別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
文京 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -4 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　宏樹   TEL.
鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 960,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区関口２丁目８番１
｢関口２－７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(70,150)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにマ
ンションが見られる
住宅地域		 南西7.5m区道 水道、ガス、下水 江戸川橋

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北７．５ｍ
区道		 交通

施設		 江戸川橋駅北西方

470m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域はマンションも混在する住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。なお
、地価については回復傾向が顕著で、しばらくの間、強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    574,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区をはじめ隣接区に所在する住宅地域一円である。需要者の中心は社会的階層の比較的高い文京区及
び周辺区内の居住者が大半を占める。住宅需要は旺盛であるものの、売り物件の供給が少なく、結果として取引は低調
である。なお、土地は総額で１億５千万円程度、土地建物の予算総額が２億５千万円程度までの需要者が大半を占める
ものと推測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中規模一般住宅が多いものの、グレードの高い賃貸マンション等も見られる地域である。居住の快適性を重
視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    980,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[104.0]		 100
[109.7]		 [104.0]
100		 957,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    897,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和政策の継続の下、若干のインフレ傾
向にあるものの、経済状況は良好で、不動産
需要は回復傾向にある。


文京区南西部の既成住宅地域として熟成して
おり、堅調な住宅需要に支えられ、地価は強
含み傾向で推移している。


南西向道路に面し、希少性があるが、方位以
外の個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４３４９公
０６
-14		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北4m私道、
中間画地
１中専
高度地区3種
第１種文教地区
(70,160)
b ８３５２公
０６
-26		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ５４１２公
０６
-2		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m私道、
南3.7m、
準角地
１住居
高度3種最高22m
第１種文教地区
(80,160)
d ５６８６公
０６
-16		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度3種最高22m
第１種文教地区
(70,160)
e ４３４９公
０６
-34		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西3m区道、
中間画地
１中専
高度3種最低7m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
955,006  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
1,153,826 		 100
[ 103.3]
1,116,966 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
1,160,000 
b (　           ) 
1,167,630  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,172,078 		 100
[ 115.2]
1,017,429 
1,060,000 
c (　           ) 
1,272,936  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.2]
1,314,874 		 100
[ 118.7]
1,107,729 
1,150,000 
d (　           ) 
809,222  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
904,425 		 100
[  89.0]
1,016,208 
1,060,000 
e (　           ) 
797,966  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
910,785 		 100
[  92.1]
988,909 
1,030,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,050,000 円／㎡]  



文京 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,239,237 
1,581,400 
5,657,837 
3,070,200 
2,587,637 		 （　0.9785）
2,532,003 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     72,342,943 円　　　　（　    574,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｓ3 189.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 70 ％   150 ％   150 ％   126 ㎡     10.5 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３５㎡程度の１ＬＤＫタイプを想定 ⑦有効率　  91.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.00 
90.0 
67.50 
3,350 
226,125 		 2.0  452,250 
1.0  226,125 

 2～ 2		 住宅
75.00 
94.0 
70.50 
3,400 
239,700 		 2.0  479,400 
1.0  239,700 

 3～ 3		 住宅
39.00 
90.0 
35.10 
3,350 
117,585 		 2.0  235,170 
1.0  117,585 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
189.00 
91.6 
173.10 

583,410 		 1,166,820 
583,410 
⑨年額支払賃料        583,410 円　×　12ヶ月　＝　       7,000,920 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     173.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         311,580 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺共同住宅の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,312,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       365,625 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,946,875 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,166,820 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,085 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          583,410 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         281,277 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,239,237 円　　　　（　        57,454 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４３４９公０６
賃
　　　　-15		 3,893  
(   3,890) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
3,468 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ４３４９公０６
賃
　　　　-16		 4,663  
(   4,659) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[110.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
3,642 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 258,000 円  　　　　     51,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 585,000 円  　　　        7,312,500　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      196,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      438,600 円  　　　　     51,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,600 円  　　　　     51,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,600 円  　　　　     51,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,581,400 円　（　　　　　　        12,551 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9785    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     189.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,070,200 円  
（　　　　　        24,367 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,239,237 円      
②総費用 1,581,400 円      
③純収益　①－② 5,657,837 円      
④建物等に帰属する純収益 3,070,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,587,637 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,532,003 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,095 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     72,342,943 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     574,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区関口二丁目８番１
 0103000043073-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
文京 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -4 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　竹内　敬雄   TEL.
鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 963,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区関口２丁目８番１
｢関口２－７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度1種最高10m


