別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -20 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森永　愼一   TEL.
鑑定評価額 149,000,000 円  １㎡当たりの価格 952,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区千石１丁目２３１番２
｢千石１－４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
高度地区最高17m

(70,216)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 南西5.4m区道 水道、ガス、下水 千石

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．４ｍ区道		 交通

施設		 千石駅南西方

580m		 法令

規制		 １中専
(70,216)
準防 
高度地区3種
高度地区最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 文京区内の低層住宅主体の既成住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと思われる。居住
環境のほか利便性に恵まれているので当該地域の住宅需要は堅調で、地価は上昇基調にて推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    976,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    674,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都営三田線沿線を中心とした文京区内の居住環境が良好な住宅地域。需要者の中心は自用の住宅及びその
用地を探す区内及び周辺区在住の個人であるが、区画割りが可能であれば転売・開発を目的とした不動産業者の需要も
期待できる。利便性や居住環境に恵まれており景気の変動に係わらず住宅需要は見込める反面古くから開発された地域
なので供給が限定的である。市場の中心価格帯を標準的規模の土地で総額１億２千万～１億８千万円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 都営三田線沿線に存する標準地と競争・代替の関係にある取引事例を採用し補修正及び要因比較ともに適正に行われて
いるので比準価格は標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、近隣周辺には数多くの賃貸物件が
存するが、収益性よりも居住の快適性を重視して価格が形成される住宅地の評価なので収益価格は比準価格に比べ低位
に求められた。従って、比準価格を重視し収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    980,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[104.0]		 100
[110.0]		 [104.0]
100		 954,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    890,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性及び居住環境に恵まれているほか、ブ
ランド力を有するので、文京区内の住宅地に
対する需要は旺盛で、地価は上昇基調にて推
移している。

交通及び生活の利便性に優れた白山台地に存
する閑静な住宅地域で地域要因に特段の変動
はない。当該地域の住宅需要は堅調に推移し
ている。

南西側５．４ｍ区道に面した地域の標準的規
模の整形画地で地域の競争力は普通程度と思
われる。個別的要因に特段の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  +2.3
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -3.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８３５２公
０６
-24		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
南西4m、角地
１低専
高度1種最高10m
(80,150)
b ８８８９公
０６
-37		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5m区道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
高度地区
(100,300)
c ８８８９公
０６
-27		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.5m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高14m
(70,180)
d ７８５５公
０６
-12		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
e ５６８６公
０６
-29		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m私道、
中間画地
１中専
高度3種最高17m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
957,090  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
987,474 		 100
[ 103.3]
955,928 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
994,000 
b (　           ) 
958,995  		 100
[ 100.0]		 [ 111.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,058,693 		 100
[ 113.8]
930,310 
968,000 
c (　           ) 
866,346  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
938,104 		 100
[  98.7]
950,460 
988,000 
d (　           ) 
1,117,870  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,173,210 		 100
[ 126.6]
926,706 
964,000 
e (　           ) 
908,167  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
991,943 		 100
[ 107.0]
927,050 
964,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  -3.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.8 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    976,000 円／㎡]  



文京 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,966,482 
2,529,370 
8,437,112 
4,656,010 
3,781,102 		 （　0.9793）
3,702,833 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    105,795,229 円　　　　（　    674,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＲＣ3 265.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
高度地区最高17m		 70 ％   300 ％   216 ％   157 ㎡     11.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積２７㎡程度の１Ｋの住戸を各階３戸、計９戸を配置した３階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同程度の規模の共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
85.00 
90.0 
76.50 
3,650 
279,225 		 1.0  279,225 
1.0  279,225 

 2～ 2		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
3,700 
299,700 		 1.0  299,700 
1.0  299,700 

 3～ 3		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
3,700 
299,700 		 1.0  299,700 
1.0  299,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
265.00 
90.0 
238.50 

878,625 		 878,625 
878,625 
⑨年額支払賃料        878,625 円　×　12ヶ月　＝　      10,543,500 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　         572,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣周辺の同等規模の共同住宅の共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,115,900 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       444,636 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,671,264 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           878,625 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,435 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          878,625 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         286,783 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,966,482 円　　　　（　        69,850 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６９３１公０６
賃
　　　　-28		 3,918  
(   3,915) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.5]		 100
[103.0]
3,640 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,808 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６９３１公０６
賃
　　　　-29		 3,614  
(   3,465) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.3]		 100
[103.0]
3,332 
c ６９３１公０６
賃
　　　　-37		 4,885  
(   4,881) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.8]		 100
[109.0]
4,402 
文京 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 248,100 円  　　　　     82,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,167,170 円  　　　       11,115,900　×　　　　  10.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      245,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      702,900 円  　　　　     82,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,700 円  　　　　     82,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,700 円  　　　　     82,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,529,370 円　（　　　　　　        16,111 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9793    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     265.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,656,010 円  
（　　　　　        29,656 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,966,482 円      
②総費用 2,529,370 円      
③純収益　①－② 8,437,112 円      
④建物等に帰属する純収益 4,656,010 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,781,102 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,702,833 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,585 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    105,795,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     674,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区千石一丁目２３１番２
 0103000044899-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -20 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉村　克   TEL.
鑑定評価額 149,000,000 円  １㎡当たりの価格 950,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区千石１丁目２３１番２
｢千石１－４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
高度地区最高17m

