別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -23 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　千佳子   TEL.
鑑定評価額 76,400,000 円  １㎡当たりの価格 742,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区白山２丁目１３番１５
｢白山２－４－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 103  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高22m


(70,240)

1:1.5		 住宅

Ｓ3		 一般住宅の中に作業
所等が混在する住宅
地域		 北4m私道 水道、ガス、下水 春日

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ私道		 交通

施設		 春日駅北西方

780m		 法令

規制		 準工
(70,240)
準防 
高度3種最高22m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほかに旧来からの作業所等も見られる混在住宅地域であるが、次第に住宅用途に変化しており、今後
も同様の傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    777,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    592,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、一般住宅が見られる中に作業所、事業所等が混在する地域などで、文京区を中心とする住宅地域の圏域
である。需要者の属性は、主に区内の在住者の他に区外から転入する個人又は建売業者等である。市場の需給動向は、
緩やかな景気回復に伴って需要が堅調である。市場での中心価格帯は、規模及び需要者の属性等により異なるが、土地
は標準地程度の規模で概ね７千万円台から８千万円前後であり、複合不動産の総額は建物等により個別的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場で成立した文京区内の類似地域の取引事例を採用して求めた価格であり、不動産取引の実態を反映し
ている。当該地域は、居住環境の快適性等を重視する住宅取得の傾向が強まっており、賃料収入による収益性を重視し
た収益価格は低位となる傾向がある。当該標準地も同様であることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、
代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    980,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[104.0]		 100
[136.2]		 [100.0]
100		 741,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    694,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、経済活動の正常化で緩やかに回復し
ている。不動産需要も堅調に推移している。
金利の動向が今後の注目点となる。


顕著な変動はないが、住宅地としての純化傾
向や春日駅を最寄り駅とする利便性とも相俟
って、居住の快適性の向上が見込まれる地域
である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５６８６公
０６
-12		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西3.4m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高14m
(70,160)
b ６２７８公
０６
-33		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区3種
高度地区
(70,160)
c ５４１２公
０６
-1		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度3種最高22m
第１種文教地区
(70,160)
d ５６８６公
０６
-14		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西3m区道、
中間画地
準工
高度3種最高22m
特別工業地区
(70,240)
e ５６８６公
０６
-24		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3m区道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
高度地区
(92,218)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
830,518  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
870,447 		 100
[ 109.4]
795,655 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
796,000 
b (　           ) 
796,411  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
868,955 		 100
[ 111.5]
779,332 
779,000 
c (　           ) 
644,750  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
803,864 		 100
[ 101.7]
790,427 
790,000 
d (　           ) 
589,762  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
772,989 		 100
[ 104.8]
737,585 
738,000 
e (　           ) 
852,216  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
895,662 		 100
[ 114.2]
784,292 
784,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.1 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    777,000 円／㎡]  



文京 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,011,387 
1,743,216 
5,268,171 
2,977,920 
2,290,251 		 （　0.9585）
2,195,206 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     60,977,944 円　　　　（　    592,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｓ3 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高22m
 70 ％   300 ％   240 ％   103 ㎡      7.8 m x   13.0 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ、平均専有面積３５㎡程度を想定した。 ⑦有効率　  96.1 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
90.0 
63.00 
3,160 
199,080 		 1.0  199,080 
1.0  199,080 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
3,315 
232,050 		 1.0  232,050 
1.0  232,050 

 3～ 3		 住宅
40.00 
100.0 
40.00 
3,340 
133,600 		 1.0  133,600 
1.0  133,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
96.1 
173.00 

564,730 		 564,730 
564,730 
⑨年額支払賃料        564,730 円　×　12ヶ月　＝　       6,776,760 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     173.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         311,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,088,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       354,408 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,733,752 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           564,730 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,365 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          564,730 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         272,270 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,011,387 円　　　　（　        68,072 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８３５２公０６
賃
　　　　-5		 3,770  
(   3,767) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[101.0]
3,488 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,458 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,315 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ８３５２公０６
賃
　　　　-6		 3,260  
(   3,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,328 
c ６１６９公０６
賃
　　　　-26		 3,275  
(   3,139) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
3,410 
文京 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 369,600 円  　　　　     52,800,000　×　　　　   0.7 ％
②維持管理費 708,816 円  　　　        7,088,160　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      448,800 円  　　　　     52,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,800 円  　　　　     52,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,800 円  　　　　     52,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,743,216 円　（　　　　　　        16,924 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 45 ％　＋　0.0551 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,977,920 円  
（　　　　　        28,912 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,011,387 円      
②総費用 1,743,216 円      
③純収益　①－② 5,268,171 円      
④建物等に帰属する純収益 2,977,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,290,251 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,195,206 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,313 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,977,944 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     592,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区白山二丁目１３番１５
 0103000079238-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -23 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　角田　綾子   TEL.
鑑定評価額 76,400,000 円  １㎡当たりの価格 742,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区白山２丁目１３番１５
｢白山２－４－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 103  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高22m


