別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
文京 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -8 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　瀬野尾　有以   TEL.
鑑定評価額 746,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,040,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区本駒込６丁目２１３番１外
｢本駒込６－８－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 537  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(70,150)

1:1.5		 住宅

ＲＣ2F1B		 大規模住宅が建ち並
ぶ環境の良い住宅地
域		 南東7.2m区道 水道、ガス、下水 巣鴨

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    75 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都内有数の画地規模が大きい
高級住宅地域		 街

路		 基準方位北　　　７
．２ｍ区道		 交通

施設		 巣鴨駅南東方

600m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 都内有数の名声の高い高級住宅地域であり、今後も現状を維持し、地価水準も堅調に推移していくものと予測す
る。但し、画地規模が比較的大きいため、将来的には相続等により細分化していく可能性も予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    698,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京２３区内の高級住宅地域である。需要者の中心は主に都区部内からの買い替え層または区画割り分譲
やマンション建設を企図する不動産開発会社である。代替関係の高い高級住宅地の供給が限定的であることから需要は
高いものの、同一需給圏内での土地取引件数は低位で推移している。近隣地域周辺での取引件数は乏しく個別性がある
ものの、標準的画地の規模で、総額７～８億円程度の水準である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 画地規模の大きい高級戸建のほか低層の高級マンションの建設目的での需要もみられる地域である。比準価格は同じ文
京区内の住環境が優良な類似地域の事例より求めた市場の取引水準を適切に反映した価格である。一方収益価格は快適
性重視により元本価値に見合う収益性が得られないため比準価格に比べて低位に求められた。本件では市場実態をより
反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,200,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]		 [104.0]
100		 1,410,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 文京区は利便性の高さ、良好な居住環境及び
教育機関の充実等から住宅地需要は堅調に推
移している。


周辺地域における土地の取引件数は供給が乏
しいため低位であるが、市場での高級住宅地
への需要は引き続き高い。地域要因に特段の
変動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.8
交通・接近　　　  +1.8
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５６８６公
０６
-2		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m区道
、中間画地
２中専
高度3種最高22m
第１種文教地区
(70,300)
b ８３５２公
０６
-6		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西7.9m区道
、中間画地
１住居
高度3種最高22m
(70,300)
c ６２７８公
０６
-17		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.2m私道、
北4.5m、
南3.2m、
三方路
１中専
高度2種最高14m
(80,200)
d ９００５公
０６
-4		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.3m区道
、中間画地
１中専
高度3種最高17m
(70,160)
e ８８８９公
０６
-54		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高14m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,188,205  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,217,910 		 100
[  80.1]
1,520,487 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
1,580,000 
b (　           ) 
873,999  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
1,100,903 		 100
[  77.7]
1,416,864 
1,470,000 
c (　           ) 
1,064,963  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,057,074 		 100
[  78.7]
1,343,169 
1,400,000 
d (　           ) 
959,491  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
999,162 		 100
[  63.6]
1,571,009 
1,630,000 
e (　           ) 
974,245  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
1,102,176 		 100
[  72.7]
1,516,061 
1,580,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  +2.6 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.4 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.6 交通・接近　  +2.1 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.2 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,530,000 円／㎡]  



文京 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,467,545 
8,622,339 
30,845,206 
17,171,500 
13,673,706 		 （　0.9592）
13,115,819 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    374,737,686 円　　　　（　    698,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 253.74 ＲＣ3F1B 1,084.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 70 ％   150 ％   150 ％   537 ㎡     19.0 m x   28.0 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は２戸、２～３階は各３戸のファミリータイプ（平均専有面積約７６㎡）、機械式駐車場計９台を想定 ⑦有効率　  56.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
336.05 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 住宅
241.45 
63.1 
152.36 
4,547 
692,781 		 1.0  692,781 
1.0  692,781 

 2～ 2		 住宅
253.45 
89.7 
227.26 
4,640 
1,054,486 		 1.0  1,054,486 
1.0  1,054,486 

 3～ 3		 住宅
253.45 
89.7 
227.26 
4,733 
1,075,622 		 1.0  1,075,622 
1.0  1,075,622 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,084.40 
56.0 
606.88 

2,822,889 		 2,822,889 
2,822,889 
⑨年額支払賃料      2,822,889 円　×　12ヶ月　＝　      33,874,668 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     606.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,456,512 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な水準及び想定建物の個別性を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,331,180 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,586,047 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,065,133 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,822,889 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,100 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,822,889 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,375,312 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,467,545 円　　　　（　        73,496 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５６８６公０６
賃
　　　　-3		 4,228  
(   4,224) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,698 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,840 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,640 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５６８６公０６
賃
　　　　-4		 4,589  
(   4,589) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]
4,950 
c ５６８６公０６
賃
　　　　-5		 3,853  
(   3,550) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]
3,863 
文京 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,220,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,973,839 円  　　　       39,651,180　×　　　　   7.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,226,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,592,500 円  　　　　    305,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       305,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       305,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,622,339 円　（　　　　　　        16,056 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 305,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 273,000 円／㎡　×　   1,084.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,171,500 円  
（　　　　　        31,977 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,467,545 円      
②総費用 8,622,339 円      
③純収益　①－② 30,845,206 円      
④建物等に帰属する純収益 17,171,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,673,706 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,115,819 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,424 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    374,737,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     698,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区本駒込六丁目２１３番１
 0103000114743-0000
2 　文京区本駒込六丁目２１３番２
 0100010141866-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
文京 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -8 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　宏樹   TEL.
鑑定評価額 741,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,040,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区本駒込６丁目２１３番１外
｢本駒込６－８－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 537  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(70,150)

