別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新宿 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-34 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　神山　由紀夫   TEL.
鑑定評価額 428,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区四谷坂町２６番２３
｢四谷坂町１２－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高40m
中高層階住専地区

(100,600)

1:2		 事務所

ＳＲＣ8		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 北東36m都道 水道、ガス、下水 曙橋

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３６ｍ都道 交通

施設		 曙橋駅東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高40m
中高層階住専地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所兼共同住宅、事務所ビル等の建ち並ぶ成熟した商業地域で、地域要因に特段の変動は見当たらず、現状の
地域的特性を維持しながら推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,060,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区及び隣接する渋谷区等の幹線道路等に事務所ビル、高層共同住宅等が建ち並ぶ成熟度の高い商業地
域と判定した。需要者は自社ビル志向の事業会社、不動産会社、ディベロッパー等が想定される。市場の需給動向は、
好調な企業業績や良好な資金調達環境等により需給とも堅調で、地価は強含みであるが、金利の先高感や地価の高値警
戒感がある。中心価格帯は概ね土地で㎡単価２００～２３０万程度、複合不動産は規模等により多種多様である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例は、最新事例を中心に商業地域で特に価格形成に影響を与える街路条件、行政条件が類似した事例を重視した
。賃貸事例は標準地周辺で近時に成約した賃貸事例を採用した。各種補修正、要因比較も適切に行われていること及び
商業地について需要者は市場性及び収益性の観点から投資判断を行うため、各試算価格の相対的信頼性は同等と判断さ
れる。よって比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の様に鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,230,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[112.7]		 [100.0]
100		 2,130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,990,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安と株高が進行するが、日米の金融政策の
変更等による金利格差の縮小等が及ぼす円高
や市場の短期・長期金利の上昇基調には注視
が必要である。

幹線道路に接面する従来から成熟した商業地
域で、周辺にはマンション建設も散見される
中で、事務所需要も堅調である。


価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２公０６

-16		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北30m都道、
南6m、二方路
商業

(100,600)
b ５５公０６

-126		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
東3.7m、角地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
c ５５公０６

-380		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東40m都道、
南西6.7m、
二方路
商業
高度地区最高40m
第５種中高層階住
(100,600)
d １０公０６

-10		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m都道、
東7.6m、角地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
e ５５公０６

-388		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,616,351  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
2,712,560 		 100
[ 124.8]
2,173,526 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,170,000 
b (　           ) 
2,575,403  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,641,628 		 100
[  90.0]
2,935,142 
2,940,000 
c (　           ) 
2,357,232  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.8]
2,897,215 		 100
[ 124.2]
2,332,701 
2,330,000 
d (　           ) 
2,387,621  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,330,773 		 100
[  87.3]
2,669,843 
2,670,000 
e (　           ) 
1,557,809  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,701,002 		 100
[  75.1]
2,264,983 
2,260,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,250,000 円／㎡]  



新宿 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,124,218 
13,549,525 
37,574,693 
23,221,500 
14,353,193 		 （　0.9492）
13,624,051 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    412,850,030 円　　　　（　  2,060,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 140.00 ＲＣ8 1,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
中高層階住専地区		 100 ％   600 ％   600 ％   200 ㎡     10.5 m x   19.0 m  前面道路：都道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階が事務所、３階～８階は１ＤＫタイプ（専有面積約３０㎡程度）を想定した。 ⑦有効率　  85.6 ％
の理由		 近隣の同種同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
140.00 
60.0 
84.00 
5,100 
428,400 		 8.0  3,427,200 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
140.00 
85.0 
119.00 
4,800 
571,200 		 6.0  3,427,200 
0.0  0 

 3～ 5		 共同住宅
140.00 
90.0 
126.00 
4,110 
517,860 		 1.0  517,860 
1.0  517,860 

 6～ 8		 共同住宅
140.00 
90.0 
126.00 
4,150 
522,900 		 1.0  522,900 
1.0  522,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,120.00 
85.6 
959.00 

4,121,880 		 9,976,680 
3,122,280 
⑨年額支払賃料      4,121,880 円　×　12ヶ月　＝　      49,462,560 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     959.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,452,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同類型の建物の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,914,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,645,748 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,269,212 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,976,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          94,778 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,122,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         760,228 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,124,218 円　　　　（　       255,621 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８公賃０６
　　　　-7		 4,332  
(   4,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,332 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,201 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,110 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０８公賃０６
　　　　-8		 3,798  
(   3,795) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,798 
c ０８公賃０６
　　　　-9		 3,751  
(   3,670) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,751 
新宿 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,055,000 円  　　　　    411,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,455,625 円  　　　       52,914,960　×　　　　  12.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      723,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,493,500 円  　　　　    411,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       411,000 円  　　　　    411,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       411,000 円  　　　　    411,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,549,525 円　（　　　　　　        67,748 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9492    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 411,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 356,000 円／㎡　×　   1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0565     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0859 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,221,500 円  
（　　　　　       116,108 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,124,218 円      
②総費用 13,549,525 円      
③純収益　①－② 37,574,693 円      
④建物等に帰属する純収益 23,221,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,353,193 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,624,051 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       68,120 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    412,850,030 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,060,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区四谷坂町２６番２３
 0111000042837-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
新宿 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-34 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　小川　征誠   TEL.
鑑定評価額 428,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区四谷坂町２６番２３
｢四谷坂町１２－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高40m
中高層階住専地区

