別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
新宿 5-43　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-43 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　山崎　佳代   TEL.
鑑定評価額 286,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区高田馬場３丁目１６１番８
｢高田馬場３－２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 197  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高40m
駐車場整備地区

(100,328)
台形
1:2		 店舗

Ｓ5		 中層の飲食店ビルが
多く建ち並ぶ商業地
域		 北東5.5m区道 水道、ガス、下水 高田馬場

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ５．５ｍ区道 交通

施設		 高田馬場駅　北西方

80m		 法令

規制		 商業
(100,328)
防火 
高度地区最高40m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高田馬場駅徒歩圏で中層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に変化を及ぼす要因は特段
なく、今後も当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区内の北西部を中心とし、中層店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域と判定した。需要者の中心は自社使用
目的の一般事業法人や個人事業者のほか、収益事業を目的とする不動産業者や個人投資家等である。取引は土地は㎡単
価で１３０～１６０万円程度、稼働中の複合不動産は総額で数億円から数十億円規模の取引が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は新宿区内の商業地の規範性の高い取引事例を比準した価格を比較考量して求めた市場性を反映した価格であ
る。収益価格は中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して求めた収益性を反映した価格である。需
要者は収益事業目的が中心となるが稀少性により市場性も重視して価格を決定する傾向にある。よって比準価格と収益
価格を相互に関連付け、代表標準地より求めた価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,630,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[120.9]		 [100.0]
100		 1,450,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界経済の先行きの不確実性や物価高騰の影
響に注意は要するが、雇用所得環境改善等に
より不動産市場は底堅い動きが継続している
。

高田馬場駅徒歩圏の、中層店舗兼事務所等が
建ち並ぶ商業地域である。都心商業地で投資
需要は底堅く、地価は上昇基調が継続してい
る。

個別的要因に変動要因は特にない。代替競争
関係にある不動産と比較した競争力は普通で
ある。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-43　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７公０６

-1		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m区道、
北東4m、
二方路
１住居
高度3種最高30m
特別用途地区
(70,400)
b ５２公０６

-8		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南18m都道、
中間画地
商業
高度地区最高30m
(100,500)
c ５３公０６

-2		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南25m都道、
北4.5m、角地
近商
高度地区最高30m
特別用途地区
(100,400)
d ６４公０６

-2		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
中間画地
商業
高度地区40m
(100,240)
e ６８公０６

-7		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m都道、
中間画地
近商
高度地区最高30m
特別用途地区
(75,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,010,373  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,038,109 		 100
[  79.4]
1,307,442 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,310,000 
b (　           ) 
1,739,972  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,844,370 		 100
[ 121.6]
1,516,752 
1,520,000 
c (　           ) 
1,100,110  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
1,248,453 		 100
[  85.4]
1,461,889 
1,460,000 
d (　           ) 
1,001,728  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,052,816 		 100
[  66.3]
1,587,958 
1,590,000 
e (　           ) 
1,528,468  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,578,907 		 100
[  90.6]
1,742,723 
1,740,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,530,000 円／㎡]  



新宿 5-43　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,903,061 
10,969,481 
25,933,580 
15,652,000 
10,281,580 		 （　0.9395）
9,659,544 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    275,986,971 円　　　　（　  1,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-43　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 135.19 Ｓ4F1B 672.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
駐車場整備地区		 100 ％   400 ％   328 ％   197 ㎡     10.2 m x   20.2 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上２階はフロア貸しの店舗、３階・４階は事務所を想定 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 同種同規模の建物では標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
135.19 
86.4 
116.79 
4,200 
490,518 		 6.0  2,943,108 
2.0  981,036 

 1～ 1		 店舗
135.19 
76.6 
103.59 
6,000 
621,540 		 10.0  6,215,400 
2.0  1,243,080 

 2～ 2		 店舗
135.19 
87.9 
118.77 
5,200 
617,604 		 6.0  3,705,624 
2.0  1,235,208 

 3～ 3		 事務所
135.19 
87.9 
118.77 
4,500 
534,465 		 4.0  2,137,860 
2.0  1,068,930 

 4～ 4		 事務所
131.80 
87.5 
115.38 
4,500 
519,210 		 4.0  2,076,840 
2.0  1,038,420 

計
672.56 
85.2 
573.30 

2,783,337 		 17,078,832 
5,566,674 
⑨年額支払賃料      2,783,337 円　×　12ヶ月　＝　      33,400,044 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     573.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,127,760 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における同種の用途・構造の建物を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,527,804 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,876,390 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,651,414 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,078,832 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         162,249 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,566,674 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,089,398 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,903,061 円　　　　（　       187,325 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１公賃０６
　　　　-18		 4,169  
(   3,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]
4,666 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,670 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １８公賃０６
　　　　-10		 4,471  
(   4,381) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,802 
c １８公賃０６
　　　　-11		 4,314  
(   4,227) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,541 
新宿 5-43　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,300,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,103,781 円  　　　       37,527,804　×　　　　  13.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,835,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,210,000 円  　　　　    260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       260,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       260,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,969,481 円　（　　　　　　        55,683 円／㎡）　　（経費率　　  29.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 375,000 円／㎡　×　     672.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,652,000 円  
（　　　　　        79,452 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,903,061 円      
②総費用 10,969,481 円      
③純収益　①－② 25,933,580 円      
④建物等に帰属する純収益 15,652,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,281,580 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,659,544 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       49,033 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    275,986,971 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-43　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区高田馬場三丁目１６１番８
 0111000061087-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 5-43　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-43 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　勝己   TEL.
鑑定評価額 284,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区高田馬場３丁目１６１番８
｢高田馬場３－２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 197  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高40m
駐車場整備地区

