別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
新宿 5-42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-42 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　小川　征誠   TEL.
鑑定評価額 219,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 790,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西早稲田１丁目４１０番１６０外
｢西早稲田１－２３－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高40m
第２種文教地区

(99,496)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中高層の店舗、共同
住宅が多い路線商業
地域		 南30.5m都道 水道、ガス、下水 早稲田

840m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ３０．５ｍ　　　都
道		 交通

施設		 早稲田駅　　　　　　
北西方
840m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高40m
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新目白通り沿いに中小規模の店舗兼共同住宅、共同住宅、事務所併用住宅等が建ち並ぶ地域であり、価格形成要
因に大きな変動は見られないことから、現状のまま推移していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    939,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区及びその隣接区内に存する路線・準幹線道路沿いで、高層の店舗兼共同住宅等が存する商業地域
である。主な需要者は、個人投資家、法人投資家、マンション開発業者である。繁華性が低い地域であり、共同住宅中
心の賃貸市場が形成されている。市場の中心価格帯は、規模により異なるものの一坪単価３５０万円から４００万円と
思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に基づく価格である。本件においては同一需給圏内に存する規範性の高い事例を採用することができ
た。収益価格は収益性に基づく価格である。本件においては規範性のある賃貸事例に基づき、収益費用項目の査定を行
うことができた。需要者は市場性、収益性を考慮の上意思決定を行うと考えられるので、比準価格と収益価格を関連付
け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,550,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[102.0]		 100
[153.1]		 [ 99.0]
100		 1,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    987,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産需要は堅調であり、新型コロナの影響
は回復しており、需要者の購入意欲は積極的
である。


早稲田駅徒歩圏に存する路線商業地域であり
、新型コロナの影響は回復しており、需要は
堅調である。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７公０６

-1		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m区道、
北東4m、
二方路
１住居
高度3種最高30m
特別用途地区
(70,400)
b １７公０６

-9		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m区道、
中間画地
１住居
高度3種最高40m
(70,400)
c ６８公０６

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m都道、
中間画地
近商
高度地区最高30m
特別用途地区
(80,384)
d ５５公０６

-386		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10.9m区
道、北西4m、
二方路
２住居
高度2種最高20m
建築協定
(70,300)
e １０公０６

-15		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m区道、
南西7m、角地
２住居
高度3種最高20m
(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,010,373  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,038,109 		 100
[  94.9]
1,093,898 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
1,080,000 
b (　           ) 
1,122,364  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,149,301 		 100
[  96.7]
1,188,522 
1,180,000 
c (　           ) 
1,389,522  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,435,376 		 100
[  99.3]
1,445,494 
1,430,000 
d (　           ) 
1,023,440  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
976,146 		 100
[  87.9]
1,110,519 
1,100,000 
e (　           ) 
1,052,386  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
1,003,784 		 100
[  95.7]
1,048,886 
1,040,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,160,000 円／㎡]  



新宿 5-42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,990,859 
10,905,015 
28,085,844 
20,774,700 
7,311,144 		 （　0.9395）
6,868,820 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    196,252,000 円　　　　（　    939,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-42　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 103.00 ＲＣ10 1,030.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
第２種文教地区		 99 ％   500 ％   496 ％   209 ㎡     10.0 m x   20.9 m  前面道路：都道     　  30.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸し店舗、２階以上は約２５㎡程度の１ＤＫタイプの共同住宅 ⑦有効率　  81.2 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
103.00 
65.0 
66.95 
4,400 
294,580 		 6.0  1,767,480 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
103.00 
83.0 
85.49 
3,600 
307,764 		 1.0  307,764 
1.0  307,764 

 4～ 5		 共同住宅
103.00 
83.0 
85.49 
3,640 
311,184 		 1.0  311,184 
1.0  311,184 

 6～10		 共同住宅
103.00 
83.0 
85.49 
3,680 
314,603 		 1.0  314,603 
1.0  314,603 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,030.00 
81.2 
836.36 

3,105,491 		 4,578,391 
2,810,911 
⑨年額支払賃料      3,105,491 円　×　12ヶ月　＝　      37,265,892 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     836.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,010,896 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の共益費水準を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,276,788 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,013,839 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,262,949 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,578,391 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,495 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,810,911 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         684,415 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,990,859 円　　　　（　       186,559 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７公賃０６
　　　　-28		 3,529  
(   3,453) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[106.0]		 100
[ 98.0]
3,539 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０７公賃０６
　　　　-6		 4,130  
(   4,040) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]
4,175 
c ０７公賃０６
　　　　-29		 3,862  
(   3,778) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
3,643 
新宿 5-42　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,845,000 円  　　　　    369,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,833,215 円  　　　       40,276,788　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      352,300 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　    3,136,500 円  　　　　    369,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       369,000 円  　　　　    369,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       369,000 円  　　　　    369,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,905,015 円　（　　　　　　        52,177 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 369,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 348,000 円／㎡　×　   1,030.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,774,700 円  
（　　　　　        99,400 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,990,859 円      
②総費用 10,905,015 円      
③純収益　①－② 28,085,844 円      
④建物等に帰属する純収益 20,774,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,311,144 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,868,820 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,865 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    196,252,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     939,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区西早稲田一丁目４１０番１６０
 0111000177455-0000
2 　新宿区西早稲田一丁目４１０番２２９
 0111000177497-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新宿 5-42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-42 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　神山　由紀夫   TEL.
鑑定評価額 219,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 790,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西早稲田１丁目４１０番１６０外
｢西早稲田１－２３－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高40m
第２種文教地区