(100,600)

1:2		 事務所

ＳＲＣ8		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 北東36m都道 水道、ガス、下水 曙橋

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ都道 交通

施設		 曙橋駅　東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高40m
中高層階住専地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの商業地域で、価格形成要因の大きな変動は見られないことから、今後も現状のまま推移していく
ものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,230,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,050,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿及びその周辺区の商業地域と判定した。需要者は自己使用目的の法人や収益物件の建設を計画する
不動産業者、法人投資家が中心となる。更地取引は希少であり、新型コロナの影響は回復しており、需要は堅調である
。市場の中心価格帯は、規模により異なるものの一坪単価７００万円から８００万円と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に基づく価格である。本件においては同一需給圏内に存する規範性の高い事例を採用することができ
た。収益価格は収益性に基づく価格である。本件においては規範性のある賃貸事例に基づき、収益費用項目の査定を行
うことができた。需要者は市場性、収益性を考慮の上意思決定を行うと考えられるので、比準価格と収益価格を関連付
け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,230,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 [100.0]
100		 2,140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,990,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産需要は堅調であり、新型コロナの影響
は回復しており、需要者の購入意欲は積極的
である。


幹線道路沿いに存する商業地域であり、需要
は堅調であり、地価は概ね安定的に推移して
いる。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０６

-362		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東20m都道、
中間画地
１住居
高度3種最高30m
第１種文教地区
(70,400)
b ５５公０６

-316		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m区道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
(100,400)
c ０２公０６

-14		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m都道、
中間画地
商業
高度地区最高30m
(100,400)
d ５３公０６

-1		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,871,296  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
2,043,304 		 100
[  84.0]
2,432,505 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,430,000 
b (　           ) 
1,560,186  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,759,890 		 100
[  79.0]
2,227,709 
2,230,000 
c (　           ) 
1,508,484  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,568,823 		 100
[  78.2]
2,006,168 
2,010,000 
d (　           ) 
1,810,721  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,941,093 		 100
[  86.4]
2,246,635 
2,250,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,230,000 円／㎡]  



新宿 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,116,079 
13,565,025 
37,551,054 
23,278,000 
14,273,054 		 （　0.9492）
13,547,983 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    410,544,939 円　　　　（　  2,050,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 140.00 ＲＣ8 1,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
中高層階住専地区		 100 ％   600 ％   600 ％   200 ㎡     10.5 m x   19.0 m  前面道路：都道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階から２階は事務所（フロア貸し）、３階から８階は共同住宅（１ＬＤＫタイプ）を想定。 ⑦有効率　  85.6 ％
の理由		 標準的な有効率を査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
140.00 
60.0 
84.00 
5,100 
428,400 		 6.0  2,570,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
140.00 
85.0 
119.00 
4,800 
571,200 		 6.0  3,427,200 
0.0  0 

 3～ 5		 共同住宅
140.00 
90.0 
126.00 
4,110 
517,860 		 1.0  517,860 
1.0  517,860 

 6～ 8		 共同住宅
140.00 
90.0 
126.00 
4,150 
522,900 		 1.0  522,900 
1.0  522,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,120.00 
85.6 
959.00 

4,121,880 		 9,119,880 
3,122,280 
⑨年額支払賃料      4,121,880 円　×　12ヶ月　＝　      49,462,560 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     959.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,452,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,914,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,645,748 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,269,212 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,119,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          86,639 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,122,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         760,228 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,116,079 円　　　　（　       255,580 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７公賃０６
　　　　-35		 4,284  
(   4,280) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[101.0]		 100
[109.0]
4,054 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,201 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,110 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０７公賃０６
　　　　-34		 4,207  
(   4,116) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]
4,429 
c ０７公賃０６
　　　　-32		 4,361  
(   4,267) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
4,406 
新宿 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,060,000 円  　　　　    412,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,455,625 円  　　　       52,914,960　×　　　　  12.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      723,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,502,000 円  　　　　    412,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       412,000 円  　　　　    412,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       412,000 円  　　　　    412,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,565,025 円　（　　　　　　        67,825 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9492    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 412,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 357,000 円／㎡　×　   1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0565     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0859 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,278,000 円  
（　　　　　       116,390 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,116,079 円      
②総費用 13,565,025 円      
③純収益　①－② 37,551,054 円      
④建物等に帰属する純収益 23,278,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,273,054 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,547,983 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       67,740 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    410,544,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,050,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区四谷坂町２６番２３
 0111000042837-0000
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備考