(70,150)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにマ
ンションが見られる
住宅地域		 南西7.5m区道 水道、ガス、下水 江戸川橋

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北７．５ｍ
　　　　　　　区道		 交通

施設		 江戸川橋駅北西方

470m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほかにマンションが見られる文京区の既成住宅地であり、今後とも現在の住環境などを維持し、安定
的に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    580,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区及び都心の利便性及び住環境の良好な住宅地である。需要者の中心はパワーカップルや富裕層が主
である。文京区の利便性と住環境及び良好なブランドイメージと相まって継続した人気があり、需要は旺盛である。こ
のエリアでの用地の供給は少なく、建売住宅を販売する不動産業者の用地取得意欲は非常に高い。建売市場においての
中心となる土地の価格帯は規模にもよるが総額１．１億～１．３億円程度と比較的高額な価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域性の類似する住宅地の取引事例で試算した比準価格は実際の市場性を反映した精度の高い価格である。近隣低域は
一般住宅のほかにマンションも見られる住宅地域である。居住の快適性と利便性を重視する住宅地域においては、収益
性はそれほど重視されない傾向と思料される。よって、本件においてはより規範性の高い取引事例比較法を重視するも
のとし、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    980,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[104.0]		 100
[109.8]		 [104.0]
100		 956,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    897,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アベノミクス・黒田日銀総裁から始まる金融
緩和政策は引き続き継続であり、インフレ傾
向にもあり、不動産需要は継続して旺盛であ
る。

文京区の中で良好な住環境を維持している。
熟成度が高い住宅地域であり、堅調な需要に
支えられ、地価やや上昇傾向を維持している
。

個別的要因に特段の変動は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.8
交通・接近　　　  +0.9
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９００５公
０６
-7		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.9m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高14m
(70,160)
b ８３５２公
０６
-26		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ７８５５公
０６
-9		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
d ５６８６公
０６
-16		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度3種最高22m
第１種文教地区
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,229,148  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,295,522 		 100
[ 125.2]
1,034,762 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
1,080,000 
b (　           ) 
1,167,630  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,172,078 		 100
[ 114.3]
1,025,440 
1,070,000 
c (　           ) 
1,439,610  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,470,660 		 100
[ 128.7]
1,142,704 
1,190,000 
d (　           ) 
809,222  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
904,425 		 100
[  90.8]
996,063 
1,040,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,060,000 円／㎡]  



文京 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,348,329 
1,605,694 
5,742,635 
3,129,700 
2,612,935 		 （　0.9785）
2,556,757 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     73,050,200 円　　　　（　    580,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｓ3 189.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
 70 ％   150 ％   150 ％   126 ㎡     10.5 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階約３５㎡程度、１ＤＫタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  91.0 ％
の理由		 同種の建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
75.00 
87.5 
65.63 
3,391 
222,551 		 2.0  445,102 
1.0  222,551 

 2～ 2		 居宅
75.00 
92.5 
69.38 
3,460 
240,055 		 2.0  480,110 
1.0  240,055 

 3～ 3		 居宅
39.00 
95.0 
37.05 
3,512 
130,120 		 2.0  260,240 
1.0  130,120 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
189.00 
91.0 
172.06 

592,726 		 1,185,452 
592,726 
⑨年額支払賃料        592,726 円　×　12ヶ月　＝　       7,112,712 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     172.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　         309,708 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺共同住宅の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,422,420 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       371,121 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,051,299 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,185,452 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,262 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          592,726 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         285,768 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,348,329 円　　　　（　        58,320 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９００５公０６
賃貸
　　　　-1		 4,718  
(   4,714) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[120.0]		 100
[105.0]
3,566 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,609 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,460 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ９００５公０６
賃貸
　　　　-2		 4,611  
(   4,607) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,645 
c ９００５公０６
賃貸
　　　　-3		 3,979  
(   3,814) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,617 
文京 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 263,000 円  　　　　     52,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 593,794 円  　　　        7,422,420　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      196,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      447,100 円  　　　　     52,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,600 円  　　　　     52,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,600 円  　　　　     52,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,605,694 円　（　　　　　　        12,744 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9785    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     189.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,129,700 円  
（　　　　　        24,839 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,348,329 円      
②総費用 1,605,694 円      
③純収益　①－② 5,742,635 円      
④建物等に帰属する純収益 3,129,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,612,935 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,556,757 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,292 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,050,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     580,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区関口二丁目８番１
 0103000043073-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考