別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 5-44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-44 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　真司   TEL.
鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区住吉町１６番５外
｢住吉町８－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度3種最高30m


(100,400)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ5F1B		 中層ビル、小売店舗
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 南西7.6m区道 水道、ガス、下水 曙橋

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 「あけぼのばし通り」沿いの
、地域における駅メイン商店
街		 街

路		 ７．６ｍ区道 交通

施設		 曙橋駅北西方

200m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度3種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 「あけぼのばし通り」沿いの旧来からの近隣商店街であり、フジテレビ移転後も好調な背後住宅地の購入需要を
取り込んでおり、今後、店舗マンションへの建替が加速するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区を中心とする大規模ターミナル駅を除く駅前周辺近隣商業地の圏域である。需要者は自用の店舗
併用住宅を求める個人事業者、賃貸用収益不動産を求める投資家等が中心である。立地条件に優れる店舗用地への潜在
的な需要は堅調で、この価格帯の需要層は幅広く、土地単価２００万以上の高値取引が見られる。規模の多様性から需
要の中心となる価格帯は見出しにくいが、土地単価１５０～１６０万円程度の水準と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、鑑定地の所在する曙橋駅地区周辺の近隣商業地を中心とする５事例から求めたもので、商業地における市
場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地の中層店舗事務所マンションとしての収益性を的確に
示す理論的価格であり、駅周辺近隣商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、比
準価格及び収益価格の両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,630,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[129.6]		 [100.0]
100		 1,350,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、各種政策の効果もあり穏やかな回復
が続いているが、物価上昇、海外景気の下振
れリスク等の影響に十分注意する必要がある
。

駅メイン商店街の店舗需要が堅調で、高額取
引も見られるため、店舗オフィス・マンショ
ンへの建替が見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +4.8
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０６

-345		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.8m区道
、中間画地
近商
高度3種最高30m
(100,400)
b ６０公０６

-1		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
東6m、角地
商業

(100,360)
c ５５公０６

-421		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西8m区道、
北西6m、角地
準工
高度3種最高30m
特別工業地区
(80,400)
d ５１公０６

-3		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北東6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e ５５公０６

-325		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北11m都道、
南西4m、角地
近商
高度3種最高30m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,875,247  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,006,514 		 100
[  99.3]
2,020,659 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,020,000 
b (　           ) 
1,801,972  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,870,619 		 100
[ 118.5]
1,578,581 
1,580,000 
c (　           ) 
1,260,050  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,344,461 		 100
[  92.0]
1,461,371 
1,460,000 
d (　           ) 
1,065,684  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,150,939 		 100
[  80.1]
1,436,878 
1,440,000 
e (　           ) 
1,071,227  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,076,427 		 100
[  71.3]
1,509,715 
1,510,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  -0.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  -3.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  +3.4 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.7 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,500,000 円／㎡]  



新宿 5-44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,099,063 
5,042,955 
12,056,108 
6,315,900 
5,740,208 		 （　0.9504）
5,455,494 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    155,871,257 円　　　　（　  1,270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-44　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 103.05 ＲＣ4 337.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最高30m
 100 ％   400 ％   400 ％   123 ㎡      6.5 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   7.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所のフロア貸し、３階以上は１ＤＫタイプ平均専有面積３５㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.30 
93.0 
93.23 
5,535 
516,028 		 8.0  4,128,224 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
100.22 
94.0 
94.20 
4,510 
424,842 		 6.0  2,549,052 
0.0  0 

 3～ 3		 共同住宅
72.66 
82.0 
59.57 
4,100 
244,237 		 1.0  244,237 
1.0  244,237 

 4～ 4		 共同住宅
63.89 
84.5 
54.00 
4,141 
223,614 		 1.0  223,614 
1.0  223,614 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
337.07 
89.3 
301.00 

1,408,721 		 7,145,127 
467,851 
⑨年額支払賃料      1,408,721 円　×　12ヶ月　＝　      16,904,652 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     301.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         903,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,807,652 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       890,383 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,917,269 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,145,127 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,879 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          467,851 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         113,915 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,099,063 円　　　　（　       139,017 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５公賃０６
　　　　-19		 4,448  
(   4,352) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,236 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０５公賃０６
　　　　-20		 3,969  
(   3,883) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.6]		 100
[100.0]
4,152 
c ０５公賃０６
　　　　-21		 4,196  
(   4,105) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
4,196 
新宿 5-44　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 555,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,688,955 円  　　　       17,807,652　×　　　　  15.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      633,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      943,500 円  　　　　    111,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,042,955 円　（　　　　　　        41,000 円／㎡）　　（経費率　　  29.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     337.07 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0569     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0871 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,315,900 円  
（　　　　　        51,349 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,099,063 円      
②総費用 5,042,955 円      
③純収益　①－② 12,056,108 円      
④建物等に帰属する純収益 6,315,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,740,208 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,455,494 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,354 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    155,871,257 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区住吉町１６番５
 0111000060267-0000
2 　新宿区住吉町１６番６
 0111000060268-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新宿 5-44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-44 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　関　淳一   TEL.
鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区住吉町１６番５外
｢住吉町８－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度3種最高30m


