別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
文京 -21 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -21 東京都 区部第4 氏名  不動産鑑定士 千葉 健一   TEL.
鑑定評価額 203,000,000 円  1㎡当たりの価格 1,230,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
920,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
文京区湯島4丁目23番4外
「湯島4-9-4」
②地積
 (㎡)
165  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,300)
準防

(その他)
高度3種最高22m
第1種文教地区

(70,180)

2:1
住宅兼共同住宅

S3
中小規模のマンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域
南4.5m区道 水道、ガス、下水 本郷三丁目

550m
(2)



①範囲 東    50 m、西    30 m、南     0 m、北    25 m ②標準的使用 低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    17.0 m、奥行 約    10.0 m、規模         170 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   4
.5m区道
交通

施設
本郷三丁目駅北東方

550m
法令

規制
1中専
(70,180)
準防 
高度3種最高22m
第1種文教地区
⑤地域要因の将
 来予測
中小規模のマンション等が建ち並ぶ住宅地域として成熟している。当面は良好な住環境が維持されると予測する
(3)最有効使用の判定 低層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         1,260,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           856,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、共同住宅を主体として戸建住宅も見られる文京区内の住宅地域である。想定される主な需要者は、不動
産賃貸事業を営む不動産業者や一定の資力を有する個人である。需要が根強い一方で供給は限定的であるため、不動産
需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、標準的画地の規模を前提とした場合、土地総額で2億円強と
把握される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
賃貸に供された共同住宅も見受けられるが、自ら居住することを目的とした個人の住宅購入に伴う取引が多い住宅地域
である。これらの需要者は、類似物件の取引価格を念頭に購入の可否を判断する傾向がある。一方で、収益性が価格形
成に及ぼす影響はやや希薄である。したがって、実証的で信頼性も高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、
代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 文京 -10                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.0
[前年代表標準地等の価格]
      1,010,000 円/㎡
[107.9]
100
100
[104.0]
100
[ 89.5]
[105.0]
100
1,230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        1,150,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍の影響で一時停滞していた文京区の
人口は、増加基調に戻っている。不動産の取
引件数も堅調に推移している。


地域要因に特段の変動はない。文京区南東部
の成熟した住宅地域では、旺盛な住宅需要に
支えられて地価が上昇している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.5
交通・接近     +2.0
環境       -20.0
行政        +6.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+7.0 %  %
3 試算価格算定内訳 文京 -21 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 8889公
06
-45
文京区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北3m区道、
中間画地




商業
高度地区最高60m
(100,240)
b 5686公
06
-2
文京区

更地


  
(           ) 
長方形 南西7.5m区道
、中間画地




2中専
高度3種最高22m
第1種文教地区
(70,300)
c 8889公
06
-43
文京区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6m区道、
中間画地




商業
高度地区最高60m
(100,360)
d 7855公
06
-2
文京区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西2.9m私道
、中間画地




商業
高度地区最高46m
高度地区
(100,240)
e 7855公
06
-19
文京区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東3.1m私道
、中間画地




1住居
高度3種最高17m
第二種文教地区
(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
1,284,282  
100
[ 100.0]
[ 109.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.0]

1,652,946 
100
[ 136.2]

1,213,617 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

1,270,000 
b (            
1,188,205  
100
[ 100.0]
[ 106.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

1,217,910 
100
[ 103.1]

1,181,290 

1,240,000 
c (            
1,288,962  
100
[ 100.0]
[ 109.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

1,396,163 
100
[ 118.7]

1,176,211 

1,240,000 
d (            
1,411,848  
100
[ 100.0]
[ 104.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

1,464,967 
100
[ 125.0]

1,171,974 

1,230,000 
e (            
1,147,319  
100
[ 100.0]
[ 108.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

1,194,756 
100
[ 101.0]

1,182,927 

1,240,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.52 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.5 交通・接近   +5.4 環境     +25.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -0.6 環境      -5.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.52 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近   +4.4 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +12.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.7 交通・接近   +1.0 環境     +20.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.55 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.3 交通・接近   +4.4 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   1,260,000 円/㎡]  



文京 -21 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

13,650,810 

2,994,366 

10,656,444 

5,500,510 

5,155,934 
( 0.9592
4,945,572 
  3.8 -  0.3 )
3.5%  
⑧収益価格      141,302,057 円    (     856,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
文京 -21 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 110.00 RC3 310.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度3種最高22m
第1種文教地区
70 %   300 %   180 %   165 ㎡     16.9 m x    9.9 m  前面道路:区道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約47㎡の住戸を各階に2戸配置した共同住宅 ⑦有効率   90.0 %
の理由
標準的な有効率を考慮
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
90.00 

