別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
新宿 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-30 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　正則   TEL.
鑑定評価額 271,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,060,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区新宿３丁目６番１９
｢新宿３－６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 101  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,360)

1:1.5		 店舗

Ｓ4		 中層の飲食店舗が建
ち並ぶ商業地域
 南東6m区道 水道、ガス、下水 新宿三丁目

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 新宿三丁目駅北東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中層店舗ビルが集積する飲食店街で地域要因の大きな変動も見られないことから、今後も現状を維持しながら推
移していくと予想する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,830,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,590,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区を含む都心区の飲食・娯楽等店舗を主体とする普通～準高度商業地域である。主な需要者は、土地
が各種開発業者、個人・法人、不動産業者等、商業ビル等の投資用物件が個人・法人投資家、不動産業者、不動産投資
ファンド等となっている。元来不動産需要が底堅い地域で経済活動の回復や良好な資金調達環境の継続等により不動産
取引市場は堅調である。取引価格は物件の規模、収益力等により５～２０億円程度とバラツキが見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は新宿三丁目駅に近接する飲食店街に属しており、飲食・娯楽等店舗が集積して商業繁華性も高く、不動産
需要も投資目的や開発目的及び自用目的と多種多様である。したがって本件では、取引事例に基づく実証的な比準価格
と収益性・投資採算性を反映した収益価格の相対的信頼性は同程度と判断し、両試算価格を相互に関連づけるとともに
、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,630,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 [100.0]
100		 2,690,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響が収束する中、不透明な国外
情勢や物価高・円安・金利上昇懸念等が不動
産市場に影響を及ぼす新たな要因となってい
る。

新宿地区の飲食店街で繁華性、顧客流動性が
高く、底堅い不動産需要が見られることから
、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争
の関係にある他の不動産と比較しても市場競
争力の点で大きな優劣はないと判断される。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -38.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１公０６

-10		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,477)
b ５５公０６

-336		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
c ５５公０６

-380		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東40m都道、
南西6.7m、
二方路
商業
高度地区最高40m
第５種中高層階住
(100,600)
d ５５公０６

-329		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
中間画地
近商
高度地区最高40m
第２種中高層住専
(100,400)
e ０２公０６

-16		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北30m都道、
南6m、二方路
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,890,764  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,941,282 		 100
[ 103.7]
2,836,338 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,840,000 
b (　           ) 
2,186,013  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,402,428 		 100
[  78.9]
3,044,902 
3,040,000 
c (　           ) 
2,357,232  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.8]
2,897,215 		 100
[  99.3]
2,917,638 
2,920,000 
d (　           ) 
2,021,715  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
2,217,698 		 100
[  95.7]
2,317,344 
2,320,000 
e (　           ) 
2,616,351  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
2,712,560 		 100
[ 103.4]
2,623,366 
2,620,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,830,000 円／㎡]  



新宿 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,948,579 
8,847,130 
18,101,449 
8,820,000 
9,281,449 		 （　0.9304）
8,635,460 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    261,680,606 円　　　　（　  2,590,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 63.40 Ｓ5F1B 387.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   360 ％   101 ㎡      7.8 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１～５階店舗（フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  84.8 ％
の理由		 同類型建物の有効率としては標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
70.92 
79.6 
56.42 
6,000 
338,520 		 6.0  2,031,120 
1.0  338,520 

 1～ 1		 店舗
63.40 
63.6 
40.35 
10,000 
403,500 		 8.0  3,228,000 
1.0  403,500 

 2～ 2		 店舗
63.40 
91.6 
58.08 
6,000 
348,480 		 6.0  2,090,880 
1.0  348,480 

 3～ 3		 店舗
63.40 
91.6 
58.08 
5,300 
307,824 		 6.0  1,846,944 
1.0  307,824 

 4～ 5		 店舗
63.40 
91.6 
58.08 
5,300 
307,824 		 6.0  1,846,944 
1.0  307,824 

計
387.92 
84.8 
329.09 

2,013,972 		 12,890,832 
2,013,972 
⑨年額支払賃料      2,013,972 円　×　12ヶ月　＝　      24,167,664 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　     329.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,554,172 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,721,836 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,386,092 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,335,744 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,890,832 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         122,463 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,013,972 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         490,372 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,948,579 円　　　　（　       266,818 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １３公０６賃
　　　　-4		 6,818  
(   6,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
5,521 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,440 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １３公０６賃
　　　　-5		 8,218  
(   7,260) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[155.0]		 100
[100.0]
5,891 
c １３公０６賃
　　　　-6		 6,374  
(   6,049) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[120.0]
5,132 
新宿 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 450,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,989,930 円  　　　       27,721,836　×　　　　  18.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,832,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,275,000 円  　　　　    150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,847,130 円　（　　　　　　        87,595 円／㎡）　　（経費率　　  32.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9304    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 375,000 円／㎡　×　     387.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,820,000 円  
（　　　　　        87,327 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,948,579 円      
②総費用 8,847,130 円      
③純収益　①－② 18,101,449 円      
④建物等に帰属する純収益 8,820,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,281,449 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,635,460 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       85,500 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    261,680,606 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,590,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区新宿三丁目６番１９
 0111000143278-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
新宿 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-30 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　山崎　佳代   TEL.
鑑定評価額 271,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,060,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区新宿３丁目６番１９
｢新宿３－６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 101  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,360)

