鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
文京 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 -7

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　竹内　敬雄

TEL.

鑑定評価額

104,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,050,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区白山４丁目３１０番３２｢白山４－２８－１８｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度1種最高10m (70,150)
	1.2:1	住宅Ｗ2	中小規模の住宅が多い利便性の良い住宅地域	南東4.7m区道	水道、ガス、下水	白山 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 60 ｍ、南 25 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
．７ｍ区道

交通

施設

白山駅南西方

400m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

比較的高台の位置に所在する熟成された住宅地域であり、地域要因に変化はない。当面、比較的良好な居住環境
が維持されるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 548,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、文京区内における居住環境の良好な低層住宅地である。特に白山、西片、向丘エリアの優良住宅地との
代替性が強く存在する。需要者の属性は主に区内在住及び区外から流入する経営者やパワーカップルなどの個人及び転
売・開発を企図する不動産業者等である。中心となる価格帯は標準的な規模で９０００万円台から１億３千万円程度と
比較的高額であるが、文教地区として名高いこと、まだ低金利で推移していることから、需要は旺盛である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、低層一般住宅が建ち並ぶ居住環境の良好な住宅地域である。居住の快適性と利便性を重視する自己居住用
としての一般住宅取得の需要の旺盛な地域である。他方、周辺では共同住宅も認められるが賃貸経営の投資採算性に基
づく取引は少なく、収益性に基づく収益価格は低位となる事が多い。以上より当該地域の市場性を反映した比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　文京 -5                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,020,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

アベノミクス・黒田日銀総裁から始まる金融
緩和政策は引き続き継続であり、インフレ傾
向にもあり、不動産需要は継続して旺盛であ
る。

文京区の中で良好な住環境を維持している。
熟成度が高い住宅地域であり、堅調な需要に
支えられ、地価は上昇傾向を維持している。

個別的要因に特段の変動は無い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.1 ％

+2.9 ％

３　試算価格算定内訳

文京 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８３５２公０６ -23	文京区		建付地	（　）	長方形	南西2.9m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	９００５公０６ -4	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.3m区道、中間画地		１中専高度3種最高17m (70,160)
c	８３５２公０６ -17	文京区		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１中専高度2種最高14m (70,160)
d	７８５５公０６ -6	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東3.3m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
e	８３５２公０６ -16	文京区		更地	（　）	長方形	南東3.7m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,007,231	100 [ 100.0]	[ 111.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	1,113,045	100 [ 103.9]	1,071,266	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,110,000
b	(　 ) 959,491	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	999,162	100 [ 100.0]	999,162		1,040,000
c	(　 ) 956,204	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	1,008,753	100 [ 96.2]	1,048,600		1,090,000
d	(　 ) 1,097,992	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.3]	1,274,777	100 [ 119.2]	1,069,444		1,110,000
e	(　 ) 1,154,957	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,190,494	100 [ 113.9]	1,045,210		1,090,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 +26.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,100,000 円／㎡]

文京 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,214,189	1,571,905	4,642,284	2,701,300	1,940,984	（　0.9785） 1,899,253	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	54,264,371 円　　　　（　 548,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	49.00	Ｓ3	147.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	150 ％	150 ％	99 ㎡	10.9 m x 9.2 m	前面道路：区道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４４㎡程度を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	49.00	90.0	44.10	3,643	160,656	1.0	160,656
							1.0	160,656
2～ 2	住宅	49.00	90.0	44.10	3,717	163,920	1.0	163,920
							1.0	163,920
3～ 3	住宅	49.00	90.0	44.10	3,791	167,183	1.0	167,183
							1.0	167,183
～

～

計		147.00	90.0	132.30		491,759		491,759
								491,759

⑨年額支払賃料	491,759 円　×　12ヶ月　＝　 5,901,108 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 132.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 317,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,218,628 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 248,745 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,969,883 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	491,759 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,721 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 491,759 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 239,585 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,214,189 円　　　　（　 62,770 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９００５公０６賃貸　　　　-4	2,555 ( 2,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	3,813	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,877 円/㎡　月額支払賃料（　 3,717 円/㎡）　基準階 2 F B
b	９００５公０６賃貸　　　　-5	2,714 ( 2,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	3,837
c	９００５公０６賃貸　　　　-6	3,418 ( 3,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	3,982

文京 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	227,000 円	45,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	702,705 円	6,218,628　×　　　　 11.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 165,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 385,900 円	45,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,400 円	45,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,400 円	45,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,571,905 円　（　　　　　　 15,878 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9785

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,400,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 147.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0595	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,701,300 円（　　　　　 27,286 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,214,189 円
②総費用	1,571,905 円
③純収益　①－②	4,642,284 円
④建物等に帰属する純収益	2,701,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,940,984 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,899,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,184 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,264,371 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 548,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

文京 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	文京区白山四丁目３１０番３２	0103000084897-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
文京 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 -7

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　千葉　健一

TEL.