90.0 

81.00 

3,783 

306,423 
1.0  306,423 
1.0  306,423 

 2 2
住宅
110.00 

90.0 

99.00 

3,900 

386,100 
1.0  386,100 
1.0  386,100 

 3 3
住宅
110.00 

90.0 

99.00 

3,939 

389,961 
1.0  389,961 
1.0  389,961 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


310.00 

90.0 

279.00 


1,082,484 
1,082,484 
1,082,484 
⑨年額支払賃料      1,082,484 円 × 12ヶ月 =       12,989,808 円 
⑩a共益費(管理費)             200 円/㎡ ×      279.00 ㎡ × 12ヶ月 =          669,600 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       13,659,408 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         546,376 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,113,032 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,082,484 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =           10,392 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,082,484 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          527,386 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   13,650,810 円    (         82,732 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 7855公06

    -7
3,677  
  3,599
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[101.0]
100
[113.0]

3,391 
対象基準階の
 月額実質賃料
      4,068 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,900 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 7855公06

    -8
3,801  
  3,721
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[101.0]
100
[110.0]

3,601 
c 7855公06

    -9
4,727  
  4,723
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[106.0]

4,372 
文京 -21 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 390,800 円           97,700,000 ×       0.4 %
②維持管理費 1,256,666 円            13,659,408 ×       9.2 %
③公租公課  土地               321,100 円     査定額
 建物               830,400 円           97,700,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        97,700 円           97,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        97,700 円           97,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,994,366 円 (              18,148 円/㎡)  (経費率    21.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 3.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 97,700,000 円                          設計監理料率
  300,000 円/㎡ ×      310.00 ㎡ × (100% +   5.00 %)
②元利逓増償還率 0.0563        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0427 ×  40 % + 0.0545 ×  40 % + 0.0870 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
5,500,510 円  
(             33,336 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 13,650,810 円      
②総費用 2,994,366 円      
③純収益 ①-② 10,656,444 円      
④建物等に帰属する純収益 5,500,510 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 5,155,934 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
4,945,572 円      

  (                         29,973 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.5 %

                             141,302,057 円


(                       856,000 円/㎡)
4 不動産ID 文京 -21 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  文京区湯島四丁目23番4
0103000132664-0000
2  文京区湯島四丁目23番12
0103000132672-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
文京 -21 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -21 東京都 区部第4 氏名  不動産鑑定士 角田 綾子   TEL.
鑑定評価額 201,000,000 円  1㎡当たりの価格 1,220,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
920,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
文京区湯島4丁目23番4外
「湯島4-9-4」
②地積
 (㎡)
165  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,300)
準防

(その他)
高度3種最高22m
第1種文教地区

(70,180)

2:1
住宅兼共同住宅

S3
中小規模のマンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域
南4.5m区道 水道、ガス、下水 本郷三丁目

550m
(2)



①範囲 東    50 m、西    30 m、南     0 m、北    25 m ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    17.0 m、奥行 約    10.0 m、規模         170 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
東京大学及び同附属病院並び
に旧岩崎邸庭園に囲まれた恵
まれた立地条件


基準方位北4.5m
区道
交通

施設
本郷三丁目駅北東方

550m
法令

規制
1中専
(70,180)
準防 
高度3種最高22m
第1種文教地区
⑤地域要因の将
 来予測
社宅や共同住宅を主体とする熟成した住宅地域であり、今後も大差無く推移するものと予測する。地価水準は引
き続き上昇傾向にあるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。
(3)最有効使用の判定 低層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         1,270,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           819,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、文京区を中心とした居住環境良好な住宅地域と把握される。想定需要者層は、周辺に立地する企業等の
法人層及び転売目的の不動産事業者等である。市場需給動向は、需要が根強い反面、供給が限定されているため、取引
価格は引き続き上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、画地規模により様々であるが、標準的画地の規模で土地総額2
億円程度と把握した(建物付の取引に中心価格帯は見い出せなかった)。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と判断されるが、標準地は行政条件の制約に
加え、保有選好性が根強い地域であり価格水準に見合った賃料を収受し得ないこと等より、収益価格はやや低位に試算
された。市場参加者は投資採算性を考慮しつつ、市場での取引動向に着目して行動するものと思われ、市場実勢を反映
した比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 文京 -10                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.0
[前年代表標準地等の価格]
      1,010,000 円/㎡
[107.9]
100
100
[104.0]
100
[ 90.4]
[105.0]
100
1,220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        1,150,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
直近1年の人口・世帯数及び取引件数は増加
、住宅着工件数は減少傾向で推移。需要超過
により取引価格は引き続き上昇傾向にある。


旧本郷龍岡町のブランド力を有する住宅地で
あり、地域要因及び同一需給圏内における相
対的位置に変動はない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.5
交通・接近     +2.0
環境       -20.0
行政        +6.0
その他       +1.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.1 %  %
3 試算価格算定内訳 文京 -21 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 5686公
06
-2
文京区

