別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -11 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　真美   TEL.
鑑定評価額 137,000,000 円  １㎡当たりの価格 790,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区大塚６丁目１０７番１９
｢大塚６－１４－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 174  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
高度地区最高17m

(70,160)

1:1.5		 住宅兼共同住宅

Ｓ3		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 西4m区道 水道、ガス、下水 新大塚

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   140 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ区道 交通

施設		 新大塚駅西方

540m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度3種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 東池袋駅や大塚駅へのアクセスも良好で利便性が良好な住宅地域。地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状
を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    877,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    517,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、文京区西部及び隣接区に所在する低層住宅地域と判定した。典型的需要者は自用の住宅取得目的の個人
で、区内や周辺区からの需要が多い。規模が大きい画地には不動産開発業者の参入も想定される。都心への通勤利便性
、住環境ともに良好であることから安定的な需要が存する。直近１年間についてみると、低金利を背景に住宅需要は堅
調で地価は上昇傾向で推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は１億円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性等を取引指標とする。比準価格は試算段階においてこれらの要因を
織り込んで求められている。近隣地域は自用の低層住宅としての利用が中心であり、収益性にて土地価格が形成されて
いないため収益価格は低位に試算された。以上より、より説得力を有するのは比準価格と判断してこれを重視し、収益
価格を参酌して代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    980,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[104.0]		 100
[130.6]		 [102.0]
100		 788,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    733,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は都平均を上回る増加となっている。住
宅着工戸数も概ね堅調で、文京ブランドに対
する人気は根強い。


旧来からの住宅地域として成熟しており、地
域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.7
交通・接近　　　  +1.8
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  -0.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５４１２公
０６
-3		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m区道、
東4m、二方路
準工
高度3種最高22m
特別工業地区
(70,240)
b ５４１２公
０６
-4		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m区道、
中間画地
１住居
高度3種最高17m
(70,160)
c ８８８９公
０６
-3		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
d ５４１２公
０６
-1		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度3種最高22m
第１種文教地区
(70,160)
e ６９３１公
０６
-50		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
936,429  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
975,147 		 100
[ 105.1]
927,828 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
946,000 
b (　           ) 
979,862  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,068,050 		 100
[ 101.5]
1,052,266 
1,070,000 
c (　           ) 
661,894  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
734,162 		 100
[  84.9]
864,737 
882,000 
d (　           ) 
644,750  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
803,864 		 100
[  99.7]
806,283 
822,000 
e (　           ) 
731,244  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
775,541 		 100
[  92.3]
840,239 
857,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.1 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.9 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    877,000 円／㎡]  



文京 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,418,710 
2,545,141 
7,873,569 
4,656,010 
3,217,559 		 （　0.9793）
3,150,956 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     90,027,314 円　　　　（　    517,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.00 Ｓ3 276.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
高度地区最高17m		 70 ％   300 ％   160 ％   174 ㎡     11.4 m x   15.2 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４０㎡程度の小家族向け、１ＬＤＫを各階２戸、計６戸想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
92.00 
85.0 
78.20 
3,375 
263,925 		 1.0  263,925 
1.0  263,925 

 2～ 2		 住宅
92.00 
90.0 
82.80 
3,444 
285,163 		 1.0  285,163 
1.0  285,163 

 3～ 3		 住宅
92.00 
90.0 
82.80 
3,478 
287,978 		 1.0  287,978 
1.0  287,978 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
276.00 
88.3 
243.80 

837,066 		 837,066 
837,066 
⑨年額支払賃料        837,066 円　×　12ヶ月　＝　      10,044,792 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     243.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　         585,120 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似マンションの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,629,912 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       425,196 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,204,716 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           837,066 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,036 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          837,066 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         205,958 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,418,710 円　　　　（　        59,878 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５４１２公０６
賃
　　　　-1		 3,579  
(   3,501) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,544 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,444 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５４１２公０６
賃
　　　　-2		 3,637  
(   3,558) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,637 
c ５４１２公０６
賃
　　　　-3		 3,345  
(   3,345) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,379 
文京 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 330,800 円  　　　　     82,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,116,141 円  　　　       10,629,912　×　　　　  10.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      229,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      702,900 円  　　　　     82,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,700 円  　　　　     82,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,700 円  　　　　     82,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,545,141 円　（　　　　　　        14,627 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9793    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 291,000 円／㎡　×　     276.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,656,010 円  
（　　　　　        26,759 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,418,710 円      
②総費用 2,545,141 円      
③純収益　①－② 7,873,569 円      
④建物等に帰属する純収益 4,656,010 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,217,559 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,150,956 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,109 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     90,027,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     517,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区大塚六丁目１０７番１９
 0103000008443-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
文京 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -11 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　大樹   TEL.
鑑定評価額 137,000,000 円  １㎡当たりの価格 790,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区大塚６丁目１０７番１９
｢大塚６－１４－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 174  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高17m


