別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-2 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森永　愼一   TEL.
鑑定評価額 206,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,310,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 970,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区湯島２丁目１２番２
｢湯島２－１８－２｣		 ②地積
　(㎡)		 157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高46m


(100,400)

1:1.2		 事務所兼住宅

ＲＣ5		 中層事務所の中に共
同住宅等が見られる
商業地域		 南11m区道 水道、ガス、下水 本郷三丁目

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 本郷三丁目

540m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最高46m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層事務所ビル、共同住宅等が見受けられる商業地域であるが、商業地としての繁華性に劣る。今後は利便性等
を活かし、まとまった規模の画地のマンション用地への転用が進んでいくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は事務所ビルの他に共同住宅が見受けられる文京区内の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内において賃
貸用不動産を運営する投資家等が中心になるものと思われるが、規模が大きければ大手不動産会社や投資法人の参入も
考えられる。交通の利便性に恵まれているので需要は堅調で地価は上昇基調にて推移している。立地、規模等により価
格は大きく異なるが、市場の中心価格帯については１５０㎡程度の画地で総額２億～２億５千万円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域等に存する対象標準地と競争代替の関係にある事例を採用し補修正及び要因比較ともに適正に
行われているので比準価格は対象標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、利便性の高い対象標
準地の周辺には収益物件が多数存するので収益価格は取引の指標として重要である。従って、市場性を反映した比準価
格を中心に収益性を反映した収益価格を関連付けて、更には代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,440,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[119.6]		 [100.0]
100		 1,310,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 文京区内の商業地においては、コロナ禍によ
り飲食を中心に一時期減退していた店舗需要
が回復し、地価は上昇基調にて推移している
。

本郷三丁目駅のほかに湯島駅からも徒歩圏内
に位置する交通の利便性に恵まれた商業地域
。地域要因に特段の変動は見当たらない。


地域の標準的規模の画地であり、地域内の競
争力は普通程度である。個別的要因に変動は
ない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.1
交通・接近　　　  +9.8
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８３５２公
０６
-13		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m区道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,360)
b ８３５２公
０６
-2		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
第２種文教地区
(100,600)
c ８３５２公
０６
-3		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東21m国道、
中間画地
商業
高度地区最高46m
第２種文教地区
(100,600)
d ７８５５公
０６
-16		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.8m区道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
駐車場整備地区
(100,600)
e ６２７８公
０６
-8		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西6m区道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
駐車場整備地区
(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,606,426  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,776,707 		 100
[ 127.5]
1,393,496 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,390,000 
b (　           ) 
1,526,252  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,616,301 		 100
[ 116.1]
1,392,163 
1,390,000 
c (　           ) 
1,474,926  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,551,622 		 100
[ 114.7]
1,352,765 
1,350,000 
d (　           ) 
1,157,742  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,261,939 		 100
[  90.4]
1,395,950 
1,400,000 
e (　           ) 
1,556,722  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,644,779 		 100
[ 120.0]
1,370,649 
1,370,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  +4.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.3 交通・接近　  +2.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +5.4 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,380,000 円／㎡]  



文京 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象基準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,782,022 
6,709,204 
19,072,818 
12,611,200 
6,461,618 		 （　0.9592）
6,197,984 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    177,085,257 円　　　　（　  1,130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 121.08 ＲＣ6 640.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最高46m
 100 ％   400 ％   400 ％   157 ㎡     11.8 m x   13.4 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所はフロア貸し、２階以上の住宅は平均専有面積４７㎡程度を想定した。 ⑦有効率　  82.6 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
92.91 
57.6 
53.50 
4,300 
230,050 		 6.0  1,380,300 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
109.55 
86.8 
95.10 
3,700 
351,870 		 1.0  351,870 
1.0  351,870 

 3～ 5		 住宅
109.55 
86.8 
95.10 
3,800 
361,380 		 1.0  361,380 
1.0  361,380 

 6～ 6		 住宅
109.55 
86.8 
95.10 
3,850 
366,135 		 1.0  366,135 
1.0  366,135 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
640.66 
82.6 
529.00 

2,032,195 		 3,182,445 
1,802,145 
⑨年額支払賃料      2,032,195 円　×　12ヶ月　＝　      24,386,340 円 
⑩a共益費（管理費）             240 円／㎡　×　     529.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,523,520 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣周辺の事務所兼共同住宅の共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,909,860 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,036,394 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,873,466 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,182,445 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,551 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,802,145 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         878,005 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,782,022 円　　　　（　       164,217 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６９３１公０６
賃
　　　　-34		 3,792  
(   3,635) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.1]		 100
[106.0]
3,538 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,860 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６９３１公０６
賃
　　　　-35		 4,181  
(   4,008) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[107.0]
3,869 
c ６９３１公０６
賃
　　　　-36		 4,070  
(   3,981) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.7]		 100
[104.0]
3,925 
文京 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,120,000 円  　　　　    224,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,901,904 円  　　　       25,909,860　×　　　　  11.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      335,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,904,000 円  　　　　    224,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       224,000 円  　　　　    224,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       224,000 円  　　　　    224,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,709,204 円　（　　　　　　        42,734 円／㎡）　　（経費率　　  26.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 224,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     640.66 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,611,200 円  
（　　　　　        80,326 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,782,022 円      
②総費用 6,709,204 円      
③純収益　①－② 19,072,818 円      
④建物等に帰属する純収益 12,611,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,461,618 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,197,984 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,478 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    177,085,257 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区湯島二丁目１２番２
 0103000127839-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-2 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　竹内　敬雄   TEL.
鑑定評価額 206,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,310,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 970,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区湯島２丁目１２番２
｢湯島２－１８－２｣		 ②地積
　(㎡)		 157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高46m


