別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新宿 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-33 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　酒井　純子   TEL.
鑑定評価額 371,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区水道町５２番８外
｢水道町４－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高40m
中高層階住居専用

(100,500)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 北27m都道、三方路 水道、ガス、下水 江戸川橋

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   130 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 江戸川橋駅東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高40m
中高層階住居専用
⑤地域要因の将
　来予測		 価格形成要因の変動は特に認められず、事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域として、当分の間現状を
維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として新宿区を中心に隣接区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、収益用不動産
を開発運営する不動産業者、マンションデベロッパー等である。当該地域は、良好な立地条件から用途の多様性があり
安定的な収益が見込め需要は堅調である。商業地の取引は個別性が強く、市場の中心価格帯は規模によって相当な幅が
あり、土地は対象標準地と同規模程度で総額４億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性の高い取引事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、目白通り沿い商
業地の地域的特性に基づき不動産の収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者は、代替不動産の取引価格や稀
少性に加え対象不動産の収益性を考慮し意思決定することから、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地
との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,550,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[102.0]		 100
[118.8]		 [104.0]
100		 1,420,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界経済情勢の先行き、物価上昇や建築費高
騰等国内の景気動向が懸念されるが、良好な
資金調達環境を背景に投資意欲は堅調である
。

江戸川橋駅徒歩圏の目白通り沿い商業地域と
して既に成熟しており地域要因に大きな変動
はなく、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０公０６

-10		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m都道、
東7.6m、角地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
b ０３公０６

-13		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7.9m区道
、中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
c ５５公０６

-388		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,500)
d ０２公０６

-14		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m都道、
中間画地
商業
高度地区最高30m
(100,400)
e ５５公０６

-412		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東25m都道、
北西4m、角地
近商
高度地区最高30m
第２種中高層階住
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,387,621  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,330,773 		 100
[ 133.0]
1,752,461 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
1,820,000 
b (　           ) 
1,307,543  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,344,154 		 100
[  86.5]
1,553,935 
1,620,000 
c (　           ) 
1,557,809  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,701,002 		 100
[ 118.8]
1,431,820 
1,490,000 
d (　           ) 
1,508,484  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,568,823 		 100
[ 102.7]
1,527,578 
1,590,000 
e (　           ) 
1,610,205  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,619,495 		 100
[ 116.1]
1,394,914 
1,450,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,500,000 円／㎡]  



新宿 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,992,515 
13,202,343 
36,790,172 
24,467,000 
12,323,172 		 （　0.9430）
11,620,751 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    332,021,457 円　　　　（　  1,270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 180.00 ＲＣ10 1,305.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
中高層階住居専用		 100 ％   500 ％   500 ％   261 ㎡     18.4 m x   14.5 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２階以上１Ｋタイプ、平均専有面積３０㎡程度の共同住宅 ⑦有効率　  80.6 ％
の理由		 地域、類似建物、対象標準地の状況から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
52.8 
95.04 
4,500 
427,680 		 6.0  2,566,080 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
125.00 
85.0 
106.25 
3,700 
393,125 		 1.0  393,125 
1.0  393,125 

 6～ 8		 住宅
125.00 
85.0 
106.25 
3,800 
403,750 		 1.0  403,750 
1.0  403,750 

 9～10		 住宅
125.00 
85.0 
106.25 
3,900 
414,375 		 1.0  414,375 
1.0  414,375 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,305.00 
80.6 
1,051.29 

4,040,180 		 6,178,580 
3,612,500 
⑨年額支払賃料      4,040,180 円　×　12ヶ月　＝　      48,482,160 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   1,051.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,153,870 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,636,030 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,581,802 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,054,228 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,178,580 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,697 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,612,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         879,590 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,992,515 円　　　　（　       191,542 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０公賃０６
　　　　-10		 3,897  
(   3,813) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,897 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,782 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０公賃０６
　　　　-11		 3,521  
(   3,521) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,521 
c １０公賃０６
　　　　-12		 3,906  
(   3,821) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,027 
新宿 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,150,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,938,143 円  　　　       51,636,030　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      599,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,655,000 円  　　　　    430,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       430,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       430,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,202,343 円　（　　　　　　        50,584 円／㎡）　　（経費率　　  26.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9430    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 430,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,305.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0569     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0871 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,467,000 円  
（　　　　　        93,743 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,992,515 円      
②総費用 13,202,343 円      
③純収益　①－② 36,790,172 円      
④建物等に帰属する純収益 24,467,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,323,172 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,620,751 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,524 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    332,021,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区水道町５２番８
 0111000043548-0000
2 　新宿区水道町５２番１９
 0111000043557-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新宿 5-33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-33 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　関　淳一   TEL.
鑑定評価額 368,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区水道町５２番８外
｢水道町４－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高40m
中高層階住専地区

