別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新宿 5-49　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-49 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　神山　由紀夫   TEL.
鑑定評価額 1,140,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区市谷本村町９番１外
｢市谷本村町２－５｣		 ②地積
　(㎡)		 434  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高40m
中高層階住専地区

(100,600)

1:1.5		 事務所、共同住宅兼
試写室
Ｓ11F1B		 中高層の事務所兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 南東24m都道 水道、ガス、下水 市ケ谷

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画道路（環状２号線、
計画幅員４０ｍ）		 街

路		 ２４ｍ都道 交通

施設		 市ヶ谷駅　西方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高40m
中高層階住専地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、景気動向等による利用形態に変化はない。都市計画道路の
拡幅計画があるが、当分の間現状を維持しながら推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,540,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として新宿区及び隣接区等の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は自用目的の事業
法人、収益目的の大手不動産会社等である。市場の需給動向は投資適格な収益物件や開発素地の供給があれば、想定を
上回る高値で取引される傾向にある。不動産投資需要は回復基調が鮮明であるが、地価の高値警戒感や金利の先高感等
の市場停滞リスクは払拭できない。中心価格帯は複合不動産は規模や立地等により多様である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は幹線道路の立地条件に存し、その価格形成過程において収益性が重視されるものと考えられる。一方比準価格
は不動産市場の実態を反映した価格で説得力は高い。比準価格は、規範性のある取引事例について的確な要因比較を行
って試算し、収益価格は想定建物も妥当であり標準地の収益性も優れている。本件では、両試算価格とも説得力を有す
ると判断し、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格と収益価格を関連付けて上記の様に鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,170,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[102.0]		 100
[169.4]		 [100.0]
100		 2,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安と株高が進行するが、日米の金融政策の
変更等による金利格差の縮小等が及ぼす円高
や市場の短期・長期金利の上昇基調には注視
が必要である。

複数の鉄道路線が利用でき、広幅員の街路条
件から高度利用が可能で、需要者層が多種で
選好度が高い。地域要因に特段の変動はない
。

価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-49　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７公０６

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
北東8.1m、
二方路
商業
高度地区最高40m
(100,600)
b ５３公０６

-1		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
c ５５公０６

-391		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西21.8m都
道、
北東3.3m、
二方路
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,500)
d ６１公０６

-18		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,600)
e １１公０６

-1		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北27m都道、
東7.1m、南4m、
三方路
商業
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,493,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,532,244 		 100
[ 102.0]
2,482,592 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,480,000 
b (　           ) 
1,810,721  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,941,093 		 100
[  76.1]
2,550,714 
2,550,000 
c (　           ) 
2,217,951  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
2,415,786 		 100
[  87.3]
2,767,223 
2,770,000 
d (　           ) 
2,946,541  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,123,333 		 100
[  97.0]
3,219,931 
3,220,000 
e (　           ) 
3,138,815  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
3,199,177 		 100
[  90.0]
3,554,641 
3,550,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,750,000 円／㎡]  



新宿 5-49　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

130,523,478 
37,713,877 
92,809,601 
53,557,500 
39,252,101 		 （　0.9276）
36,410,249 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  1,103,340,879 円　　　　（　  2,540,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-49　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 257.06 ＲＣ13 2,732.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
中高層階住専地区		 100 ％   600 ％   600 ％   434 ㎡     15.6 m x   26.4 m  前面道路：都道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階から３階はフロア貸しの事務所、４階以上はコンパクトタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 同種同類の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
236.00 
59.3 
140.02 
4,400 
616,088 		 8.0  4,928,704 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
235.22 
83.8 
197.22 
4,350 
857,907 		 6.0  5,147,442 
0.0  0 

 4～12		 共同住宅
202.58 
94.8 
192.00 
4,000 
768,000 		 1.0  768,000 
1.0  768,000 

13～13		 共同住宅
202.58 
94.8 
192.00 
4,050 
777,600 		 1.0  777,600 
1.0  777,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,732.24 
89.8 
2,454.46 

10,021,502 		 22,913,188 
7,689,600 
⑨年額支払賃料     10,021,502 円　×　12ヶ月　＝　     120,258,024 円 
⑩a共益費（管理費）             450 円／㎡　×　   2,454.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　      13,254,084 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       133,512,108 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,759,605 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 128,432,503 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,913,188 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         217,675 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,689,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,872,302 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    105,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           998 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     130,523,478 円　　　　（　       300,745 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８公賃０６
　　　　-13		 4,405  
(   4,299) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,405 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,372 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,350 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０８公賃０６
　　　　-14		 4,321  
(   4,217) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,321 
c ０８公賃０６
　　　　-15		 4,549  
(   4,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,549 
新宿 5-49　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,825,000 円  　　　　    965,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 20,954,777 円  　　　      135,192,108　×　　　　  15.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,801,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,202,500 円  　　　　    965,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       965,000 円  　　　　    965,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       965,000 円  　　　　    965,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      37,713,877 円　（　　　　　　        86,898 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9276    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 965,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 343,000 円／㎡　×　   2,732.24 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0859 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 53,557,500 円  
（　　　　　       123,404 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 130,523,478 円      
②総費用 37,713,877 円      
③純収益　①－② 92,809,601 円      
④建物等に帰属する純収益 53,557,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 39,252,101 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 36,410,249 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       83,895 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,103,340,879 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,540,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-49　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区市谷本村町９番１
 0111000002292-0000
2 　新宿区市谷本村町９番２
 0111000002293-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 5-49　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-49 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　菱村　寛   TEL.
鑑定評価額 1,140,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,630,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区市谷本村町９番１外
｢市谷本村町２－５｣		 ②地積
　(㎡)		 434  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高40m
中高層階住専地区