更地


  
(           ) 
長方形 南西7.5m区道
、中間画地




2中専
高度3種最高22m
第1種文教地区
(70,300)
b 8889公
06
-27
文京区

建付


  
(           ) 
不整形 北東4.5m区道
、中間画地




1中専
高度2種最高14m
(70,180)
c 6278公
06
-17
文京区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 西5.2m私道、
北4.5m、
南3.2m、
三方路


1中専
高度2種最高14m
(80,200)
d 5686公
06
-5
文京区

建付


  
(           ) 
不整形 南東4.6m区道
、中間画地




1住居
高度3種最高17m
(70,184)
e 5686公
06
-27
文京区

建付


  
(           ) 
長方形 北西4m区道、
中間画地




1住居
高度3種最高22m
(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
1,188,205  
100
[ 100.0]
[ 106.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

1,217,910 
100
[  96.7]

1,259,473 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

1,320,000 
b (            
866,346  
100
[ 100.0]
[ 107.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.0]

938,104 
100
[  88.5]

1,060,005 

1,110,000 
c (            
1,064,963  
100
[ 100.0]
[ 107.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.0]

1,057,074 
100
[ 101.4]

1,042,479 

1,090,000 
d (            
1,164,925  
100
[ 100.0]
[ 107.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.9]

1,241,124 
100
[ 101.9]

1,217,982 

1,280,000 
e (            
1,254,222  
100
[ 100.0]
[ 111.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

1,382,128 
100
[  99.9]

1,383,512 

1,450,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -0.6 環境     -10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他     -1.0
b 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.8 環境      -7.0
画地      -1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.60 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.3 交通・接近   +3.8 環境      -3.0
画地      +8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.58 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.1 交通・接近   +0.6 環境       0.0
画地      +0.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      +0.2 その他     +1.0
e 正常 %/月  
+0.49 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -1.5 環境      +3.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   1,270,000 円/㎡]  



文京 -21 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

13,311,853 

3,009,184 

10,302,669 

5,369,480 

4,933,189 
( 0.9592
4,731,915 
  3.8 -  0.3 )
3.5%  
⑧収益価格      135,197,571 円    (     819,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
文京 -21 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 110.00 RC3 310.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度3種最高22m
第1種文教地区
70 %   300 %   180 %   165 ㎡     16.9 m x    9.9 m  前面道路:区道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積47㎡×各階2戸 ⑦有効率   90.0 %
の理由
標準的な有効率、レイアウト等より
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
共同住宅
90.00 

90.0 

81.00 

3,748 

303,588 
1.0  303,588 
1.0  303,588 

 2 2
共同住宅
110.00 

90.0 

99.00 

3,864 

382,536 
1.0  382,536 
1.0  382,536 

 3 3
共同住宅
110.00 

90.0 

99.00 

4,057 

401,643 
1.0  401,643 
1.0  401,643 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


310.00 

90.0 

279.00 


1,087,767 
1,087,767 
1,087,767 
⑨年額支払賃料      1,087,767 円 × 12ヶ月 =       13,053,204 円 
⑩a共益費(管理費)             200 円/㎡ ×      279.00 ㎡ × 12ヶ月 =          669,600 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 査定額
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       13,722,804 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         686,140 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,036,664 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,087,767 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           10,334 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,087,767 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          264,855 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   13,311,853 円    (         80,678 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 6278公06

    -5
4,300  
  4,178
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[110.3]
100
[100.0]
100
[ 98.8]
100
[100.0]

3,946 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,950 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,864 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 6278公06

    -6
3,618  
  3,515
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 87.6]
100
[100.0]

4,130 
c 6278公06

    -30
3,906  
  3,795
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

3,867 
文京 -21 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 482,000 円           96,400,000 ×       0.5 %
②維持管理費 1,193,884 円            13,722,804 ×       8.7 %
③公租公課  土地               321,100 円     査定額
 建物               819,400 円           96,400,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        96,400 円           96,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,400 円           96,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  3,009,184 円 (              18,237 円/㎡)  (経費率    22.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 3.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 96,400,000 円                          設計監理料率
  299,000 円/㎡ ×      310.00 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0557        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0427 ×  45 % + 0.0545 ×  35 % + 0.0870 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
5,369,480 円  
(             32,542 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 13,311,853 円      
②総費用 3,009,184 円      
③純収益 ①-② 10,302,669 円      
④建物等に帰属する純収益 5,369,480 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 4,933,189 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
4,731,915 円      

  (                         28,678 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.5 %

                             135,197,571 円


(                       819,000 円/㎡)
4 不動産ID 文京 -21 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  文京区湯島四丁目23番4
0103000132664-0000
2  文京区湯島四丁目23番12
0103000132672-0000
3  
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備考