1:1.5		 店舗

Ｓ4		 中層の飲食店舗が建
ち並ぶ商業地域
 南東6m区道 水道、ガス、下水 新宿三丁目

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 新宿三丁目駅　北東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新宿三丁目駅徒歩圏の新宿通り及び明治通り背後の中層飲食店舗が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に変化を
及ぼす要因は特段なく、今後も当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,590,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区及び渋谷区内の中層の飲食・娯楽等の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は飲食等
の店舗経営を目的とする個人又は法人や、収益物件の開発を目的とする不動産会社等があげられる。都心立地の飲食店
舗を中心とした商業集積性の高い地域である。取引の中心は土地は㎡単価で２５０～３００万円程度、稼働中の複合不
動産は総額で数億から数十億規模の取引が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は飲食等の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域に所在する規範性の高い取引事例を比準した価格を比較考量して求め
た市場性を反映した価格である。収益価格は中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して求めた収益
性を反映した価格である。需要者は自用目的と収益事業目的の両方が考えられ、よって比準価格と収益価格を相互に関
連付け、代表標準地より求めた価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,630,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 [100.0]
100		 2,690,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界経済の先行きの不確実性や物価高騰の影
響に注意は要するが、雇用所得環境改善等に
より不動産市場は底堅い動きが継続している
。

新宿三丁目駅徒歩圏の、中層飲食店舗ビル等
が建ち並ぶ商業地域である。都心商業地で投
資需要は底堅く、地価は上昇基調が継続して
いる。

個別的要因に変動要因は特にない。代替競争
関係にある不動産と比較した競争力は普通で
ある。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -38.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５基０６

-8		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西5.8m区道
、南西4.5m、
角地
近商
高度3種最高30m
地区計画等
(100,300)
b ５５公０６

-145		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.3m区道
、中間画地
近商
高度3種最高30m
第２種文教地区
(90,300)
c ６６公０６

-4		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6m区道、
南1.8m、
二方路
近商
高度3種最高20m
(100,300)
d １６公０６

-8		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.4m区道、
南1.8m、角地
商業

(100,324)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,530,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
2,692,809 		 100
[ 108.2]
2,488,733 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,490,000 
b (　           ) 
2,930,182  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,223,200 		 100
[ 107.0]
3,012,336 
3,010,000 
c (　           ) 
2,727,832  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
3,209,214 		 100
[ 100.3]
3,199,615 
3,200,000 
d (　           ) 
2,501,405  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,537,833 		 100
[  89.3]
2,841,918 
2,840,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,780,000 円／㎡]  



新宿 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,003,577 
8,072,455 
17,931,122 
8,761,200 
9,169,922 		 （　0.9416）
8,634,399 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    261,648,455 円　　　　（　  2,590,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 63.40 Ｓ5F1B 387.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   360 ％   101 ㎡      7.8 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階付地上５階建のフロアー貸しの店舗ビルを想定した。 ⑦有効率　  84.8 ％
の理由		 同種同規模の建物の標準的な率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
70.92 
79.6 
56.42 
5,850 
330,057 		 8.0  2,640,456 
3.0  990,171 

 1～ 1		 店舗
63.40 
63.6 
40.35 
9,500 
383,325 		 8.0  3,066,600 
3.0  1,149,975 

 2～ 2		 店舗
63.40 
91.6 
58.08 
5,700 
331,056 		 8.0  2,648,448 
3.0  993,168 

 3～ 3		 店舗
63.40 
91.6 
58.08 
5,450 
316,536 		 8.0  2,532,288 
3.0  949,608 

 4～ 5		 店舗
63.40 
91.6 
58.08 
5,100 
296,208 		 8.0  2,369,664 
3.0  888,624 

計
387.92 
84.8 
329.09 

1,953,390 		 15,627,120 
5,860,170 
⑨年額支払賃料      1,953,390 円　×　12ヶ月　＝　      23,440,680 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　     329.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,764,356 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における同種の用途・構造の建物を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,205,036 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,310,252 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,894,784 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,627,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         148,458 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,860,170 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         960,335 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,003,577 円　　　　（　       257,461 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０２公賃０６
　　　　-23		 5,888  
(   5,758) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
5,555 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,721 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,450 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １３公０６賃
　　　　-6		 6,374  
(   6,049) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
5,691 
c ０１公賃０６
　　　　-9		 5,861  
(   5,699) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[110.0]
5,729 
新宿 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 745,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,930,755 円  　　　       26,205,036　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,832,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,266,500 円  　　　　    149,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,072,455 円　（　　　　　　        79,925 円／㎡）　　（経費率　　  31.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 149,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 374,000 円／㎡　×　     387.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,761,200 円  
（　　　　　        86,745 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,003,577 円      
②総費用 8,072,455 円      
③純収益　①－② 17,931,122 円      
④建物等に帰属する純収益 8,761,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,169,922 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,634,399 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       85,489 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    261,648,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,590,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区新宿三丁目６番１９
 0111000143278-0000
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50 　
備考