純収益　①－② 197,749,260 円      
④建物等に帰属する純収益 114,048,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 83,701,260 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 78,721,035 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      101,184 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,315,324,559 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,980,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区小石川一丁目２番５
 0103000018200-0000
2 　文京区小石川一丁目２番６
 0103000018201-0000
3 　文京区小石川一丁目２番７
 0103000018202-0000
4 　文京区小石川一丁目２番１９
 0103000018213-0000
5 　文京区小石川一丁目２番３５
 0103000018229-0000
6 　文京区小石川一丁目２番４３
 0103000018237-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
文京 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-5 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　千葉　健一   TEL.
鑑定評価額 2,370,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,090,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区小石川１丁目２番５外
｢小石川１－３－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 778  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 高層事務所ビル、店
舗兼共同住宅が多い
商業地域		 東40m都道、北側道 水道、ガス、下水 春日近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  39.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       780 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 隣接地域の「春日・後楽園駅
前地区市街地再開発事業」の
工事が完了した。		 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 春日近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 同一街区内の隣接地域で「春日・後楽園駅前地区市街地再開発事業（約２．４ｈａ）」の工事が完了し、当近隣
地域も商業地域としての一層の発展が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,790,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、文京区内及びその隣接区に所在する幹線道路沿いの商業地域である。想定される主な需要者は、不動産
賃貸を目的とする不動産会社、投資法人やデベロッパー等である。隣接地域の市街地再開発事業により環境が変化し、
その将来性から不動産需要は力強く推移している。需要の中心となる価格帯は、標準的画地の規模を前提とした場合に
おいて、２４億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い取引事例から求められたもので、信頼性が高く実証的である。投資採算性を示す収益価格は理
論的である一方、建築費等の想定要素が多く、シナリオ次第で試算価格に幅が生じうるという特徴を有している。した
がって、実証的な比準価格を中心としつつ、これに収益価格を関連付けて、前年公示価格等からの検討における変動率
等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,720,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　文京 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,850,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響で一時停滞していた文京区の
人口は、増加基調に戻っている。不動産の取
引件数も堅調に推移している。


隣接地域での再開発が完了し、近隣地域を含
む春日駅周辺地区の都市機能が強化されてい
る。


個別的要因に変動はないが、隣接地域の再開
発事業による波及効果の発現が期待される。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.1 ％ +7.0 ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６２７８公
０６
-3		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20.4m都
道、
北東3.3m、
二方路
商業
高度地区最高46m
高度地区
(100,600)
b ４３４９公
０６
-16		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m国道、
北西12m、
角地
商業

(100,600)
c ６９３１公
０６
-29		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西43.2m都
道、
南西3.1m、
角地
商業
高度地区最低7m
(92,446)
d ６９３１公
０６
-31		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西22m都道、
東3m、二方路
商業
駐車場整備地区
(90,505)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,761,184  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,930,596 		 100
[  66.7]
2,894,447 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
3,040,000 
b (　           ) 
2,444,058  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
2,494,310 		 100
[  85.0]
2,934,482 
3,080,000 
c (　           ) 
1,617,765  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,713,213 		 100
[  56.8]
3,016,220 
3,170,000 
d (　           ) 
2,540,046  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
2,862,844 		 100
[  93.3]
3,068,429 
3,220,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.7 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,130,000 円／㎡]  



文京 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

306,560,087 
101,927,408 
204,632,679 
125,244,000 
79,388,679 		 （　0.9292）
73,767,961 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  2,169,645,912 円　　　　（　  2,790,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所、駐車場 595.41 Ｓ8F1B 5,050.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   778 ㎡     39.0 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～８階事務所フロア貸し、地階に機械式駐車場１６台を備えた店舗兼事務所ビル ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 建物想定図面を参考に設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
595.41 
71.6 
426.10 
8,621 
3,673,408 		 10.0  36,734,080 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
595.40 
88.2 
525.05 
5,225 
2,743,386 		 8.0  21,947,088 
0.0  0 

 8～ 8		 事務所
523.35 
86.6 
453.00 
5,225 
2,366,925 		 8.0  18,935,400 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
359.75 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,050.91 
79.8 
4,029.40 

22,500,649 		 187,352,008 
0 
⑨年額支払賃料     22,500,649 円　×　12ヶ月　＝　     270,007,788 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   4,029.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　      43,517,520 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  38,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,296,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       313,525,308 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       7,296,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    16,041,065 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 304,780,243 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       187,352,008 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,779,844 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     306,560,087 円　　　　（　       394,036 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７８５５公０６
賃
　　　　-10		 3,844  
(   3,665) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 92.5]		 100
[100.0]
5,937 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,260 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,225 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ７８５５公０６
賃
　　　　-11		 3,812  
(   3,781) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 95.5]		 100
[100.0]
5,322 
c ７８５５公０６
賃
　　　　-12		 3,037  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 94.5]		 100
[100.0]
4,285 
文京 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,520,000 円  　　　　  2,130,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 55,822,908 円  　　　      320,821,308　×　　　　  17.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   15,219,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   18,105,000 円  　　　　  2,130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,130,000 円  　　　　  2,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,130,000 円  　　　　  2,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     101,927,408 円　（　　　　　　       131,012 円／㎡）　　（経費率　　  33.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9292    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 405,000 円／㎡　×　   5,050.91 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 125,244,000 円  
（　　　　　       160,982 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 306,560,087 円      
②総費用 101,927,408 円      
③純収益　①－② 204,632,679 円      
④建物等に帰属する純収益 125,244,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 79,388,679 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 73,767,961 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       94,817 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,169,645,912 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,790,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区小石川一丁目２番５
 0103000018200-0000
2 　文京区小石川一丁目２番６
 0103000018201-0000
3 　文京区小石川一丁目２番７
 0103000018202-0000
4 　文京区小石川一丁目２番１９
 0103000018213-0000
5 　文京区小石川一丁目２番３５
 0103000018229-0000
6 　文京区小石川一丁目２番４３
 0103000018237-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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40 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考