(70,216)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 南西5.4m区道 水道、ガス、下水 千石

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．４ｍ
区道		 交通

施設		 千石駅南西方

580m		 法令

規制		 １中専
(70,216)
準防 
高度3種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 文京区内の低層一戸建住宅、共同住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を
維持しつつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    966,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    632,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 文京区内の既成住宅地域を供給圏とし、需要圏域は文京区内をはじめ、２３区部のうち都心部にも及ぶ。市場において
中心となる価格帯は、１．５億円前後と高額であり、需要者の属性は、富裕層及び富裕層向けの住宅を開発し販売する
不動産開発業者である。周辺は落ち着いた住宅地域で環境は良好で、文京区のブランドイメージも相まって需要は旺盛
であるが、熟成度が高く、供給余力は限定的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内より収集した取引事例により取引事例比較法を適用して得た比準価格は市場性を反映し試算精度の高い価
格である。一方、収益価格は居住の快適性が必ずしも収益性と直結せず、比準価格より低位に求められたものと思料す
る。よって、本件においては、取引事例比較法に相対的な規範性があるものと判断のうえ、比準価格を標準に収益価格
を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して対象不動産の鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    980,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[104.0]		 100
[111.6]		 [104.0]
100		 940,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    890,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 文京区内の住宅地に対する需要は旺盛でコロ
ナ禍における行動制限の緩和措置の影響もあ
り、区内住宅地の地価は横這いからやや上昇
傾向にある。

住宅地域としての熟成度が高く、地域要因に
変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +2.3
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８８８９公
０６
-27		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.5m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高14m
(70,180)
b ９００５公
０６
-8		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西3.3m私道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ５６８６公
０６
-26		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m区道、
中間画地
１中専
高度3種最高22m
(70,240)
d ６２７８公
０６
-39		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.8m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
高度地区
(70,192)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
866,346  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
938,104 		 100
[ 101.1]
927,897 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
965,000 
b (　           ) 
1,083,570  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,085,654 		 100
[ 118.6]
915,391 
952,000 
c (　           ) 
735,666  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
823,351 		 100
[  86.3]
954,057 
992,000 
d (　           ) 
978,113  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
979,064 		 100
[ 106.5]
919,309 
956,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    966,000 円／㎡]  



文京 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産が既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,042,926 
2,449,911 
8,593,015 
4,966,020 
3,626,995 		 （　0.9575）
3,472,848 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     99,224,229 円　　　　（　    632,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＲＣ3 265.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
高度地区最高17m		 70 ％   300 ％   216 ％   157 ㎡     11.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階３０㎡内外のシングルタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種同規模の建物の一般的な有効率による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
85.00 
90.0 
76.50 
3,683 
281,750 		 1.0  281,750 
1.0  281,750 

 2～ 2		 居宅
90.00 
90.0 
81.00 
3,758 
304,398 		 1.0  304,398 
1.0  304,398 

 3～ 3		 居宅
90.00 
90.0 
81.00 
3,833 
310,473 		 1.0  310,473 
1.0  310,473 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
265.00 
90.0 
238.50 

896,621 		 896,621 
896,621 
⑨年額支払賃料        896,621 円　×　12ヶ月　＝　      10,759,452 円 
⑩a共益費（管理費）             140 円／㎡　×　     238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　         400,680 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,160,132 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       558,007 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,602,125 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           896,621 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,518 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          896,621 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         432,283 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,042,926 円　　　　（　        70,337 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１５０公０６
賃
　　　　-10		 4,395  
(   4,395) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 93.5]		 100
[121.2]		 100
[100.0]
3,957 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,758 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５１５０公０６
賃
　　　　-11		 4,926  
(   4,722) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 99.0]		 100
[118.4]		 100
[100.0]
4,002 
c ５１５０公０６
賃
　　　　-12		 3,960  
(   3,960) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[108.2]		 100
[ 98.5]		 100
[ 97.4]		 100
[100.0]
3,815 
文京 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 423,000 円  　　　　     84,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 892,811 円  　　　       11,160,132　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      245,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      719,100 円  　　　　     84,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,600 円  　　　　     84,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,600 円  　　　　     84,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,449,911 円　（　　　　　　        15,605 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9575    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     265.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0587     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 45 ％　＋　0.0608 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,966,020 円  
（　　　　　        31,631 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,042,926 円      
②総費用 2,449,911 円      
③純収益　①－② 8,593,015 円      
④建物等に帰属する純収益 4,966,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,626,995 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,472,848 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,120 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,224,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     632,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区千石一丁目２３１番２
 0103000044899-0000
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備考