別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
新宿 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-28 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　山崎　佳代   TEL.
鑑定評価額 444,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区大京町３１番１外
 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高30m
第２種文教地区

(100,400)
台形
1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ7		 高層店舗兼共同住宅
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北西22m都道、背面道 水道、ガス、下水 千駄ケ谷

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    90 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２２ｍ都道、背面道 交通

施設		 千駄ケ谷駅　北東方

370m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最高30m
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 千駄ケ谷駅徒歩圏で、外苑西通り沿いに高層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に変化を及ぼ
す要因は特段なく、今後も当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,730,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,560,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区内かつ山手線内を中心とした、幹線・準幹線道路沿いの商業地域と判定した。下層階の店舗は若干
の需要減退が認められるが、居住用及び投資用不動産の需要は底堅く安定した地域で、価格は上昇基調が継続している
。需要者の中心は自社使用目的の一般事業法人のほか、収益事業を目的とする不動産業者や個人投資家等である。当該
地域の土地は㎡単価１６０～１８０万円、稼働中の複合不動産は、総額で数億～数十億円の取引が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は新宿区内かつ山手線内の幹線道路沿いの商業地等、規範性を有する取引事例を比準した価格を比較考量して
求めており、市場性を反映した価格である。収益価格は中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して
求めた価格で収益性を反映した価格である。需要者は自用目的と収益事業目的の両方が考えられ、よって比準価格と収
益価格を相互に関連付け、代表標準地より求めた価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,550,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[102.0]		 100
[100.8]		 [102.0]
100		 1,640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界経済の先行きの不確実性や物価高騰の影
響に注意は要するが、雇用所得環境改善等に
より不動産市場は底堅い動きが継続している
。

千駄ケ谷駅徒歩圏、外苑西通り沿いの店舗兼
共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。投資
不動産需要は底堅く地価は上昇基調が継続し
ている。

個別的要因に変動要因は特にない。代替競争
関係にある不動産と比較した競争力は普通で
ある。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１公０６

-11		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m区道、
中間画地
準工
高度3種最高30m
特別用途地区
(70,400)
b ５２公０６

-10		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m都道、
中間画地
近商
高度地区最高30m
(100,400)
c ５５公０６

-388		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,500)
d ５１公０６

-5		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8.2m区道、
西4m、角地
１住居
高度2種最高20m
(80,300)
e ６１公０６

-3		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m都道、
北6m、二方路
近商
高度地区最高40m
特別用途地区
(97,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,314,492  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,327,011 		 100
[  72.9]
1,820,317 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,860,000 
b (　           ) 
1,327,140  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,393,497 		 100
[  75.0]
1,857,996 
1,900,000 
c (　           ) 
1,557,809  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,701,002 		 100
[ 106.6]
1,595,687 
1,630,000 
d (　           ) 
1,089,545  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
1,067,392 		 100
[  65.7]
1,624,645 
1,660,000 
e (　           ) 
1,723,353  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,802,762 		 100
[ 101.0]
1,784,913 
1,820,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,730,000 円／㎡]  



新宿 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,706,360 
12,423,979 
36,282,381 
21,448,500 
14,833,881 		 （　0.9416）
13,967,582 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    423,260,061 円　　　　（　  1,560,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 167.00 ＲＣ7 1,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最高30m
第２種文教地区		 100 ％   400 ％   400 ％   271 ㎡     15.0 m x   19.5 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロアー貸し、２階以上は１ＤＫ３０～３５㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  86.1 ％
の理由		 同種同規模の標準的な率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
66.7 
110.00 
3,980 
437,800 		 10.0  4,378,000 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
167.00 
89.8 
150.00 
4,050 
607,500 		 1.0  607,500 
1.0  607,500 

 3～ 5		 共同住宅
167.00 
89.8 
150.00 
4,100 
615,000 		 1.0  615,000 
1.0  615,000 

 6～ 6		 共同住宅
160.00 
90.0 
144.00 
4,150 
597,600 		 1.0  597,600 
1.0  597,600 

 7～ 7		 共同住宅
127.00 
86.6 
110.00 
4,200 
462,000 		 1.0  462,000 
1.0  462,000 

計
1,120.00 
86.1 
964.00 

3,949,900 		 7,890,100 
3,512,100 
⑨年額支払賃料      3,949,900 円　×　12ヶ月　＝　      47,398,800 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     964.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,892,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における同種の用途・構造の建物を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,290,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,514,540 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,776,260 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,890,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          74,956 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,512,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         855,144 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,706,360 円　　　　（　       179,728 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １８公賃０６
　　　　-4		 4,207  
(   4,115) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,293 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １８公賃０６
　　　　-5		 4,189  
(   4,098) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]
4,030 
c １８公賃０６
　　　　-6		 4,148  
(   4,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,233 
新宿 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,975,000 円  　　　　    395,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,582,279 円  　　　       50,290,800　×　　　　  11.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      719,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,357,500 円  　　　　    395,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       395,000 円  　　　　    395,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       395,000 円  　　　　    395,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,423,979 円　（　　　　　　        45,845 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 395,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 342,000 円／㎡　×　   1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 45 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,448,500 円  
（　　　　　        79,146 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,706,360 円      
②総費用 12,423,979 円      
③純収益　①－② 36,282,381 円      
④建物等に帰属する純収益 21,448,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,833,881 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,967,582 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       51,541 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    423,260,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,560,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区大京町３１番１
 0111000071122-0000
2 　新宿区大京町３１番３４
 0111000071167-0000
3 　新宿区大京町３１番３８
 0111000071171-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-28 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　真司   TEL.
鑑定評価額 444,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区大京町３１番１外
 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高30m
第２種文教地区

