別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -19 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　角田　綾子   TEL.
鑑定評価額 295,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 830,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区弥生２丁目３番６２
｢弥生２－９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高22m
第１種文教地区

(70,188)

1:1.5		 住宅

ＬＳ3		 中規模一般住宅に共
同住宅等が混在する
住宅地域		 北東4.7m区道 水道、ガス、下水 根津

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４．７ｍ
区道		 交通

施設		 根津駅南西方

450m		 法令

規制		 ２中専
(70,188)
準防 
高度3種最高22m
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 居住環境良好な熟成した住宅地域であり、一部で細分化傾向が見られる他は、今後も大差無く推移すると予測す
る。地価水準は引き続き上昇傾向にあるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    641,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、文京区を中心とした居住環境良好な住宅地域と把握される。想定需要者層は、区内及び周辺区部在住の
個人富裕者層及び転売目的の不動産事業者等である。市場需給動向は、需要が根強い反面、供給が限定されているため
取引価格は引き続き上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、画地規模により様々であるが、標準的画地の規模で土地総
額３億円程度と把握した（建物付の取引に中心価格帯は見い出せなかった）。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と判断されるが、標準地は行政条件の制約に
加え、価格水準に見合った賃料を収受し得ないこと等より、収益価格は低位に試算される結果となった。近隣地域にお
いては、居住の快適性を指標に自己使用目的で売買されることが主たる取引と想定され、よって市場実勢を反映した比
準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,200,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[105.0]		 100
[110.7]		 [101.0]
100		 1,110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,040,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年の人口・世帯数及び取引件数は増加
、住宅着工件数は減少傾向で推移。需要超過
により取引価格は引き続き上昇傾向にある。


東京大学弥生キャンパスに隣接する高台の住
宅地であり、地域要因及び同一需給圏内にお
ける相対的位置に変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.7
交通・接近　　　  +1.9
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -1.9
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５６８６公
０６
-2		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m区道
、中間画地
２中専
高度3種最高22m
第１種文教地区
(70,300)
b ８８８９公
０６
-27		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.5m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高14m
(70,180)
c ６２７８公
０６
-17		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.2m私道、
北4.5m、
南3.2m、
三方路
１中専
高度2種最高14m
(80,200)
d ５６８６公
０６
-5		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4.6m区道
、中間画地
１住居
高度3種最高17m
(70,184)
e ７８５５公
０６
-12		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,188,205  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,217,910 		 100
[ 102.2]
1,191,693 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,200,000 
b (　           ) 
866,346  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
938,104 		 100
[  93.5]
1,003,320 
1,010,000 
c (　           ) 
1,064,963  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,057,074 		 100
[ 107.8]
980,588 
990,000 
d (　           ) 
1,164,925  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,241,124 		 100
[ 107.1]
1,158,846 
1,170,000 
e (　           ) 
1,117,870  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,173,210 		 100
[  90.1]
1,302,120 
1,320,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　  -0.9 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　  -1.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.6 その他　　　  +1.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.2 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.9 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,150,000 円／㎡]  



文京 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,360,525 
4,343,364 
14,017,161 
7,798,000 
6,219,161 		 （　0.9592）
5,965,419 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    170,440,543 円　　　　（　    641,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 ＲＣ3 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度3種最高22m
第１種文教地区		 70 ％   300 ％   188 ％   266 ㎡     14.0 m x   19.5 m  前面道路：区道     　   4.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ４５㎡程度×各階３戸 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な有効率、レイアウト等より
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
150.00 
85.0 
127.50 
3,653 
465,758 		 1.0  465,758 
1.0  465,758 

 2～ 2		 共同住宅
150.00 
90.0 
135.00 
3,766 
508,410 		 1.0  508,410 
1.0  508,410 

 3～ 3		 共同住宅
150.00 
90.0 
135.00 
3,879 
523,665 		 1.0  523,665 
1.0  523,665 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
88.3 
397.50 

1,497,833 		 1,497,833 
1,497,833 
⑨年額支払賃料      1,497,833 円　×　12ヶ月　＝　      17,973,996 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     397.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　         954,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,927,996 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       946,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,981,596 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,497,833 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,229 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,497,833 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         364,700 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,360,525 円　　　　（　        69,025 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６２７８公０６
賃
　　　　-4		 4,110  
(   3,994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
4,029 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,766 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ７１１７公０６
賃
　　　　-9		 2,812  
(   2,749) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 70.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,862 
c ６２７８公０６
賃
　　　　-5		 4,300  
(   4,178) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.3]		 100
[105.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,640 
文京 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 700,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,665,664 円  　　　       18,927,996　×　　　　   8.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      507,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,190,000 円  　　　　    140,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,343,364 円　（　　　　　　        16,328 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 140,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 299,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0557     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 45 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,798,000 円  
（　　　　　        29,316 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,360,525 円      
②総費用 4,343,364 円      
③純収益　①－② 14,017,161 円      
④建物等に帰属する純収益 7,798,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,219,161 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,965,419 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,426 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    170,440,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     641,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区弥生二丁目３番６２
 0103000125814-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -19 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　剛   TEL.
鑑定評価額 295,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 830,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区弥生２丁目３番６２
｢弥生２－９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高22m
第１種文教地区