1:1.5		 住宅

ＲＣ2F1B		 大規模住宅が建ち並
ぶ環境の良い住宅地
域		 南東7.2m区道 水道、ガス、下水 巣鴨

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    75 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大邸宅が多い高級住宅地であ
る。		 街

路		 基準方位北７．２ｍ
区道		 交通

施設		 巣鴨駅南東方

600m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は閑静な高級住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。なお、地価につ
いては回復傾向が顕著で、しばらくの間、強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    703,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区をはじめ都区内に所在する著名な高級住宅地域一円である。需要者の中心は社会的階層の高い高額
所得者や資産保有を前提とする法人、賃貸事業目的の投資法人等を想定することが可能である。住宅需要は旺盛である
ものの、売り物件の供給が少なく、結果として取引は低調である。なお、土地は総額で７億円程度、土地建物の予算総
額が１０億円程度までの需要者が大半を占めるものと推測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は大規模邸宅が多いものの、グレードの高い賃貸マンション等も見られる地域である。居住の快適性を重視す
る高級住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,200,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[105.0]		 100
[ 92.0]		 [104.0]
100		 1,380,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和政策の継続の下、若干のインフレ傾
向にあるものの、経済状況は良好で、不動産
需要は回復傾向にある。


都内屈指の高級住宅地域として、根強い需要
に支えられ、地価は強含み傾向で推移してい
る。


南東向道路に面し、希少性があるが、方位以
外の個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５４１２公
０６
-10		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m区道、
東6m、角地
１中専
高度3種最高22m
(80,300)
b ７８５５公
０６
-9		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ８３５２公
０６
-12		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.1m区道
、中間画地
１住居
高度3種最高22m
(70,300)
d ８８８９公
０６
-35		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,671,918  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.1]
1,587,632 		 100
[ 113.7]
1,396,334 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
1,450,000 
b (　           ) 
1,439,610  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,470,660 		 100
[ 106.0]
1,387,415 
1,440,000 
c (　           ) 
1,834,627  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
2,070,232 		 100
[ 126.1]
1,641,738 
1,710,000 
d (　           ) 
1,576,497  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,707,872 		 100
[ 111.0]
1,538,623 
1,600,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,500,000 円／㎡]  



文京 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,124,415 
8,645,251 
29,479,164 
15,707,700 
13,771,464 		 （　0.9592）
13,209,588 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    377,416,800 円　　　　（　    703,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 253.74 ＲＣ3F1B 1,084.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 70 ％   150 ％   150 ％   537 ㎡     19.0 m x   28.0 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積７６㎡程度のファミリータイプを想定 ⑦有効率　  56.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
336.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 住宅
241.45 
63.1 
152.36 
4,500 
685,620 		 2.0  1,371,240 
1.0  685,620 

 2～ 2		 住宅
253.45 
89.7 
227.26 
4,550 
1,034,033 		 2.0  2,068,066 
1.0  1,034,033 

 3～ 3		 住宅
253.45 
89.7 
227.26 
4,500 
1,022,670 		 2.0  2,045,340 
1.0  1,022,670 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,084.35 
56.0 
606.88 

2,742,323 		 5,484,646 
2,742,323 
⑨年額支払賃料      2,742,323 円　×　12ヶ月　＝　      32,907,876 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     606.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,456,512 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺共同住宅の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,364,388 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,934,219 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,750,169 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,484,646 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,104 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,742,323 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,322,142 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,124,415 円　　　　（　        70,995 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４３４９公０６
賃
　　　　-21		 3,432  
(   3,432) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 100
[100.0]
4,628 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ４３４９公０６
賃
　　　　-22		 4,196  
(   4,023) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,888 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,395,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,094,751 円  　　　       38,684,388　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,226,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,371,500 円  　　　　    279,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       279,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       279,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,645,251 円　（　　　　　　        16,099 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 279,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,084.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,707,700 円  
（　　　　　        29,251 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,124,415 円      
②総費用 8,645,251 円      
③純収益　①－② 29,479,164 円      
④建物等に帰属する純収益 15,707,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,771,464 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,209,588 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,599 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    377,416,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     703,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区本駒込六丁目２１３番１
 0103000114743-0000
2 　文京区本駒込六丁目２１３番２
 0100010141866-0000
3 　
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備考