別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
新宿 5-35　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-35 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　松浦　理映子   TEL.
鑑定評価額 47,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 38,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区新宿３丁目８０７番１外
｢新宿３－２４－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,245  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,900)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ11F2B		 高層店舗、事務所ビ
ルが建ち並ぶ中心的
商業地域		 南西（駅前広場）都道、三方路 水道、ガス、下水 新宿駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新宿駅東口駅前広場接面の著
名な高度商業地域		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 新宿駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 新宿駅周辺は東京都を代表する商業地域の一つであり、駅周辺では再整備が進行中である。今後は再整備により
街の更新がなされ、引き続き高い競争力を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 38,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 37,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都心区に存する事務所や店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域一帯である。中心となる需要者は、大手
不動産業者や法人投資家等である。投資意欲は旺盛な状態が続いており、稀少性のある優良物件に対する需要は引き続
き底堅い。市場の中心となる価格帯は、物件規模等の個別性を反映して様々であり、中心価格帯を見い出すことは難し
い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ「新宿」駅東口駅前広場に面し、高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ中心的商業地域に所在し、典型的な需要者は投
資目的の不動産業者等であることから、市場性を反映した比準価格と賃貸経営の投資採算性を示す収益価格を検討する
と考えられる。両試算価格を再吟味した結果、妥当性は検証できたことを踏まえ、比準価格と収益価格を関連づけ、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 18,000,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 52.7]		 [107.0]
100		 37,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 36,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な投融資環境のもと不動産市場は堅調に
推移しているが、今後については金融緩和政
策の転換の可能性や物価動向に留意を要する
。

ＪＲ「新宿」駅東口駅前広場に面し、繁華性
が高い高度商業地域であり、稀少性は高く投
資需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -39.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-35　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１公０６

-1		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南22m区道、
西4.2m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ＴＫ１―公
６取５
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南36.3m国道、
西36.5m、
北8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
c ６１公０６

-21		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25m区道、
北6m、東5.7m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d ５３公０６

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北42m都道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,900)
e ＴＫ１－公
６取４
-302		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西12.5m区
道、北東6m、
角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　 32,424,388) 
33,289,926  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
37,383,833 		 100
[  98.8]
37,837,888 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
40,500,000 
b (　           ) 
23,760,575  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
28,427,831 		 100
[  72.4]
39,264,960 
42,000,000 
c (　           ) 
24,309,265  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
25,165,877 		 100
[  67.7]
37,172,640 
39,800,000 
d (　           ) 
20,540,615  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,362,240 		 100
[  62.4]
34,234,359 
36,600,000 
e (　           ) 
20,501,139  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
21,184,510 		 100
[  60.4]
35,073,692 
37,500,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +40.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 38,600,000 円／㎡]  



新宿 5-35　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由   既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,912,688,780 
554,108,138 
1,358,580,642 
274,890,000 
1,083,690,642 		 （　0.9345）
1,012,708,905 		 （  2.8 -  0.6 ）
2.2％  
⑧収益価格 　 46,032,222,955 円　　　　（　 37,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-35　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 960.70 Ｓ11F2B 11,898.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   900 ％   900 ％   1,245 ㎡     24.0 m x   50.0 m  前面道路：都道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下２階～地上３階は店舗、地上４階以上は店舗事務所を想定 ⑦有効率　  69.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 店舗
917.60 
42.7 
391.45 
21,000 
8,220,450 		 12.0  98,645,400 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
914.05 
45.5 
416.25 
50,000 
20,812,500 		 12.0  249,750,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
932.26 
49.4 
460.96 
50,000 
23,048,000 		 12.0  276,576,000 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
932.26 
66.2 
616.70 
23,000 
14,184,100 		 12.0  170,209,200 
0.0  0 

 4～11		 店舗事務所
908.70 
79.2 
719.85 
13,000 
9,358,050 		 12.0  112,296,600 
0.0  0 

計
11,898.03 
69.4 
8,260.86 

155,313,550 		 1,863,762,600 
0 
⑨年額支払賃料    155,313,550 円　×　12ヶ月　＝　   1,863,762,600 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　   8,260.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　     118,956,384 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,982,718,984 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      12,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    99,735,949 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,894,983,035 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,863,762,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      17,705,745 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,912,688,780 円　　　　（　     1,536,296 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２公賃０６
　　　　-7		 11,266  
(  10,589) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
14,225 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   13,130 円/㎡

