別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 5-47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-47 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　勝己   TEL.
鑑定評価額 474,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,770,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西新宿４丁目３７５番２１外
｢西新宿４－４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高40m
特別用途地区

(100,600)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北西20m都道 水道、ガス、下水 西新宿五丁目

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２０ｍ都道 交通

施設		 西新宿五丁目駅　北東
方
90m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高40m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 方南通り沿いに中高層の店舗兼共同住宅、店舗兼事務所等が建ち並ぶ地域である。地域要因に特段の変動はなく
、今後当分の間は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,950,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区内及び周辺区内の幹線又は準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は、自己使用を目的とす
る事業法人や賃貸経営目的の不動産開発業者、不動産投資法人等が中心と考えられる。区内商業地に対する需要は根強
く、需要は堅調である。取引総額については、土地は４億円～１０億円程度、店舗兼共同住宅ビルは数億円から数十億
円程度と大きく異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺区を含めて広範囲から収集した取引事例を中心に試算しており市場性を的確に反映している。これに対
し、収益価格は収益性を反映しており、比準価格との開差は小さい。近隣地域は中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ
商業地域であり、取引に当たっては市場性と収益性を同時に考慮すると考えられる。したがって、比準価格を重視した
上で収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,230,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 [100.0]
100		 2,760,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需要は堅調で地価は上昇傾向が継続している
が、建築費の高騰や国内外の金融情勢等先行
き不透明な要素もあり、注視が必要である。


方南通り沿いに位置し、最寄駅への接近性に
富む利便性の高い商業地域である。地域要因
に特段の変動はない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０６

-183		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
b ５５公０６

-186		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
c ６１公０６

-18		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,600)
d ５５公０６

-371		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m都道、
東3.6m、角地
近商
高度3種最高30m
(100,400)
e ６１公０６

-3		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m都道、
北6m、二方路
近商
高度地区最高40m
特別用途地区
(97,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,511,774  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
2,850,095 		 100
[  99.2]
2,873,080 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,870,000 
b (　           ) 
2,032,914  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
2,124,188 		 100
[  71.1]
2,987,606 
2,990,000 
c (　           ) 
2,946,541  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,123,333 		 100
[ 104.6]
2,985,978 
2,990,000 
d (　           ) 
1,443,001  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,473,822 		 100
[  50.3]
2,930,064 
2,930,000 
e (　           ) 
1,723,353  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,802,762 		 100
[  60.2]
2,994,621 
2,990,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,950,000 円／㎡]  



新宿 5-47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,362,315 
11,297,685 
33,064,630 
19,767,600 
13,297,030 		 （　0.9451）
12,567,023 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    380,818,879 円　　　　（　  2,230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 102.50 ＲＣ10 1,025.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
特別用途地区		 100 ％   600 ％   600 ％   171 ㎡     10.9 m x   15.7 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上は平均専有面積３０㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
102.50 
65.0 
66.63 
5,600 
373,128 		 10.0  3,731,280 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
102.50 
90.0 
92.25 
3,800 
350,550 		 1.0  350,550 
1.0  350,550 

 3～ 5		 住宅
102.50 
90.0 
92.25 
3,850 
355,163 		 1.0  355,163 
1.0  355,163 

 6～ 9		 住宅
102.50 
90.0 
92.25 
3,900 
359,775 		 1.0  359,775 
1.0  359,775 

10～10		 住宅
102.50 
90.0 
92.25 
3,950 
364,388 		 1.0  364,388 
1.0  364,388 

計
1,025.00 
87.5 
896.88 

3,592,655 		 6,950,807 
3,219,527 
⑨年額支払賃料      3,592,655 円　×　12ヶ月　＝　      43,111,860 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     896.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,690,640 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,802,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,290,125 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,512,375 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,950,807 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          66,033 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,219,527 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         783,907 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,362,315 円　　　　（　       259,429 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１公賃０６
　　　　-37		 3,885  
(   3,726) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
4,046 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,935 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,850 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １１公賃０６
　　　　-38		 3,919  
(   3,837) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]
4,000 
c １１公賃０６
　　　　-39		 3,792  
(   3,792) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,909 
新宿 5-47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,710,000 円  　　　　    342,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,221,485 円  　　　       45,802,500　×　　　　  11.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      775,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,907,000 円  　　　　    342,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       342,000 円  　　　　    342,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       342,000 円  　　　　    342,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,297,685 円　（　　　　　　        66,068 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 342,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 324,000 円／㎡　×　   1,025.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 35 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,767,600 円  
（　　　　　       115,600 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,362,315 円      
②総費用 11,297,685 円      
③純収益　①－② 33,064,630 円      
④建物等に帰属する純収益 19,767,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,297,030 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,567,023 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       73,491 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    380,818,879 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区西新宿四丁目３７５番２１
 0111000167965-0000
2 　新宿区西新宿四丁目３７５番２２
 0111000167966-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
新宿 5-47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-47 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　正則   TEL.
鑑定評価額 474,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,770,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西新宿４丁目３７５番２１外
｢西新宿４－４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高40m
特別用途地区