(100,328)
台形
1:2		 店舗

Ｓ5		 中層の飲食店ビルが
多く建ち並ぶ商業地
域		 北東5.5m区道 水道、ガス、下水 高田馬場

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．５ｍ区道 交通

施設		 高田馬場駅　北西方

80m		 法令

規制		 商業
(100,328)
防火 
高度地区最高40m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後当分の間は
現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,540,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,290,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区内における近隣商業地域又は普通商業地域である。需要者は自用又は賃貸目的の個人・法人のほ
か、投資家も含むと考えられる。ターミナル駅である高田馬場駅に近い商業地として稀少性があり需要は堅調であるが
、供給は少なく、取引は少ない。市場での中心価格帯は土地の規模や基準容積率により大きく異なり、需要の中心とな
る価格帯は見出しづらい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は広範囲から収集した取引事例を中心に試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格は
収益性を反映しており、比準価格との開差は極めて小さい。近隣地域は中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で
あり、取引に当たっては市場性と収益性を同時に考慮すると考えられる。したがって、比準価格と収益価格を関連づけ
、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,630,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[122.0]		 [100.0]
100		 1,430,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需要は堅調で地価は上昇傾向が継続している
が、建築費の高騰や国内外の金融情勢等先行
き不透明な要素もあり、注視が必要である。


店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である
。昨年より基準容積率を３２８％とした以外
、地域要因に特段の変動は見られない。


地上建物の建替えが行われたが、土地の個別
的要因に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-43　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８公０６

-1		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.6m区道
、中間画地
近商
高度3種最高20m
(100,240)
b ５１公０６

-1		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 西3.4m私道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
c ６４公０６

-2		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
中間画地
商業
高度地区40m
(100,240)
d ６０公０６

-1		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
東6m、角地
商業

(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
846,532  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
838,392 		 100
[  54.5]
1,538,334 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,540,000 
b (　           ) 
972,006  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,030,326 		 100
[  70.9]
1,453,210 
1,450,000 
c (　           ) 
1,001,728  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,052,816 		 100
[  65.4]
1,609,810 
1,610,000 
d (　           ) 
1,801,972  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,870,619 		 100
[ 120.7]
1,549,809 
1,550,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,540,000 円／㎡]  



新宿 5-43　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,190,509 
11,590,286 
24,600,223 
15,230,600 
9,369,623 		 （　0.9513）
8,913,322 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    254,666,343 円　　　　（　  1,290,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-43　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 135.19 Ｓ4F1B 672.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
駐車場整備地区		 100 ％   400 ％   328 ％   197 ㎡     10.2 m x   20.2 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上２階を店舗、地上３～４階を事務所と想定した。 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 同種同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
135.19 
86.4 
116.79 
4,000 
467,160 		 8.0  3,737,280 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
135.19 
76.6 
103.59 
6,500 
673,335 		 10.0  6,733,350 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
135.19 
87.9 
118.77 
5,500 
653,235 		 8.0  5,225,880 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
135.19 
87.9 
118.77 
4,400 
522,588 		 6.0  3,135,528 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
131.80 
87.5 
115.38 
4,300 
496,134 		 6.0  2,976,804 
0.0  0 

計
672.56 
85.2 
573.30 

2,812,452 		 21,808,842 
0 
⑨年額支払賃料      2,812,452 円　×　12ヶ月　＝　      33,749,424 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     573.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,127,760 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,877,184 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,893,859 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,983,325 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,808,842 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         207,184 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,190,509 円　　　　（　       183,708 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １８公賃０６
　　　　-10		 4,471  
(   4,381) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,703 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,422 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １８公賃０６
　　　　-11		 4,314  
(   4,227) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,402 
c １１公賃０６
　　　　-19		 5,133  
(   4,963) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,238 
新宿 5-43　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,265,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,833,086 円  　　　       37,877,184　×　　　　  15.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,835,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,150,500 円  　　　　    253,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       253,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       253,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,590,286 円　（　　　　　　        58,834 円／㎡）　　（経費率　　  32.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9513    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 253,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 365,000 円／㎡　×　     672.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,230,600 円  
（　　　　　        77,313 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,190,509 円      
②総費用 11,590,286 円      
③純収益　①－② 24,600,223 円      
④建物等に帰属する純収益 15,230,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,369,623 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,913,322 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       45,245 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    254,666,343 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,290,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-43　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区高田馬場三丁目１６１番８
 0111000061087-0000
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備考