(99,496)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中高層の店舗、共同
住宅が多い路線商業
地域		 南30.5m都道 水道、ガス、下水 早稲田

840m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３０．５ｍ都道 交通

施設		 早稲田駅北西方

840m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高40m
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新目白通り沿いの成熟した商業地域で価格形成要因に大きな変動はないが、堅調な需要のある住宅部分の比率を
増加させながら推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に新宿区の幹線道路等に立地する商業地域と判定した。主たる需要者は収益目的の投資家、地縁性を有
する不動産会社、ディベロッパー等である。店舗や事務所部分の割合の小さい商業地は安定した収益が見込まれる居住
用部分に着目され、割安物件等を中心に総じて価格は強含みであるが、高値警戒感や金利の先高感等は否めない。中心
価格帯は土地は坪当たり３００万円から３６０万円程度、総額では対象標準地と同規模でね２億円弱である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は幹線道路に立地し、その価格形成過程において収益性が重視されるものと考えられる。一方比準価格は不動産
市場の実態を反映した価格で説得力は高い。比準価格は、規範性のある取引事例について的確な要因比較を行って試算
し、収益価格は想定建物も妥当であり標準地の収益性も優れている。本件では、両試算価格とも説得力を有すると判断
し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格と収益価格を関連付けて上記の様に鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,550,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[102.0]		 100
[152.1]		 [ 99.0]
100		 1,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    987,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安と株高が進行するが、日米の金融政策の
変更等による金利格差の縮小等が及ぼす円高
や市場の短期・長期金利の上昇基調には注視
が必要である。

新目白通り沿いの用途の多様性を有する商業
地域で、上階部分の居住用部分の需要は堅調
である。


価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０６

-392		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西21.8m都
道、中間画地
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,500)
b ０３公０６

-13		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7.9m区道
、中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
c ５２公０６

-10		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m都道、
中間画地
近商
高度地区最高30m
(100,400)
d ５３公０６

-2		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南25m都道、
北4.5m、角地
近商
高度地区最高30m
特別用途地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,087,942  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,245,583 		 100
[ 122.4]
1,017,633 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
1,010,000 
b (　           ) 
1,307,543  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,344,154 		 100
[  95.6]
1,406,019 
1,390,000 
c (　           ) 
1,327,140  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,393,497 		 100
[ 123.4]
1,129,252 
1,120,000 
d (　           ) 
1,100,110  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
1,248,453 		 100
[  98.7]
1,264,897 
1,250,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,100,000 円／㎡]  



新宿 5-42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,990,859 
10,796,515 
28,194,344 
20,380,600 
7,813,744 		 （　0.9395）
7,341,012 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    209,743,200 円　　　　（　  1,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-42　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 103.00 ＲＣ10 1,030.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
第２種文教地区		 99 ％   500 ％   496 ％   209 ㎡     10.0 m x   20.9 m  前面道路：都道     　  30.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上は約２５㎡程度の１ＤＫタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  81.2 ％
の理由		 同種同類の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
103.00 
65.0 
66.95 
4,400 
294,580 		 6.0  1,767,480 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
103.00 
83.0 
85.49 
3,600 
307,764 		 1.0  307,764 
1.0  307,764 

 4～ 5		 共同住宅
103.00 
83.0 
85.49 
3,640 
311,184 		 1.0  311,184 
1.0  311,184 

 6～10		 共同住宅
103.00 
83.0 
85.49 
3,680 
314,603 		 1.0  314,603 
1.0  314,603 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,030.00 
81.2 
836.36 

3,105,491 		 4,578,391 
2,810,911 
⑨年額支払賃料      3,105,491 円　×　12ヶ月　＝　      37,265,892 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     836.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,010,896 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,276,788 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,013,839 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,262,949 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,578,391 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,495 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,810,911 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         684,415 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,990,859 円　　　　（　       186,559 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８公賃０６
　　　　-39		 4,079  
(   4,076) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,079 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０８公賃０６
　　　　-40		 3,521  
(   3,521) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,521 
c １１公賃０６
　　　　-9		 4,028  
(   3,941) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,028 
新宿 5-42　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,810,000 円  　　　　    362,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,833,215 円  　　　       40,276,788　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      352,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,077,000 円  　　　　    362,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       362,000 円  　　　　    362,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       362,000 円  　　　　    362,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,796,515 円　（　　　　　　        51,658 円／㎡）　　（経費率　　  27.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 362,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 341,000 円／㎡　×　   1,030.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,380,600 円  
（　　　　　        97,515 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,990,859 円      
②総費用 10,796,515 円      
③純収益　①－② 28,194,344 円      
④建物等に帰属する純収益 20,380,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,813,744 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,341,012 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,124 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    209,743,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区西早稲田一丁目４１０番１６０
 0111000177455-0000
2 　新宿区西早稲田一丁目４１０番２２９
 0111000177497-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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10 　
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40 　
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47 　
48 　
49 　
50 　
備考