　月額支払賃料
（　   13,000 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b １１公賃０６
　　　　-25		 11,417  
(  10,588) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
14,415 
c １１公賃０６
　　　　-20		 9,788  
(   9,406) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
12,805 
新宿 5-35　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 26,950,000 円  　　　　  5,390,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 161,572,238 円  　　　    1,994,718,984　×　　　　   8.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  308,990,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   45,815,000 円  　　　　  5,390,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,390,000 円  　　　　  5,390,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,390,000 円  　　　　  5,390,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     554,108,138 円　（　　　　　　       445,067 円／㎡）　　（経費率　　  29.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.6 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9345    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,390,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 440,000 円／㎡　×　  11,898.03 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0510     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0316 ×　 35 ％　＋　0.0461 ×  35 ％　＋ 0.0794 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 274,890,000 円  
（　　　　　       220,795 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,912,688,780 円      
②総費用 554,108,138 円      
③純収益　①－② 1,358,580,642 円      
④建物等に帰属する純収益 274,890,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,083,690,642 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,012,708,905 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      813,421 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,032,222,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  37,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-35　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区新宿三丁目８０７番１
 0111000144021-0000
2 　新宿区新宿三丁目８０７番２４
 0111000144044-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 5-35　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-35 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　中原　幸夫   TEL.
鑑定評価額 47,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 38,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 29,280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区新宿３丁目８０７番１外
｢新宿３－２４－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,245  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,900)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ11F2B		 高層店舗、事務所ビ
ルが建ち並ぶ中心的
商業地域		 南西（駅前広場）都道、三方路 水道、ガス、下水 新宿駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新宿駅東口駅前広場接面の著
名な高度商業地域		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 新宿駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ新宿駅東口駅前の高度商業地域として、中長期的にはテナント需要は底堅く、駅周辺の再開発進捗に伴い、
今後、このような地域の特性がますます強まってくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 42,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 37,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として投資適格性が高い都心の高度商業地域の存する圏域と判定した。需要者の中心は、自用または
投資目的の法人、大手不動産業者が想定される。同一需給圏ではテナント需要は堅調。また、低金利を背景に都心の不
動産市場では価格高騰あるいは高止まり状態にあり、近隣地域のような新宿駅前の土地は投資適格性が高く取得需要が
強い。市場の中心価格帯は、個別性が強いため把握困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、リスクと採算性に着目した様々な事業需要や資産保
全需要が競合する中で、市場性を踏まえつつ収益性をも重視する。本件では、取引事例比較法において主として都心の
投資適格性が高い高度商業地域に係る事例を採用している。したがって、比準価格と、賃貸事業を想定した理論的な収
益価格とを相互に関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 18,000,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 51.9]		 [107.0]
100		 37,800,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 36,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍を克服しインバウンド復活も著しい
中、都心繁華街は全般的に賑わいを取り戻し
、エリアによっては店舗賃料の上昇も見受け
られる。

ＪＲ新宿駅東口至近に位置し利便性と稀少性
が極めて高いため、店舗・事務所を中心にテ
ナント需要は堅調であり、投資適格性も高い
。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-35　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１公０６

-1		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南22m区道、
西4.2m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ６１公０６

-21		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25m区道、
北6m、東5.7m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c ６１公０６

-22		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m区道、
南6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d ＴＫ１―公
６取５
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南36.3m国道、
西36.5m、
北8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　 32,424,388) 
33,289,926  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
37,383,833 		 100
[  89.8]
41,630,104 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
44,500,000 
b (　           ) 
24,309,265  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
25,165,877 		 100
[  66.3]
37,957,582 
40,600,000 
c (　           ) 
19,578,066  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
20,748,911 		 100
[  54.4]
38,141,381 
40,800,000 
d (　           ) 
23,760,575  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
28,427,831 		 100
[  72.4]
39,264,960 
42,000,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +40.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 42,000,000 円／㎡]  



新宿 5-35　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,865,979,576 
521,198,371 
1,344,781,205 
255,530,000 
1,089,251,205 		 （　0.9372）
1,020,846,229 		 （  2.8 -  0.6 ）
2.2％  
⑧収益価格 　 46,402,101,318 円　　　　（　 37,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-35　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 960.70 Ｓ11F2B 11,898.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   900 ％   900 ％   1,245 ㎡     24.0 m x   50.0 m  前面道路：都道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 主として地上３階以下は店舗、地上４階以上は店舗事務所を想定。 ⑦有効率　  69.4 ％
の理由		 標準的な有効率とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 4～11		 事務所
908.70 
79.2 
719.85 
12,500 
8,998,125 		 12.0  107,977,500 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
932.26 
66.2 
616.70 
25,000 
15,417,500 		 12.0  185,010,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
932.26 
49.4 
460.96 
43,000 
19,821,280 		 12.0  237,855,360 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
914.05 
45.5 
416.25 
43,000 
17,898,750 		 12.0  214,785,000 
0.0  0 
地下
 2～ 2		 店舗
917.60 
42.7 
391.45 
20,000 
7,829,000 		 12.0  93,948,000 
0.0  0 

計
11,898.03 
69.4 
8,260.86 

148,369,030 		 1,780,428,360 
0 
⑨年額支払賃料    148,369,030 円　×　12ヶ月　＝　   1,780,428,360 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　   8,260.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　     118,956,384 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の店舗事務所の賃貸事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　35,000,000　＝　      47,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,899,384,744 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      47,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    97,319,237 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,849,065,507 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,780,428,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      16,914,069 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,865,979,576 円　　　　（　     1,498,779 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １７公賃０６
　　　　-12		 12,592  
(  12,099) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
12,981 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,625 円/㎡

　月額支払賃料
（　   12,500 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b １１公賃０６
　　　　-25		 11,417  
(  10,588) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
12,788 
c １１公賃０６
　　　　-21		 9,910  
(   9,377) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
10,532 
新宿 5-35　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 15,150,000 円  　　　　  5,050,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 144,032,471 円  　　　    1,946,384,744　×　　　　   7.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  308,990,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   42,925,000 円  　　　　  5,050,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,050,000 円  　　　　  5,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,050,000 円  　　　　  5,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     521,198,371 円　（　　　　　　       418,633 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.6 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9372    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,050,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 412,000 円／㎡　×　  11,898.03 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0506     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0303 ×　 35 ％　＋　0.0461 ×  35 ％　＋ 0.0794 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 255,530,000 円  
（　　　　　       205,245 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,865,979,576 円      
②総費用 521,198,371 円      
③純収益　①－② 1,344,781,205 円      
④建物等に帰属する純収益 255,530,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,089,251,205 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,020,846,229 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      819,957 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,402,101,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  37,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-35　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区新宿三丁目８０７番１
 0111000144021-0000
2 　新宿区新宿三丁目８０７番２４
 0111000144044-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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48 　
49 　
50 　
備考