別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -10 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　千佳子   TEL.
鑑定評価額 356,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,090,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 810,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区小石川５丁目１７番１２
｢小石川５－１７－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高22m
第１種文教地区

(70,300)

1:1		 共同住宅、住宅兼事
務所
ＲＣ4F1B		 一般住宅、中層共同
住宅等が混在する住
宅地域		 南東8m区道 水道、ガス、下水 茗荷谷

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　８
ｍ区道		 交通

施設		 茗荷谷駅北東方

310m		 法令

規制		 ２中専
(70,300)
準防 
高度3種最高22m
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成された住宅地域であり、地域要因に特段の変動が見られない。当面、良好な居住環境が維持されるものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    727,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、文京区及び隣接区の住環境が比較的整った中層住宅等が見られる地域の圏域である。需要者の属性は、
主に区内外の富裕層等の個人や資産保有目的の法人又は不動産業者等である。市場の需給動向は、利便性の高い地域で
の住宅購入の希望者によって、需要は堅調である。市場での中心価格帯は、規模及び需要者の属性等により異なるが、
土地は標準地程度の規模で概ね３億円後半から４億円前後であり、複合不動産の総額は建物等により個別的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、住環境の良い住宅地域であり、居住の快適性等を求める住宅取得の傾向が強い。このような地域では、賃
料収入による収益性を重視した収益価格は低位となる傾向があるが、当該標準地も同様である。よって、居住性等を重
視する住宅地域であることから、不動産取引の実態に即して市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量
し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　文京 -7                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,050,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、経済活動の正常化で緩やかに回復し
ている。不動産需要も堅調に推移している。
金利の動向が今後の注目点となる。


茗荷谷駅を最寄り駅とする利便性が良い住宅
地域であり、閑静な住環境が保たれている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％ +3.8 ％
３　試算価格算定内訳 文京 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６２７８公
０６
-24		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西4.5m区道
、北西4m、
角地
準工
高度3種最高22m
高度地区
(80,270)
b ５６８６公
０６
-15		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西12.2m区道、
中間画地
準工
高度3種最高22m
特別工業地区
(70,300)
c ５６８６公
０６
-18		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
d ８５３３公
０６
-2		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
e ７８５５公
０６
-28		 文京区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5m区道、
北東3m、
二方路
１住居
高度3種最高22m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,374,867  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.0]
1,238,555 		 100
[ 101.0]
1,226,292 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
1,280,000 
b (　           ) 
588,699  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
871,275 		 100
[  83.4]
1,044,694 
1,090,000 
c (　           ) 
782,535  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
849,722 		 100
[  80.5]
1,055,555 
1,100,000 
d (　           ) 
814,566  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
845,711 		 100
[  73.7]
1,147,505 
1,190,000 
e (　    343,919) 
1,146,397  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,205,386 		 100
[  97.9]
1,231,242 
1,280,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +17.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.1 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.1 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,150,000 円／㎡]  



文京 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,003,687 
6,109,825 
20,893,862 
12,217,100 
8,676,762 		 （　0.9592）
8,322,750 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    237,792,857 円　　　　（　    727,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 196.20 ＲＣ4 701.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度3種最高22m
第１種文教地区		 70 ％   300 ％   300 ％   327 ㎡     18.0 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積５０㎡程度を想定した。 ⑦有効率　  76.3 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
196.20 
55.0 
108.00 
3,890 
420,120 		 1.0  420,120 
1.0  420,120 

 2～ 2		 住宅
186.50 
86.1 
160.50 
3,987 
639,914 		 1.0  639,914 
1.0  639,914 

 3～ 3		 住宅
177.50 
85.4 
151.50 
4,040 
612,060 		 1.0  612,060 
1.0  612,060 

 4～ 4		 住宅
141.50 
81.6 
115.50 
4,090 
472,395 		 1.0  472,395 
1.0  472,395 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
701.70 
76.3 
535.50 

2,144,489 		 2,144,489 
2,144,489 
⑨年額支払賃料      2,144,489 円　×　12ヶ月　＝　      25,733,868 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     535.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,285,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,019,068 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,080,763 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,938,305 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,144,489 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,587 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,144,489 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,044,795 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,003,687 円　　　　（　        82,580 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８３５２公０６
賃
　　　　-1		 4,226  
(   4,051) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,312 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,159 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,987 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ８３５２公０６
賃
　　　　-2		 3,899  
(   3,738) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]
4,060 
c ４３４９公０６
賃
　　　　-18		 3,851  
(   3,695) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[101.0]
4,100 
文京 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,085,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,161,525 円  　　　       27,019,068　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      584,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,844,500 円  　　　　    217,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       217,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       217,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,109,825 円　（　　　　　　        18,684 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 217,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     701.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,217,100 円  
（　　　　　        37,361 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,003,687 円      
②総費用 6,109,825 円      
③純収益　①－② 20,893,862 円      
④建物等に帰属する純収益 12,217,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,676,762 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,322,750 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,452 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    237,792,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     727,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区小石川五丁目１７番１２
 0103000027617-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
文京 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -10 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　大樹   TEL.
鑑定評価額 356,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,090,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 810,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区小石川５丁目１７番１２
｢小石川５－１７－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高22m
第１種文教地区

