令和6年1月15日　提出 文京 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   文京 -12 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　剛   TEL.

鑑定評価額 2,210,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 1,030,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 文京区本郷１丁目１０７番１ ｢本郷１－２８－３｣ ②地積 　(㎡) 1,041   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,400) 防火 （その他） 高度地区最高46m 第２種文教地区 (100,400) 1:1.2 共同住宅 ＲＣ14F1B 高層のマンション等 が建ち並ぶ共同住宅 地域 南7m区道 水道、ガス、下水 都営水道橋 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    75 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 本郷地区において共同住宅が 集積している。 街 路 ７ｍ区道 交通 施設 都営水道橋駅北東方 320m 法令 規制 近商 (100,400) 防火  高度地区最高46m 第２種文教地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は高層共同住宅が集積する共同住宅地域で、今後も同様の利用が進行すると予測する。マンション需要 は堅調で地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            2,120,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は対象標準地の存する文京区及び周辺区等において、高層共同住宅等が標準的使用と認められる地域を中心 とする。主たる需要者は分譲マンションデベロッパー、不動産業者等である。当該地域は住環境が良好で、住宅需要が 高いエリアである。また、比較的高容積率が見込めるため、供給に比し共同住宅用地としての需要が高い。立地、規模 等により土地総額に幅があるが、土地は標準的画地規模を前提とすると、２０億円～２５億円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の最有効使用が分譲マンション用地であるため開発法を適用し、賃貸想定の収益還元法は適用しない。需要 者の中心は分譲マンションデベロッパーであるので、マンション分譲を想定した開発法による価格は説得力を有する。 一方、比準価格は比較的地積の大きな事例を中心として求めたもので実証的で説得力を有する。よって、開発法による 価格と比準価格を相互に関連付け、さらに前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,950,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 文京区内の住居系不動産取引市場は投資、実 需とも堅調であり、価格も上昇基調で推移し ている。ただし、足元の景気動向に留意する 必要がある。 高層共同住宅が集積する共同住宅地域で、地 域要因に特段の変動はない。住宅需要を反映 し地価は上昇傾向で推移している。 代替競争不動産との関係において、立地、環 境、地積規模で概ね標準的であり、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.7 ％  ％