(100,600)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北西20m都道 水道、ガス、下水 西新宿五丁目

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ都道 交通

施設		 西新宿五丁目駅北東方

90m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高40m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 １階が店舗利用されたマンションが多く混在する幹線道路沿いの商業地域で地域要因の大きな変動も見られない
ことから、今後も現状を維持しながら推移していくと予想する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,920,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,340,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区を含む都心区の幹線道路沿いの普通商業地域等である。主な需要者は、土地がマンション開発業者
、一般事業法人、不動産業者等、商業ビル等の投資用物件が個人・法人投資家、不動産業者、不動産投資ファンド等と
なっている。元来不動産需要が底堅い地域で経済活動の回復や良好な資金調達環境の継続等により不動産取引市場は堅
調に推移している。取引価格は物件の規模、収益力等により５～２０億円程度とバラツキが見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は方南通り沿いに形成された商業地域に属し、マンション利用も多く見られて用途の多様性が高く、不動産
需要も投資目的や開発目的及び自用目的と多種多様であるが、実際の取引に際しては収益性を考慮しつつ市場性がより
重視される傾向が強いと判断されることから、取引事例に基づく実証的な比準価格にウエイトを置き、収益性・投資採
算性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,230,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.1]		 [100.0]
100		 2,750,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響が収束する中、不透明な国外
情勢や物価高・円安・金利上昇懸念等が不動
産市場に影響を及ぼす新たな要因となってい
る。

１階を店舗とするマンションが主体の商業地
域で底堅い不動産需要が見られることから、
地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争
の関係にある他の不動産と比較しても市場競
争力の点で大きな優劣はないと判断される。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１公０６

-9		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東25m都道、
南東5.5m、
北西3.4m、
三方路
近商
高度地区最高30m
特別用途地区
(100,400)
b １０公０６

-10		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m都道、
東7.6m、角地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
c １７公０６

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
北東8.1m、
二方路
商業
高度地区最高40m
(100,600)
d ０３公０６

-7		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西40m国道、
北東5.3m、
二方路
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,400,056  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,430,057 		 100
[  76.5]
3,176,545 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,180,000 
b (　           ) 
2,387,621  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,330,773 		 100
[  82.0]
2,842,406 
2,840,000 
c (　           ) 
2,493,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,532,244 		 100
[  92.7]
2,731,655 
2,730,000 
d (　           ) 
4,406,735  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
4,458,579 		 100
[ 149.2]
2,988,324 
2,990,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,920,000 円／㎡]  



新宿 5-47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,057,304 
11,057,766 
33,999,538 
19,874,400 
14,125,138 		 （　0.9341）
13,194,291 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    399,827,000 円　　　　（　  2,340,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 102.50 ＲＣ10 1,025.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
特別用途地区		 100 ％   600 ％   600 ％   171 ㎡     10.9 m x   15.7 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～１０階住宅（３０㎡程度の１Ｋタイプ） ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同類型建物の有効率としては標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
102.50 
65.0 
66.63 
5,800 
386,454 		 10.0  3,864,540 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
102.50 
90.0 
92.25 
3,800 
350,550 		 2.0  701,100 
1.0  350,550 

 3～ 5		 住宅
102.50 
90.0 
92.25 
3,850 
355,163 		 2.0  710,326 
1.0  355,163 

 6～ 9		 住宅
102.50 
90.0 
92.25 
3,900 
359,775 		 2.0  719,550 
1.0  359,775 

10～10		 住宅
102.50 
90.0 
92.25 
3,950 
364,388 		 2.0  728,776 
1.0  364,388 

計
1,025.00 
87.5 
896.88 

3,605,981 		 10,303,594 
3,219,527 
⑨年額支払賃料      3,605,981 円　×　12ヶ月　＝　      43,271,772 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     896.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,228,768 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,500,540 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,325,027 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,175,513 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,303,594 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          97,884 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,219,527 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         783,907 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,057,304 円　　　　（　       263,493 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１公賃０６
　　　　-1		 3,603  
(   3,523) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
4,044 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,939 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,850 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １１公賃０６
　　　　-2		 3,553  
(   3,550) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,740 
c １１公賃０６
　　　　-3		 4,146  
(   4,054) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[101.0]
4,344 
新宿 5-47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,014,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,719,566 円  　　　       46,500,540　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      775,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,873,000 円  　　　　    338,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       338,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       338,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,057,766 円　（　　　　　　        64,665 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9341    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 338,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,025.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,874,400 円  
（　　　　　       116,225 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,057,304 円      
②総費用 11,057,766 円      
③純収益　①－② 33,999,538 円      
④建物等に帰属する純収益 19,874,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,125,138 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,194,291 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       77,160 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    399,827,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,340,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区西新宿四丁目３７５番２１
 0111000167965-0000
2 　新宿区西新宿四丁目３７５番２２
 0111000167966-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考