(70,240)

1:1.5		 住宅

Ｓ3		 一般住宅の中に作業
所等が混在する住宅
地域		 北4m私道 水道、ガス、下水 春日

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 作業所跡地はほぼ住宅系用途
として利用されている		 街

路		 基準方位北４ｍ私道 交通

施設		 春日駅北西方

780m		 法令

規制		 準工
(70,240)
準防 
高度3種最高22m
⑤地域要因の将
　来予測		 作業所や事業所等の混在する住宅地域であるが、今後は住宅地域として用途的な純化が進むものと予測する。地
価水準は引き続き上昇傾向にあるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    775,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    625,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、文京区を中心とし、事業所等も散見される混在住宅地域である。想定需要者層は、区内及び周辺区部在
住の個人及び転売目的の不動産事業者等である。市場需給動向は、需要が根強い反面、供給が限定されているため、取
引価格は引き続き上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、画地規模により様々であるが、標準的画地の規模で土地総額
８千万円程度と把握した（建物付の取引に中心価格帯は見い出せなかった）。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と判断されるが、標準地は賃貸マンション用
地としてはボリュームに欠けること等より、収益価格はやや低位に試算される結果となった。近隣地域においては、居
住の快適性を指標に自己使用目的で売買されることが主たる取引と想定されるため、市場実勢を反映した比準価格を中
心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    980,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[104.0]		 100
[136.1]		 [100.0]
100		 742,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    694,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年の人口・世帯数及び取引件数は増加
、住宅着工件数は減少傾向で推移。需要超過
により取引価格は引き続き上昇傾向にある。


地域要因に大きな変更はないが、居住環境が
改善されてきており、同一需給圏における相
対的位置の上昇が期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.7
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  -4.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９００５公
０６
-21		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m区道、
北東1m、
準角地
１中専
高度3種最高17m
(70,160)
b ６２７８公
０６
-33		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区3種
高度地区
(70,160)
c ８３５２公
０６
-25		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高22m
(70,160)
d ５６８６公
０６
-38		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度3種最高14m
第１種文教地区
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
801,283  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
837,419 		 100
[ 115.9]
722,536 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
723,000 
b (　           ) 
796,411  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
868,955 		 100
[ 111.0]
782,842 
783,000 
c (　           ) 
970,294  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,047,149 		 100
[ 128.5]
814,902 
815,000 
d (　           ) 
842,241  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.4]
987,061 		 100
[ 121.8]
810,395 
810,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.9 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　  +1.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　  +1.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    775,000 円／㎡]  



文京 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,105,174 
1,700,016 
5,405,158 
2,989,200 
2,415,958 		 （　0.9585）
2,315,696 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     64,324,889 円　　　　（　    625,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｓ3 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高22m
 70 ％   300 ％   240 ％   103 ㎡      7.8 m x   13.0 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプ平均専有面積３５㎡程度×１～２階各２戸、３階１戸 ⑦有効率　  96.1 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
70.00 
90.0 
63.00 
3,231 
203,553 		 1.0  203,553 
1.0  203,553 

 2～ 2		 共同住宅
70.00 
100.0 
70.00 
3,401 
238,070 		 1.0  238,070 
1.0  238,070 

 3～ 3		 共同住宅
40.00 
100.0 
40.00 
3,469 
138,760 		 1.0  138,760 
1.0  138,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
96.1 
173.00 

580,383 		 580,383 
580,383 
⑨年額支払賃料        580,383 円　×　12ヶ月　＝　       6,964,596 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     173.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         311,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,275,996 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       363,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,912,196 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           580,383 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,514 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          580,383 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         187,464 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,105,174 円　　　　（　        68,982 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９００５公０６
賃貸
　　　　-26		 2,940  
(   2,819) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,425 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,401 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ８３５２公０６
賃
　　　　-7		 4,184  
(   4,181) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,657 
c ６２７８公０６
賃
　　　　-8		 4,442  
(   4,316) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]		 100
[107.0]
3,700 
文京 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 371,000 円  　　　　     53,000,000　×　　　　   0.7 ％
②維持管理費 662,116 円  　　　        7,275,996　×　　　　   9.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      450,500 円  　　　　     53,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,000 円  　　　　     53,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,000 円  　　　　     53,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,700,016 円　（　　　　　　        16,505 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 283,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 45 ％　＋　0.0551 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,989,200 円  
（　　　　　        29,021 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,105,174 円      
②総費用 1,700,016 円      
③純収益　①－② 5,405,158 円      
④建物等に帰属する純収益 2,989,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,415,958 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,315,696 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,482 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,324,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     625,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区白山二丁目１３番１５
 0103000079238-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考