別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
新宿 5-48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-48 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　松浦　理映子   TEL.
鑑定評価額 224,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区新宿２丁目１０番１３外
｢新宿２－１０－６｣		 ②地積
　(㎡)		 84  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,672)

1:4		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ7		 中高層の店舗兼事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北西10.8m区道 水道、ガス、下水 新宿三丁目

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １０．８ｍ区道 交通

施設		 新宿三丁目駅南東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,648)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に変動を及ぼす格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,870,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区を中心とする都内の商業地域である。中心となる需要者は自己使用目的の法人や投資目的の不動
産業者等である。良好な投資環境を背景に投資適格物件に対する需要は強く、当地域は新宿駅周辺の商業地域と連続し
ていることから市場参加者の選好性は高く、地価は上昇傾向である。商業地の取引は個別性が強く、市場の中心価格帯
は規模によって相当な幅があり、土地で１坪当たり７５０万円～９５０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 新宿通り背後の中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域に所在し、典型的な需要者は自己使用目的の法人等又は投
資目的の不動産業者等であることから、市場性を反映した比準価格と投資採算性を示す収益価格を検討することが考え
られる。両試算価格を再吟味した結果、妥当性は検証できたことを踏まえ、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,630,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 66.0]		 [100.0]
100		 2,650,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な投融資環境のもと不動産市場は堅調に
推移しているが、今後については金融緩和政
策の転換の可能性や物価動向に留意を要する
。

「新宿三丁目」駅周辺の商業地域であり、需
要は底堅い。地域要因に影響を及ぼす格別の
変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　 -18.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１公０６

-10		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,477)
b ５５公０６

-168		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.7m区道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
(90,300)
c ５５公０６

-417		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m区道
、南西4m、
角地
近商
高度地区最高40m
駐車場整備地区
(100,330)
d ５５公０６

-337		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,300)
e ５５公０６

-345		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.8m区道
、中間画地
近商
高度3種最高30m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,890,764  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,941,282 		 100
[  99.2]
2,965,002 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,970,000 
b (　           ) 
2,117,747  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,380,348 		 100
[  80.1]
2,971,720 
2,970,000 
c (　           ) 
1,896,813  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,948,377 		 100
[  64.6]
3,016,063 
3,020,000 
d (　           ) 
1,932,970  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,989,026 		 100
[  73.3]
2,713,542 
2,710,000 
e (　           ) 
1,875,247  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,006,514 		 100
[  72.8]
2,756,201 
2,760,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -29.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -27.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.4 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -29.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,870,000 円／㎡]  



新宿 5-48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由   既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,514,595 
6,602,356 
15,912,239 
8,555,400 
7,356,839 		 （　0.9416）
6,927,200 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    209,915,152 円　　　　（　  2,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-48　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 59.48 Ｓ7F1B 407.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   672 ％   84 ㎡      4.5 m x   17.5 m  前面道路：区道     　  10.8 ｍ 
特定道路までの距離：   45.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階から１階は店舗（フロア貸し）、２階から７階は事務所（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  86.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
57.00 
79.3 
45.20 
4,800 
216,960 		 12.0  2,603,520 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
50.00 
70.4 
35.22 
9,000 
316,980 		 12.0  3,803,760 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
50.00 
90.4 
45.20 
4,600 
207,920 		 10.0  2,079,200 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
50.00 
90.4 
45.20 
4,300 
194,360 		 10.0  1,943,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
407.00 
86.4 
351.62 

1,713,660 		 18,204,480 
0 
⑨年額支払賃料      1,713,660 円　×　12ヶ月　＝　      20,563,920 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　     351.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,953,608 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,517,528 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,175,876 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,341,652 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,204,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         172,943 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,514,595 円　　　　（　       268,031 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １７公賃０６
　　　　-9		 4,613  
(   4,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,960 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,336 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０８公賃０６
　　　　-3		 3,952  
(   3,749) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
4,126 
c ０７公賃０６
　　　　-26		 3,863  
(   3,739) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,239 
新宿 5-48　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 735,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,892,656 円  　　　       23,517,528　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,431,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,249,500 円  　　　　    147,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,602,356 円　（　　　　　　        78,599 円／㎡）　　（経費率　　  29.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 147,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　     407.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,555,400 円  
（　　　　　       101,850 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,514,595 円      
②総費用 6,602,356 円      
③純収益　①－② 15,912,239 円      
④建物等に帰属する純収益 8,555,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,356,839 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,927,200 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       82,467 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    209,915,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区新宿二丁目１０番１３
 0111000152366-0000
2 　新宿区新宿二丁目１０番２６
 0111000152379-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 5-48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-48 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　勝己   TEL.
鑑定評価額 224,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区新宿２丁目１０番１３外
｢新宿２－１０－６｣		 ②地積
　(㎡)		 84  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,672)