(70,188)

1:1.5		 住宅

ＬＳ3		 中規模一般住宅に共
同住宅等が混在する
住宅地域		 北東4.7m区道 水道、ガス、下水 根津

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．７ｍ区道		 交通

施設		 根津駅南西方

450m		 法令

規制		 ２中専
(70,188)
準防 
高度3種最高22m
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 閑静な住宅地域として成熟しており、若干土地の細分化が見られるものの、今後も概ね現状を維持するものと予
測する。住宅需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    659,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、対象標準地の所在する文京区及びその周辺区を中心とした閑静な住宅地域である。主たる需要者は、文
京区内及びその周辺区等に居住の個人富裕層、転売目的の不動産業者である。需要の高さに比し供給が少ないため、高
額の取引も散見される。需要層に幅があるため中心価格帯の把握はやや困難であるが、標準的画地規模を前提とすると
３億円前後が需要の中心である。新築建売については供給が限定されており、相場の把握はやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は根津駅徒歩圏の既成住宅地域に存し、周辺には中低層共同住宅等も存するが、元本価値に見合う賃料を収
受することは困難で収益価格はやや低位に試算された。当該地域は収益性より居住の快適性を重視する地域であり、取
引需要の中心は自用目的となっている。よって、規範性を有する取引事例を中心として試算した比準価格を標準とし、
収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,200,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[105.0]		 100
[110.7]		 [101.0]
100		 1,110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,040,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 文京区内の住居系不動産取引市場は投資、実
需とも堅調であり、価格も上昇基調で推移し
ている。ただし、足元の景気動向に留意する
必要がある。

閑静な住宅地域として成熟しており、地域要
因に特段の変動はない。住宅需要を反映し地
価は上昇傾向で推移している。


代替競争不動産との関係において、北東方位
接面で概ね標準的である。個別的要因に変動
はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.7
交通・接近　　　  +1.9
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -1.9
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５６８６公
０６
-2		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m区道
、中間画地
２中専
高度3種最高22m
第１種文教地区
(70,300)
b ５６８６公
０６
-11		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.5m区道
、中間画地
１中専
高度3種最高22m
(70,180)
c ６２７８公
０６
-39		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.8m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
高度地区
(70,192)
d ８３５２公
０６
-22		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南3.1m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,188,205  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,217,910 		 100
[ 102.2]
1,191,693 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,200,000 
b (　           ) 
705,610  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
890,179 		 100
[  81.1]
1,097,631 
1,110,000 
c (　           ) 
978,113  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
979,064 		 100
[  86.5]
1,131,866 
1,140,000 
d (　           ) 
908,781  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
956,384 		 100
[  82.4]
1,160,660 
1,170,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　  -0.9 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +1.3 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.9 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,170,000 円／㎡]  



文京 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,302,312 
4,140,189 
14,162,123 
7,769,400 
6,392,723 		 （　0.9592）
6,131,900 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    175,197,143 円　　　　（　    659,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 ＲＣ3 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度3種最高22m
第１種文教地区		 70 ％   300 ％   188 ％   266 ㎡     14.0 m x   19.5 m  前面道路：区道     　   4.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫタイプ、専有面積約４３㎡～４５㎡。地域の標準的な使用容積率を考慮の上、想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 共同住宅として標準的な共用面積を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
150.00 
85.0 
127.50 
3,667 
467,543 		 1.0  467,543 
1.0  467,543 

 2～ 2		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
3,780 
510,300 		 1.0  510,300 
1.0  510,300 

 3～ 3		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
3,780 
510,300 		 1.0  510,300 
1.0  510,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
88.3 
397.50 

1,488,143 		 1,488,143 
1,488,143 
⑨年額支払賃料      1,488,143 円　×　12ヶ月　＝　      17,857,716 円 
⑩a共益費（管理費）             170 円／㎡　×　     397.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　         810,900 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,668,616 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       746,745 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,921,871 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,488,143 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,286 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,488,143 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         366,155 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,302,312 円　　　　（　        68,806 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７１１７公０６
賃
　　　　-7		 3,772  
(   3,690) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 94.5]		 100
[105.0]
4,044 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,864 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,780 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ７１１７公０６
賃
　　　　-8		 3,357  
(   3,355) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 91.8]		 100
[100.0]
3,809 
c ７１１７公０６
賃
　　　　-9		 2,812  
(   2,749) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]
3,829 
文京 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 690,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,493,489 円  　　　       18,668,616　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      507,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,173,000 円  　　　　    138,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,140,189 円　（　　　　　　        15,565 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 138,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 298,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,769,400 円  
（　　　　　        29,208 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,302,312 円      
②総費用 4,140,189 円      
③純収益　①－② 14,162,123 円      
④建物等に帰属する純収益 7,769,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,392,723 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,131,900 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,052 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    175,197,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     659,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区弥生二丁目３番６２
 0103000125814-0000
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備考