別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -15 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　竹内　敬雄   TEL.
鑑定評価額 137,000,000 円  １㎡当たりの価格 935,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区向丘１丁目１５２番１２
｢向丘１－１５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 146  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
高度地区最高22m

(70,160)

1:2		 住宅

ＲＣ3		 一般住宅のほかアパ
ート等も混在する住
宅地域		 南西3.8m区道 水道、ガス、下水 東大前

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　　　　北
３．８ｍ　　　区道		 交通

施設		 東大前駅北西方

300m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区3種
高度地区最高22m
⑤地域要因の将
　来予測		 文京区内の低層戸建住宅地、共同住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変
動も見受けられず、今後とも現状の住環境を維持しつつ安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    951,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    629,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区内の既成住宅地域を中心とする。主な需要者はパワーカップルや経営者及び転売や開発を企図する
不動産業者等である。周辺には教育機関が充実し、熟成した住宅地域としてブランドイメージは高く、供給は限定的で
あり、需要は旺盛であり、売り手市場が続いている。市場において中心となる価格帯は、規模にもよるが、概ね１億円
から１．５億円程度と比較的高額となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自用の戸建住宅の取引が中心であり、低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周辺では共同住宅も認め
られるが賃貸経営の投資採算性に基づく取引は少なく、賃料収入による収益性を重視した収益価格は低位となる傾向が
ある。標準地は基準容積率１６０％であり、収益性は低い傾向にある。以上より不動産取引の実態に即して市場性を反
映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    980,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[104.0]		 100
[112.2]		 [104.0]
100		 935,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    870,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アベノミクス・黒田日銀総裁から始まる金融
緩和政策は引き続き継続であり、インフレ傾
向にもあり、不動産需要は継続して旺盛であ
る。

文京区の中で良好な住環境を維持している。
熟成度が高い住宅地域であり、堅調な需要に
支えられ、地価やや上昇傾向を維持している
。

個別的要因に特段の変動は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.1
交通・接近　　　  -1.3
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -0.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８８８９公
０６
-25		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東1.8m未舗
装私道、
中間画地
１中専
高度3種最高14m
第一種文教地区
(70,160)
b ９００５公
０６
-21		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m区道、
北東1m、
準角地
１中専
高度3種最高17m
(70,160)
c ６２７８公
０６
-5		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2.7m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
高度地区
(70,160)
d ５６８６公
０６
-38		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度3種最高14m
第１種文教地区
(70,160)
e ９００５公
０６
-13		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１中専
高度3種最高17m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
791,520  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
939,656 		 100
[ 103.2]
910,519 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
947,000 
b (　           ) 
801,283  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
837,419 		 100
[  91.4]
916,213 
953,000 
c (　           ) 
624,552  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.3]
758,333 		 100
[  82.7]
916,969 
954,000 
d (　           ) 
842,241  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
937,231 		 100
[ 102.7]
912,591 
949,000 
e (　           ) 
1,164,918  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,240,295 		 100
[ 135.2]
917,378 
954,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -1.1 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　  -2.8 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    951,000 円／㎡]  



文京 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,876,466 
2,177,466 
7,699,000 
4,414,900 
3,284,100 		 （　0.9785）
3,213,492 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     91,814,057 円　　　　（　    629,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｓ3 225.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
高度地区最高22m		 70 ％   300 ％   160 ％   146 ㎡      9.0 m x   16.6 m  前面道路：区道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階３０㎡程度、シングルタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同種同規模の建物の一般敵な有効率による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
75.00 
90.0 
67.50 
3,988 
269,190 		 1.0  269,190 
1.0  269,190 

 2～ 2		 居宅
75.00 
85.0 
63.75 
4,069 
259,399 		 1.0  259,399 
1.0  259,399 

 3～ 3		 居宅
75.00 
85.0 
63.75 
4,150 
264,563 		 1.0  264,563 
1.0  264,563 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
225.00 
86.7 
195.00 

793,152 		 793,152 
793,152 
⑨年額支払賃料        793,152 円　×　12ヶ月　＝　       9,517,824 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         468,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似建物の賃貸事例等を参考として
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,985,824 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       499,291 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,486,533 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           793,152 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,535 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          793,152 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         382,398 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,876,466 円　　　　（　        67,647 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９００５公０６
賃貸
　　　　-10		 3,454  
(   3,311) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]
4,370 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,244 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,069 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ９００５公０６
賃貸
　　　　-11		 3,266  
(   3,132) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 93.0]		 100
[106.0]
4,141 
c ９００５公０６
賃貸
　　　　-12		 3,614  
(   3,614) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[106.0]
4,222 
文京 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 371,000 円  　　　　     74,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 798,866 円  　　　        9,985,824　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      228,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      630,700 円  　　　　     74,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        74,200 円  　　　　     74,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,200 円  　　　　     74,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,177,466 円　（　　　　　　        14,914 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9785    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,414,900 円  
（　　　　　        30,239 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,876,466 円      
②総費用 2,177,466 円      
③純収益　①－② 7,699,000 円      
④建物等に帰属する純収益 4,414,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,284,100 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,213,492 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,010 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,814,057 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     629,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区向丘一丁目１５２番１２
 0103000117237-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -15 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉村　克   TEL.
鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 934,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区向丘１丁目１５２番１２
｢向丘１－１５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 146  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
高度地区最高22m