(70,300)

1:1		 共同住宅、住宅兼事
務所
ＲＣ4F1B		 一般住宅、中層共同
住宅等が混在する住
宅地域		 南東8m区道 水道、ガス、下水 茗荷谷

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　８
ｍ区道		 交通

施設		 茗荷谷駅北東方

310m		 法令

規制		 ２中専
(70,300)
準防 
高度3種最高22m
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅や中層共同住宅が多くみられる住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持
すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    734,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区及び豊島区を中心とする居住環境の良好な共同住宅地域である。当該地域における主な需要者層は
賃貸経営目的の法人又は個人富裕層である。中心となる価格帯は標準的な規模を有する土地で３億～４億円程度である
が、文教地区として名高いこと、金融緩和政策の継続により金利は低位で推移していること、投資適格性の高い物件は
引き続き不足していること等から需要は旺盛である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸経営の投資採算性を示している収益価格は、実際の取引価格を基礎としている比準価格より低位に試算された。こ
れは資産の安全性が高いことを収益価格の試算において十分に反映できなかったためと思料する。一方、比準価格は多
数の共同住宅地又は共同住宅適地の取引事例から試算した規範性の高い価格である。以上より、市場性の実態を的確に
反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　文京 -7                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,050,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安による物価高、インバウンドの回復等に
よりアセット間で需要の強弱がみられるが、
金融緩和政策継続を背景に地価は上昇傾向に
ある。

熟成している住宅地域であり、地域要因に格
別の変動要因はない。



個別的要因に変動要因はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％ +3.8 ％
３　試算価格算定内訳 文京 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５４１２公
０６
-8		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.2m区道
、北西5.4m、
角地
商業
高度地区最高31m
高度地区
(92,320)
b ６２７８公
０６
-24		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西4.5m区道
、北西4m、
角地
準工
高度3種最高22m
高度地区
(80,270)
c ８３５２公
０６
-6		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西7.9m区道
、中間画地
１住居
高度3種最高22m
(70,300)
d ８３５２公
０６
-11		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7.5m区道
、中間画地
準工
高度3種最高22m
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,114,883  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,119,130 		 100
[ 109.9]
1,018,317 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
1,060,000 
b (　           ) 
1,374,867  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.0]
1,238,555 		 100
[ 105.6]
1,172,874 
1,220,000 
c (　           ) 
873,999  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
1,100,903 		 100
[ 105.9]
1,039,568 
1,080,000 
d (　           ) 
1,184,016  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
1,332,018 		 100
[ 111.0]
1,200,016 
1,250,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -4.6 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +17.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,150,000 円／㎡]  



文京 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,035,986 
6,135,991 
20,899,995 
12,217,100 
8,682,895 		 （　0.9672）
8,398,096 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    239,945,600 円　　　　（　    734,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 196.20 ＲＣ4 701.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度3種最高22m
第１種文教地区		 70 ％   300 ％   300 ％   327 ㎡     18.0 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積５０㎡程度のファミリー向け共同住宅を想定 ⑦有効率　  76.3 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
196.20 
55.0 
108.00 
3,900 
421,200 		 1.0  421,200 
1.0  421,200 

 2～ 2		 住宅
186.50 
86.1 
160.50 
4,000 
642,000 		 1.0  642,000 
1.0  642,000 

 3～ 3		 住宅
177.50 
85.4 
151.50 
4,050 
613,575 		 1.0  613,575 
1.0  613,575 

 4～ 4		 住宅
141.50 
81.6 
115.50 
4,100 
473,550 		 1.0  473,550 
1.0  473,550 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
701.70 
76.3 
535.50 

2,150,325 		 2,150,325 
2,150,325 
⑨年額支払賃料      2,150,325 円　×　12ヶ月　＝　      25,803,900 円 
⑩a共益費（管理費）             240 円／㎡　×　     535.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,542,240 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準等を考慮して決定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,346,140 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,367,307 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,978,833 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,150,325 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,428 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,150,325 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,036,725 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,035,986 円　　　　（　        82,679 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８８８９公０６
賃
　　　　-1		 3,683  
(   3,531) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 92.0]		 100
[101.0]
4,045 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,173 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ８８８９公０６
賃
　　　　-2		 4,367  
(   4,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
4,283 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,085,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,187,691 円  　　　       27,346,140　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      584,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,844,500 円  　　　　    217,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       217,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       217,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,135,991 円　（　　　　　　        18,764 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9672    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 217,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     701.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,217,100 円  
（　　　　　        37,361 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,035,986 円      
②総費用 6,135,991 円      
③純収益　①－② 20,899,995 円      
④建物等に帰属する純収益 12,217,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,682,895 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,398,096 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,682 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    239,945,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     734,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区小石川五丁目１７番１２
 0103000027617-0000
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備考