(100,400)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ5F1B		 中層ビル、小売店舗
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 南西7.6m区道 水道、ガス、下水 曙橋

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．６ｍ区道 交通

施設		 曙橋駅北西方

200m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度3種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 価格形成要因の変動は特に認められず、中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域として、当分の間現状を維
持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,490,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として新宿区を中心に隣接区内の近隣商業地域。需要者の中心は、自己使用目的の事業法人、個人事
業者、収益用不動産を開発運営する不動産業者等である。当該地域は、背後の住宅地を商圏の中心とする小売店舗が多
く建ち並ぶ商店街で、需要は堅調であり取引価格は強含んでいる。商業地の取引は個別性が強く、市場の中心価格帯は
規模によって相当な幅があり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性の高い取引事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、小売店舗が建ち
並ぶあけぼのばし通り商店街の地域性に基づき不動産の収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者は、代替不
動産の取引価格や稀少性に加え対象不動産の収益性を考慮し意思決定することから、比準価格をやや重視し、収益価格
を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,630,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[129.6]		 [100.0]
100		 1,350,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金融市場の変動、国外情勢等には
注視を要するが、国内不動産市場は引き続き
堅調に推移している。


曙橋駅周辺の近隣商業地域として既に成熟し
ており地域要因に大きな変動はない。地価は
強含んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２公０６

-14		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m都道、
中間画地
商業
高度地区最高30m
(100,400)
b ０３公０６

-13		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7.9m区道
、中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
c ５５公０６

-421		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西8m区道、
北西6m、角地
準工
高度3種最高30m
特別工業地区
(80,400)
d ５５公０６

-317		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.2m区道
、中間画地
近商
高度3種最高30m
(100,312)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,508,484  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,568,823 		 100
[ 100.4]
1,562,573 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,560,000 
b (　           ) 
1,307,543  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,344,154 		 100
[  92.0]
1,461,037 
1,460,000 
c (　           ) 
1,260,050  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,344,461 		 100
[  97.0]
1,386,042 
1,390,000 
d (　           ) 
1,255,944  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,299,902 		 100
[  90.3]
1,439,537 
1,440,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,490,000 円／㎡]  



新宿 5-44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由   既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,205,225 
4,034,166 
11,171,059 
6,031,400 
5,139,659 		 （　0.9504）
4,884,732 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    139,563,771 円　　　　（　  1,130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-44　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 103.05 ＲＣ4 336.87
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最高30m
 100 ％   400 ％   400 ％   123 ㎡      6.5 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   7.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２階フロア貸し事務所、３階～４階１Ｋタイプの共同住宅 ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 地域、類似建物、対象標準地の状況から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.30 
93.0 
93.23 
5,000 
466,150 		 8.0  3,729,200 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
100.22 
94.0 
94.20 
3,800 
357,960 		 6.0  2,147,760 
0.0  0 

 3～ 3		 共同住宅
72.66 
82.0 
59.57 
3,700 
220,409 		 1.0  220,409 
1.0  220,409 

 4～ 4		 共同住宅
63.69 
84.8 
54.00 
3,700 
199,800 		 1.0  199,800 
1.0  199,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
336.87 
89.4 
301.00 

1,244,319 		 6,297,169 
420,209 
⑨年額支払賃料      1,244,319 円　×　12ヶ月　＝　      14,931,828 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     301.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         903,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,834,828 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       791,741 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,043,087 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,297,169 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          59,823 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          420,209 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         102,315 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,205,225 円　　　　（　       123,620 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５公賃０６
　　　　-19		 4,448  
(   4,352) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[108.0]		 100
[101.0]
3,884 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,782 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０５公賃０６
　　　　-20		 3,969  
(   3,883) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[108.0]		 100
[103.0]
3,464 
c ０５公賃０６
　　　　-21		 4,196  
(   4,105) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,996 
新宿 5-44　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 530,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,757,666 円  　　　       15,834,828　×　　　　  11.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      633,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      901,000 円  　　　　    106,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,034,166 円　（　　　　　　        32,798 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 106,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     336.87 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0569     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0871 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,031,400 円  
（　　　　　        49,036 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,205,225 円      
②総費用 4,034,166 円      
③純収益　①－② 11,171,059 円      
④建物等に帰属する純収益 6,031,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,139,659 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,884,732 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,713 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    139,563,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区住吉町１６番５
 0111000060267-0000
2 　新宿区住吉町１６番６
 0111000060268-0000
3 　
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7 　
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備考