(100,500)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 北27m都道、三方路 水道、ガス、下水 江戸川橋

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   130 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 江戸川橋駅東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高40m
中高層階住専地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿い商業地域である。建物用途が混在した商住混在地域
として当面は現状を維持していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,250,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は隣接区を含む区内の幹線道路及び準幹線道路沿い等の商業地域と把握した。想定される主な需要者は自社
ビルや賃貸ビルを求める中小法人、不動産業者、個人投資家のほか、近年需要の強いマンション開発業者の用地需要も
見込まれる。利便性の高い商業地に対する需要は堅調で、取引価格は強含んでいる。取引総額は画地規模、形状、容積
率の差異により数億円から十数億円と大きく異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引市場の実態を実証的に分析把握して求めた価格で、収益価格は対象不動産が生み出すであろう純収益を
基に求めた価格である。対象標準地は幹線道路沿い商業地であり、需要者は収益性と市場性を併せて検討する傾向を有
する。本件では近時の市場性を反映した比準価格をやや重視し、不動産の投資採算性を検証した収益価格を関連付け、
単価と総額との関連に留意のうえ代表標準地との検討等を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,550,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[102.0]		 100
[119.8]		 [104.0]
100		 1,400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金融市場の変動、国外情勢等には
注視を要するが、国内不動産市場は引き続き
堅調に推移している。


目白通り沿いの事務所ビル、共同住宅等が建
ち並ぶ商業地域である。収益力を有する地域
であり、不動産需給状況は好調である。


特段の変動は認められない。代替・競争関係
にある他の不動産と比べ、競争力において特
段の優劣はないと思われる。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６８公０６

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m都道、
中間画地
近商
高度地区最高30m
特別用途地区
(80,384)
b ５５公０６

-388		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,500)
c １７公０６

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
北東8.1m、
二方路
商業
高度地区最高40m
(100,600)
d ５５公０６

-325		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北11m都道、
南西4m、角地
近商
高度3種最高30m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,389,522  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,435,376 		 100
[  98.5]
1,457,235 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
1,520,000 
b (　           ) 
1,557,809  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,701,002 		 100
[ 114.0]
1,492,107 
1,550,000 
c (　           ) 
2,493,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,532,244 		 100
[ 166.7]
1,519,043 
1,580,000 
d (　           ) 
1,071,227  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,076,427 		 100
[  79.7]
1,350,598 
1,400,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,520,000 円／㎡]  



新宿 5-33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,881,464 
13,110,589 
36,770,875 
24,607,500 
12,163,375 		 （　0.9395）
11,427,491 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    326,499,743 円　　　　（　  1,250,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 180.00 ＲＣ10 1,305.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
中高層階住専地区		 100 ％   500 ％   500 ％   261 ㎡     18.4 m x   14.5 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅（１Ｋタイプ、平均専有床面積約３０㎡） ⑦有効率　  80.6 ％
の理由		 同種同程度建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
52.8 
95.04 
4,000 
380,160 		 6.0  2,280,960 
0.0  0 

 2～ 5		 共同住宅
125.00 
85.0 
106.25 
3,750 
398,438 		 1.0  398,438 
1.0  398,438 

 6～ 8		 共同住宅
125.00 
85.0 
106.25 
3,850 
409,063 		 1.0  409,063 
1.0  409,063 

 9～10		 共同住宅
125.00 
85.0 
106.25 
3,900 
414,375 		 1.0  414,375 
1.0  414,375 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,305.00 
80.6 
1,051.29 

4,029,851 		 5,930,651 
3,649,691 
⑨年額支払賃料      4,029,851 円　×　12ヶ月　＝　      48,358,212 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   1,051.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,153,870 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 構造・規模・用途等から標準的な数値を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,512,082 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,575,604 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,936,478 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,930,651 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,341 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,649,691 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         888,645 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,881,464 円　　　　（　       191,117 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０公賃０６
　　　　-10		 3,897  
(   3,813) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,936 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,833 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０公賃０６
　　　　-11		 3,521  
(   3,521) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,521 
c １０公賃０６
　　　　-12		 3,906  
(   3,821) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,027 
新宿 5-33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,125,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,923,889 円  　　　       51,512,082　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      599,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,612,500 円  　　　　    425,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,110,589 円　（　　　　　　        50,232 円／㎡）　　（経費率　　  26.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 425,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 316,000 円／㎡　×　   1,305.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0579     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0871 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,607,500 円  
（　　　　　        94,282 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,881,464 円      
②総費用 13,110,589 円      
③純収益　①－② 36,770,875 円      
④建物等に帰属する純収益 24,607,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,163,375 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,427,491 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       43,783 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    326,499,743 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,250,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区水道町５２番８
 0111000043548-0000
2 　新宿区水道町５２番１９
 0111000043557-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考