(100,400)

1:1.2		 事務所兼住宅

ＲＣ5		 中層事務所の中に共
同住宅等が見られる
商業地域		 南11m区道 水道、ガス、下水 本郷三丁目

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 本郷三丁目駅南東方

540m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最高46m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層事務所、共同住宅が見られる商業地域であるが、比較的大きな敷地規模の土地では共同住宅が新築される傾
向にあり、今後共同住宅が増加していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、比較的高度利用されている区内の利便性の高い商業地域である。主たる需要者は賃貸収益を目的としつ
つ資産価値の安定性を重視する不動産業者、投資家等である。市場の需給動向は、コロナ禍の影響は結果として微細に
留まり、区内の利便性高く高度利用可能な土地は引き続き需要旺盛な状況である。需要と比較して供給は限定的である
。市場での需要の中心価格帯は、土地の総額で標準地程度の規模で概ね２億１千万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似する商業地域から取引事例を採用し適切に試算されている。一方、収益価格は、想定建物の収益性に基
づく価格であるが、想定要素がどうしても含まれる。したがって現実の不動産取引の実態と市場性を反映した比準価格
を重視し、収益性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,440,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[119.6]		 [100.0]
100		 1,310,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アベノミクス・黒田日銀総裁から始まる金融
緩和政策は引き続き継続であり、インフレ傾
向にもあり、不動産需要は継続して旺盛であ
る。

重要な変動はみられていない。幅員１１ｍの
近隣商業地域であり、２駅利用可能で交通利
便性の高い商業地域である。


個別的要因に特段の変動は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.1
交通・接近　　　  +9.8
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８３５２公
０６
-2		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
第２種文教地区
(100,600)
b ６２７８公
０６
-8		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西6m区道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
駐車場整備地区
(100,360)
c ８３５２公
０６
-13		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m区道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,360)
d ７８５５公
０６
-16		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.8m区道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,526,252  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,616,301 		 100
[ 114.9]
1,406,702 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,410,000 
b (　           ) 
1,556,722  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,644,779 		 100
[ 116.3]
1,414,255 
1,410,000 
c (　           ) 
1,606,426  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,776,707 		 100
[ 123.9]
1,433,985 
1,430,000 
d (　           ) 
1,157,742  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,261,939 		 100
[  90.4]
1,395,950 
1,400,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  +4.2 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +5.4 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,410,000 円／㎡]  



文京 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,719,249 
6,650,509 
19,068,740 
12,611,200 
6,457,540 		 （　0.9592）
6,194,072 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    176,973,486 円　　　　（　  1,130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 121.84 ＲＣ6 640.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最高46m
 100 ％   400 ％   400 ％   157 ㎡     11.8 m x   13.4 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所、２階以上は専有面積４７㎡程度の共同住宅を想定した。容積対象免責は５３５．０６㎡である。 ⑦有効率　  82.6 ％
の理由		 事務所兼共同住宅としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
92.91 
57.6 
53.52 
4,306 
230,457 		 6.0  1,382,742 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
109.55 
86.8 
95.09 
3,712 
352,974 		 1.0  352,974 
1.0  352,974 

 3～ 5		 居宅
109.55 
86.8 
95.09 
3,786 
360,011 		 1.0  360,011 
1.0  360,011 

 6～ 6		 居宅
109.55 
86.8 
95.09 
3,823 
363,529 		 1.0  363,529 
1.0  363,529 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
640.66 
82.6 
528.97 

2,026,993 		 3,179,278 
1,796,536 
⑨年額支払賃料      2,026,993 円　×　12ヶ月　＝　      24,323,916 円 
⑩a共益費（管理費）             240 円／㎡　×　     528.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,523,434 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似建物の賃貸事例を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 至近等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,847,350 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,033,894 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,813,456 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,179,278 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,521 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,796,536 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         875,272 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,719,249 円　　　　（　       163,817 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９００５公０６
賃貸
　　　　-13		 4,574  
(   4,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
3,960 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,872 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,712 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ９００５公０６
賃貸
　　　　-14		 3,672  
(   3,520) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
3,786 
c ９００５公０６
賃貸
　　　　-15		 3,606  
(   3,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]
3,871 
文京 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,120,000 円  　　　　    224,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,843,209 円  　　　       25,847,350　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      335,300 円  　　　査定値
 建物　　　　　　　　　    1,904,000 円  　　　　    224,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       224,000 円  　　　　    224,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       224,000 円  　　　　    224,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,650,509 円　（　　　　　　        42,360 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 224,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     640.66 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,611,200 円  
（　　　　　        80,326 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,719,249 円      
②総費用 6,650,509 円      
③純収益　①－② 19,068,740 円      
④建物等に帰属する純収益 12,611,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,457,540 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,194,072 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,453 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    176,973,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区湯島二丁目１２番２
 0103000127839-0000
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備考