(70,160)

1:1.5		 住宅兼共同住宅

Ｓ3		 中規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 西4m区道 水道、ガス、下水 新大塚

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   140 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ区道		 交通

施設		 新大塚駅西方

540m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度3種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持
すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    830,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    513,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区又は豊島区に存する戸建住宅地域であり、特に文京区北西部から豊島区南東部の住宅地との代替性
が強い。当該地域における主な需要者層は個人富裕層であるが、転売・開発分譲を目論む不動産業者も相応に認められ
る。中心となる価格帯は標準的な規模で１億～２億円程度と高額であるが、文教地区として名高いこと、金融緩和政策
の継続により金利は低位で推移していること等から需要は旺盛である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅の取引が中心となる地域であり、類似地域において多数の中規模戸建住宅の取引事例を収集することができた
。一方、地域周辺では低層アパートも混在するが、賃貸経営の投資採算性に基づく取引は少なく、収益性については稀
薄な地域であると思料する。以上より、類似不動産の取引市場の状況及び取引価格等の市場性を反映した比準価格を重
視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    980,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[104.0]		 100
[130.2]		 [102.0]
100		 791,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    733,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安による物価高、インバウンドの回復等に
よりアセット間で需要の強弱がみられるが、
金融緩和政策継続を背景に地価は上昇傾向に
ある。

熟成している住宅地域であり、地域要因に格
別の変動要因はない。



個別的要因に変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.7
交通・接近　　　  +1.8
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８３５２公
０６
-24		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
南西4m、角地
１低専
高度1種最高10m
(80,150)
b ７８５５公
０６
-9		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ８８８９公
０６
-3		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
d ６９３１公
０６
-28		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5m区道、
中間画地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
957,090  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
987,474 		 100
[ 125.5]
786,832 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
803,000 
b (　           ) 
1,439,610  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,470,660 		 100
[ 164.7]
892,933 
911,000 
c (　           ) 
661,894  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
719,479 		 100
[  94.9]
758,144 
773,000 
d (　           ) 
1,004,601  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,041,308 		 100
[ 126.7]
821,869 
838,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    830,000 円／㎡]  



文京 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,971,394 
2,673,940 
8,297,454 
5,075,350 
3,222,104 		 （　0.9700）
3,125,441 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     89,298,314 円　　　　（　    513,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.00 Ｓ3 276.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高17m
 70 ％   300 ％   160 ％   174 ㎡     11.4 m x   15.2 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４０㎡程度のＤＩＮＫＳ向け共同住宅を想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
92.00 
85.0 
78.20 
3,500 
273,700 		 1.0  273,700 
1.0  273,700 

 2～ 2		 住宅
92.00 
90.0 
82.80 
3,600 
298,080 		 1.0  298,080 
1.0  298,080 

 3～ 3		 住宅
92.00 
90.0 
82.80 
3,650 
302,220 		 1.0  302,220 
1.0  302,220 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
276.00 
88.3 
243.80 

874,000 		 874,000 
874,000 
⑨年額支払賃料        874,000 円　×　12ヶ月　＝　      10,488,000 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     243.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　         731,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,219,400 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       673,164 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,546,236 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           874,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,216 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          874,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         416,942 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,971,394 円　　　　（　        63,054 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８８８９公０６
賃
　　　　-3		 3,535  
(   3,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]
3,680 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,755 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ８８８９公０６
賃
　　　　-4		 3,575  
(   3,427) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]
3,801 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 426,500 円  　　　　     85,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,121,940 円  　　　       11,219,400　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      229,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      725,000 円  　　　　     85,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,300 円  　　　　     85,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,300 円  　　　　     85,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,673,940 円　（　　　　　　        15,367 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9700    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     276.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,075,350 円  
（　　　　　        29,169 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,971,394 円      
②総費用 2,673,940 円      
③純収益　①－② 8,297,454 円      
④建物等に帰属する純収益 5,075,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,222,104 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,125,441 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,962 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     89,298,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     513,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区大塚六丁目１０７番１９
 0103000008443-0000
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備考