(70,160)

1:2		 住宅

ＲＣ3		 一般住宅のほかアパ
ート等も混在する住
宅地域		 南西3.8m区道 水道、ガス、下水 東大前

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北３．８
ｍ　区道		 交通

施設		 東大前駅北西方

300m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区3種
高度地区最高22m
⑤地域要因の将
　来予測		 文京区内の低層戸建住宅、共同住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維
持しつつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    950,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    641,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 文京区内の既成住宅地域を供給圏とし、需要圏域は文京区内をはじめ、２３区部のうち都心部にも及ぶ。市場において
中心となる価格帯は、１億円を超える高額であり、需要者の属性は、富裕層及び富裕層向けの住宅を開発し販売する不
動産開発業者である。古くからの住宅地であり、ブランドイメージが高いので需要は旺盛であるが、熟成度が高く、供
給余力は限定的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内より収集した取引事例により取引事例比較法を適用して得た比準価格は市場性を反映し試算精度の高い価
格である。近隣地域には小規模な共同住宅も見受けられるが、基準容積率も１６０％と収益性を選択の主標とするもの
とは認めがたい。よって本件においては、取引事例比較法に相対的な規範性があるものと判断、比準価格を標準に収益
価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して対象不動産の鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    980,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[104.0]		 100
[111.9]		 [104.0]
100		 938,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    870,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 文京区内の住宅地に対する需要は旺盛でコロ
ナ禍における行動制限の緩和措置の影響もあ
り、区内住宅地の地価は横這いからやや上昇
傾向にある。

住宅地域としての熟成度が高く、地域要因に
変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -0.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８８８９公
０６
-52		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東3.5m私道
、中間画地
１住居
高度3種最高22m
(70,160)
b ９００５公
０６
-12		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東1.5m私道
、中間画地
１住居
高度3種最高17m
(70,160)
c ５６８６公
０６
-38		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度3種最高14m
第１種文教地区
(70,160)
d ４３４９公
０６
-10		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東1.8m未舗
装私道、
中間画地
１中専
高度3種最高14m
第１種文教地区
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
802,655  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
992,617 		 100
[ 109.8]
904,023 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
940,000 
b (　           ) 
872,078  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
912,163 		 100
[  90.3]
1,010,147 
1,050,000 
c (　           ) 
842,241  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
937,231 		 100
[ 101.8]
920,659 
957,000 
d (　           ) 
717,932  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
816,175 		 100
[  85.7]
952,363 
990,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 +18.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    950,000 円／㎡]  



文京 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産が既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,116,554 
2,213,384 
7,903,170 
4,480,350 
3,422,820 		 （　0.9575）
3,277,350 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     93,638,571 円　　　　（　    641,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｓ3 225.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
高度地区最高22m		 70 ％   300 ％   160 ％   146 ㎡      9.0 m x   16.6 m  前面道路：区道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階３０㎡程度、シングルタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同種同規模の建物の一般的な有効率による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
75.00 
90.0 
67.50 
4,152 
280,260 		 1.0  280,260 
1.0  280,260 

 2～ 2		 居宅
75.00 
85.0 
63.75 
4,237 
270,109 		 1.0  270,109 
1.0  270,109 

 3～ 3		 居宅
75.00 
85.0 
63.75 
4,301 
274,189 		 1.0  274,189 
1.0  274,189 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
225.00 
86.7 
195.00 

824,558 		 824,558 
824,558 
⑨年額支払賃料        824,558 円　×　12ヶ月　＝　       9,894,696 円 
⑩a共益費（管理費）             140 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         327,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,222,296 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       511,115 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,711,181 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           824,558 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,833 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          824,558 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         397,540 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,116,554 円　　　　（　        69,291 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１５０公０６
賃
　　　　-7		 3,986  
(   3,986) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[109.1]		 100
[ 97.5]		 100
[ 85.4]		 100
[100.0]
4,388 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,420 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,237 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５１５０公０６
賃
　　　　-8		 4,081  
(   4,081) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[109.2]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.5]		 100
[100.0]
4,347 
c ５１５０公０６
賃
　　　　-9		 3,532  
(   3,388) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 93.5]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,535 
文京 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 376,500 円  　　　　     75,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 817,784 円  　　　       10,222,296　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      228,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      640,000 円  　　　　     75,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        75,300 円  　　　　     75,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,300 円  　　　　     75,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,213,384 円　（　　　　　　        15,160 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9575    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,480,350 円  
（　　　　　        30,687 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,116,554 円      
②総費用 2,213,384 円      
③純収益　①－② 7,903,170 円      
④建物等に帰属する純収益 4,480,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,422,820 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,277,350 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,448 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     93,638,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     641,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区向丘一丁目１５２番１２
 0103000117237-0000
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備考