(100,600)

1:1.5		 事務所、共同住宅兼
試写室
Ｓ11F1B		 中高層の事務所兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 南東24m都道 水道、ガス、下水 市ケ谷

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 一部都市計画道路（環状２号
線、計画幅員４０ｍ）		 街

路		 ２４ｍ都道 交通

施設		 市ケ谷駅西方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高40m
中高層階住専地区
⑤地域要因の将
　来予測		 既存ビルの建替えやリニューアルの進展に伴い、高層事務所付共同住宅地域としてさらに熟成すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,520,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区とその周辺区内にあって代替性のある商業地の存する圏域である。典型的な買手として、収益物
件の運用を企図する投資家や開発を企図するディベロッパーなどが想定される。都心区に立地すること等から需要は堅
調で、地価は上昇している。規模や容積率などの差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出
せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、十分な資料に基づいて適切に試算価格を求めることができた。また、典型的な買手である投資家やディベロ
ッパーは、取引意思決定に際し代替不動産との価格バランスと収益性をともに重視する傾向がある。そこで、２つの試
算価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,170,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[102.0]		 100
[167.2]		 [100.0]
100		 2,640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心部の収益用不動産に対する投資家の需要
は堅調なこと等から、新宿区の商業地価は上
昇している。


外堀通り沿いの普通商業地域としての地位を
保持している。格別の変動要因はない。



個別的要因に変動はない。代替不動産との競
争力は普通である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-49　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５基０６

-8		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西5.8m区道
、南西4.5m、
角地
近商
高度3種最高30m
地区計画等
(100,300)
b ５５公０６

-183		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
c ０２公０６

-16		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北30m都道、
南6m、二方路
商業

(100,600)
d １７公０６

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
北東8.1m、
二方路
商業
高度地区最高40m
(100,600)
e ５５公０６

-388		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,530,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
2,692,809 		 100
[ 104.9]
2,567,025 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,570,000 
b (　           ) 
2,511,774  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
2,850,095 		 100
[  88.2]
3,231,400 
3,230,000 
c (　           ) 
2,616,351  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
2,712,560 		 100
[  87.6]
3,096,530 
3,100,000 
d (　           ) 
2,493,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,532,244 		 100
[  87.6]
2,890,689 
2,890,000 
e (　           ) 
1,557,809  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,701,002 		 100
[  65.5]
2,596,950 
2,600,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,750,000 円／㎡]  



新宿 5-49　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

124,592,223 
31,926,928 
92,665,295 
53,788,200 
38,877,095 		 （　0.9276）
36,062,393 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  1,092,799,788 円　　　　（　  2,520,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-49　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所付共同住宅 257.00 ＲＣ13 2,731.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
中高層階住専地区		 100 ％   600 ％   600 ％   434 ㎡     15.5 m x   27.5 m  前面道路：都道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階から３階はフロア貸しの事務所、４階以上は標準４７㎡の共同住宅。 ⑦有効率　  89.9 ％
の理由		 階段等の配置を検討して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 事務所
236.00 
59.3 
140.00 
4,600 
644,000 		 8.0  5,152,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
235.00 
83.8 
197.00 
4,500 
886,500 		 6.0  5,319,000 
0.0  0 

 4～13		 住宅
202.50 
94.8 
192.00 
3,900 
748,800 		 1.0  748,800 
1.0  748,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,731.00 
89.9 
2,454.00 

9,905,000 		 23,278,000 
7,488,000 
⑨年額支払賃料      9,905,000 円　×　12ヶ月　＝　     118,860,000 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   2,454.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,834,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似ビルの共益費水準等を考慮して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       127,694,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,468,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 122,905,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,278,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         221,141 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,488,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,465,402 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     124,592,223 円　　　　（　       287,079 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １６公賃０６
　　　　-15		 3,798  
(   3,705) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,998 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,523 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １６公賃０６
　　　　-17		 5,040  
(   4,753) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
5,305 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-49　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,710,000 円  　　　　    942,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 15,524,928 円  　　　      129,374,400　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,801,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,007,000 円  　　　　    942,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       942,000 円  　　　　    942,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       942,000 円  　　　　    942,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      31,926,928 円　（　　　　　　        73,564 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9276    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 942,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　   2,731.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 53,788,200 円  
（　　　　　       123,936 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 124,592,223 円      
②総費用 31,926,928 円      
③純収益　①－② 92,665,295 円      
④建物等に帰属する純収益 53,788,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 38,877,095 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 36,062,393 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       83,093 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,092,799,788 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,520,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-49　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区市谷本村町９番１
 0111000002292-0000
2 　新宿区市谷本村町９番２
 0111000002293-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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48 　
49 　
50 　
備考