1:4		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ7		 中高層の店舗兼事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北西10.8m区道 水道、ガス、下水 新宿三丁目

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １０．８ｍ区道 交通

施設		 新宿三丁目駅　南東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,648)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因の変動はなく、今後当分の間は現状のまま推
移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,830,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,310,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区内における近隣商業地域又は普通商業地域である。需要者は自己使用目的の法人及び収益獲得を目
的とした不動産業者又は個人・法人投資家等が中心と考えられる。新宿三丁目駅周辺に存する商業地域であり、需要は
堅調であるが供給は少なく、取引は少ない。敷地規模や基準容積率により差異はあるが、土地の中心価格帯は坪当たり
８００万円～１１００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は標準地周辺に存する取引事例から試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格は収益
性を反映しており、比準価格との開差は極めて小さい。近隣地域は中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で
あり、取引に当たっては市場性と収益性を同時に考慮すると考えられる。したがって、比準価格と収益価格を関連づけ
、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,630,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 66.0]		 [100.0]
100		 2,650,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需要は堅調で地価は上昇傾向が継続している
が、建築費の高騰や国内外の金融情勢等先行
き不透明な要素もあり、注視が必要である。


中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業
地域である。地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　 -18.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０６

-347		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.8m区道
、中間画地
近商
高度3種最高30m
(100,400)
b ６０公０６

-1		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
東6m、角地
商業

(100,360)
c ５５公０６

-317		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.2m区道
、中間画地
近商
高度3種最高30m
(100,312)
d ５５公０６

-417		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m区道
、南西4m、
角地
近商
高度地区最高40m
駐車場整備地区
(100,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,766,417  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,898,898 		 100
[  64.5]
2,944,028 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,940,000 
b (　           ) 
1,801,972  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,870,619 		 100
[  65.5]
2,855,907 
2,860,000 
c (　           ) 
1,255,944  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,299,902 		 100
[  51.3]
2,533,922 
2,530,000 
d (　           ) 
1,896,813  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,948,377 		 100
[  65.2]
2,988,308 
2,990,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -28.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -27.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,830,000 円／㎡]  



新宿 5-48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,926,766 
7,293,521 
15,633,245 
8,820,000 
6,813,245 		 （　0.9416）
6,415,351 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    194,404,576 円　　　　（　  2,310,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-48　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 59.48 Ｓ7F1B 407.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   672 ％   84 ㎡      4.5 m x   17.5 m  前面道路：区道     　  10.8 ｍ 
特定道路までの距離：   45.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び地上１階を店舗、２階以上を事務所と想定した ⑦有効率　  86.4 ％
の理由		 標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
57.00 
79.3 
45.20 
5,000 
226,000 		 8.0  1,808,000 
1.0  226,000 

 1～ 1		 店舗
50.00 
70.4 
35.22 
9,300 
327,546 		 10.0  3,275,460 
1.0  327,546 

 2～ 7		 事務所
50.00 
90.4 
45.20 
4,400 
198,880 		 6.0  1,193,280 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
407.00 
86.4 
351.62 

1,746,826 		 12,243,140 
553,546 
⑨年額支払賃料      1,746,826 円　×　12ヶ月　＝　      20,961,912 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　     351.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,953,608 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,915,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,195,776 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,719,744 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,243,140 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         116,310 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          553,546 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　          90,712 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,926,766 円　　　　（　       272,938 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １７公賃０６
　　　　-8		 5,083  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
5,036 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,422 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １７公賃０６
　　　　-9		 4,613  
(   4,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,558 
c １７公賃０６
　　　　-10		 3,435  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,436 
新宿 5-48　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 588,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,730,821 円  　　　       23,915,520　×　　　　  15.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,431,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,249,500 円  　　　　    147,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,293,521 円　（　　　　　　        86,828 円／㎡）　　（経費率　　  31.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 147,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　     407.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0567 ×  35 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,820,000 円  
（　　　　　       105,000 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,926,766 円      
②総費用 7,293,521 円      
③純収益　①－② 15,633,245 円      
④建物等に帰属する純収益 8,820,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,813,245 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,415,351 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       76,373 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    194,404,576 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,310,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区新宿二丁目１０番１３
 0111000152366-0000
2 　新宿区新宿二丁目１０番２６
 0111000152379-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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50 　
備考