鑑定評価額

104,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,050,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区白山４丁目３１０番３２｢白山４－２８－１８｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度1種最高10m (70,150)
	1.2:1	住宅Ｗ2	中小規模の住宅が多い利便性の良い住宅地域	南東4.7m区道	水道、ガス、下水	白山 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 60 ｍ、南 25 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
．７ｍ区道

交通

施設

白山駅南西方

400m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

高台にある成熟した住宅地域で、地域要因に目立った変化はない。当面、良好な住環境が維持されると予測する
。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,070,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 536,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、文京区内にあって居住の快適性が確保された白山等の住宅地域である。想定される主な需要者は、区内
在住及び区外から転入する個人または不動産業者である。住宅購入を希望する共働きの世帯等に選好される地域である
ことから、土地の需要は堅調に推移している。需給の中心となる価格帯は、標準的画地の規模を前提とした場合、土地
総額で概ね１億円強である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸住宅も散見されるものの戸建住宅を中心とした住宅地域であり、自ら居住することを目的とした個人の住宅購入に
伴う取引が多い。これらの需要者は、類似物件の取引価格を念頭に購入の可否を判断する傾向がある。一方で、収益性
が価格形成に及ぼす影響はやや希薄である。したがって、実証的で信頼性も高い比準価格を重視し、収益価格を比較考
量のうえ、前年公示価格等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響で一時停滞していた文京区の
人口は、増加基調に戻っている。不動産の取
引件数も堅調に推移している。

地域要因に特段の変動はない。白山駅徒歩圏
の高台の住宅地域では、閑静な環境が選好さ
れて地価は上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.1 ％

+2.9 ％

３　試算価格算定内訳

文京 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８３５２公０６ -10	文京区		建付地	（　）	袋地等	西3m私道、中間画地		近商高度3種最高24m (90,240)
b	８３５２公０６ -23	文京区		建付地	（　）	長方形	南西2.9m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
c	８３５２公０６ -24	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、南西4m、角地		１低専高度1種最高10m (80,150)
d	８８８９公０６ -27	文京区		建付地	（　）	不整形	北東4.5m区道、中間画地		１中専高度2種最高14m (70,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 650,965	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	846,255	100 [ 82.5]	1,025,764	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,070,000
b	(　 ) 1,007,231	100 [ 100.0]	[ 111.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	1,113,045	100 [ 105.7]	1,053,023		1,100,000
c	(　 ) 957,090	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	987,474	100 [ 95.5]	1,034,004		1,080,000
d	(　 ) 866,346	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	938,104	100 [ 95.6]	981,280		1,020,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,070,000 円／㎡]

文京 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,385,368	1,545,821	4,839,547	2,941,920	1,897,627	（　0.9785） 1,856,828	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	53,052,229 円　　　　（　 536,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	49.00	Ｓ3	147.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	150 ％	150 ％	99 ㎡	10.9 m x 9.2 m	前面道路：区道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階有効面積４４㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	49.00	90.0	44.10	3,735	164,714	1.0	164,714
							1.0	164,714
2～ 2	住宅	49.00	90.0	44.10	3,850	169,785	1.0	169,785
							1.0	169,785
3～ 3	住宅	49.00	90.0	44.10	3,889	171,505	1.0	171,505
							1.0	171,505
～

～

計		147.00	90.0	132.30		506,004		506,004
								506,004

⑨年額支払賃料	506,004 円　×　12ヶ月　＝　 6,072,048 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 132.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 317,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,389,568 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 255,583 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,133,985 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	506,004 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,858 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 506,004 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 246,525 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,385,368 円　　　　（　 64,499 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７８５５公０６賃　　　　-4	3,495 ( 3,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 89.3]	100 [105.0]	3,803	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,016 円/㎡　月額支払賃料（　 3,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	７８５５公０６賃　　　　-5	3,955 ( 3,846)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,163
c	７８５５公０６賃　　　　-6	3,129 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 96.4]	100 [ 96.0]	3,636

文京 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	181,600 円	45,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	722,021 円	6,389,568　×　　　　 11.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 165,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 385,900 円	45,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,400 円	45,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,400 円	45,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,545,821 円　（　　　　　　 15,614 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

40 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9785

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,400,000 円	設計監理料率　 294,000 円／㎡　×　 147.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0648	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 20 ％　＋ 0.0870 ×　 40 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,941,920 円（　　　　　 29,716 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,385,368 円
②総費用	1,545,821 円
③純収益　①－②	4,839,547 円
④建物等に帰属する純収益	2,941,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,897,627 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,856,828 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,756 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,052,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 536,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

文京 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	文京区白山四丁目３１０番３２	0103000084897-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考