(100,400)
台形
1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ7		 高層店舗兼共同住宅
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北西22m都道、背面道 水道、ガス、下水 千駄ケ谷

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    90 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 「外苑西通り」沿い、「新宿
御苑」付近の幹線沿道マンシ
ョン地域		 街

路		 ２２ｍ都道、背面道 交通

施設		 千駄ケ谷駅北東方

370m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最高30m
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 「外苑西通り」を挟み、西側に「新宿御苑」を望む事ができる眺望に優れた中高層店舗マンションが建ち並んで
おり、今後もグレードの高い中高層マンションへの建替が随時進行していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,570,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区を中心とする幹線道路沿いに形成される路線商業地の圏域である。需要者はマンション開発を企図
するマンションデベロッパー、賃貸用収益不動産を求める投資家等が考えられる。広幅員による高容積率を活かせるマ
ンション用地は不足しており、この価格帯への需要層が多いこともあり好調な取引が認められる。需要の中心となる価
格帯は、土地総額は規模によるため把握しがたいが、単価は１７０～１８０万円程度の水準で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、新宿区を中心とする幹線及び準幹線商業地の４事例から求めたもので、幹線商業地における市場の実勢を
反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地における中高層店舗マンションとしての収益性を的確に示す理論
的価格であり、幹線商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、比準価格を重視す
るが、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,550,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[102.0]		 100
[101.3]		 [102.0]
100		 1,630,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、各種政策の効果もあり穏やかな回復
が続いているが、物価上昇、海外景気の下振
れリスク等の影響に十分注意する必要がある
。

金融緩和による住宅需要が堅調なことにより
、幹線沿道高層マンションの地価水準への影
響が見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.4
交通・接近　　　  -2.1
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０６

-351		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30.5m区道、
東3.6m、角地
１住居
高度3種最高30m
第２種中高層階住
(80,400)
b ５５公０６

-392		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西21.8m都
道、中間画地
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,500)
c ５５公０６

-390		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m都道、
北東7.4m、
二方路
１住居
高度3種最高30m
その他第１種文教
(70,400)
d ６１公０６

-3		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m都道、
北6m、二方路
近商
高度地区最高40m
特別用途地区
(97,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,530,984  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,563,685 		 100
[  87.2]
1,793,217 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,830,000 
b (　           ) 
1,087,942  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,245,583 		 100
[  76.4]
1,630,344 
1,660,000 
c (　           ) 
1,464,165  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,536,662 		 100
[  94.1]
1,633,010 
1,670,000 
d (　           ) 
1,723,353  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,802,762 		 100
[ 100.6]
1,792,010 
1,830,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.9 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  -0.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,750,000 円／㎡]  



新宿 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,065,037 
12,251,010 
36,814,027 
21,937,200 
14,876,827 		 （　0.9416）
14,008,020 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    424,485,455 円　　　　（　  1,570,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 167.00 ＲＣ7 1,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最高30m
第２種文教地区		 100 ％   400 ％   400 ％   271 ㎡     15.0 m x   19.5 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階以上は１ＤＫタイプ平均専有面積３５㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  86.1 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
66.7 
110.00 
3,898 
428,780 		 10.0  4,287,800 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
167.00 
89.8 
150.00 
4,060 
609,000 		 1.0  609,000 
1.0  609,000 

 4～ 5		 共同住宅
167.00 
89.8 
150.00 
4,101 
615,150 		 1.0  615,150 
1.0  615,150 

 6～ 6		 共同住宅
160.00 
90.0 
144.00 
4,141 
596,304 		 1.0  596,304 
1.0  596,304 

 7～ 7		 共同住宅
127.00 
86.6 
110.00 
4,182 
460,020 		 1.0  460,020 
1.0  460,020 

計
1,120.00 
86.1 
964.00 

3,933,404 		 7,792,424 
3,504,624 
⑨年額支払賃料      3,933,404 円　×　12ヶ月　＝　      47,200,848 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     964.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,470,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,671,248 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,533,562 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,137,686 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,792,424 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          74,028 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,504,624 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         853,323 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,065,037 円　　　　（　       181,052 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０２公賃０６
　　　　-18		 3,666  
(   3,581) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 91.1]		 100
[100.0]
4,106 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,060 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １８公賃０６
　　　　-6		 4,148  
(   4,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.9]		 100
[100.0]
4,195 
c １７公賃０６
　　　　-2		 3,823  
(   3,740) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
4,155 
新宿 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,020,000 円  　　　　    404,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,269,810 円  　　　       50,671,248　×　　　　  10.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      719,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,434,000 円  　　　　    404,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       404,000 円  　　　　    404,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       404,000 円  　　　　    404,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,251,010 円　（　　　　　　        45,207 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 404,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 45 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,937,200 円  
（　　　　　        80,949 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,065,037 円      
②総費用 12,251,010 円      
③純収益　①－② 36,814,027 円      
④建物等に帰属する純収益 21,937,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,876,827 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,008,020 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       51,690 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    424,485,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,570,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区大京町３１番１
 0111000071122-0000
2 　新宿区大京町３１番３４
 0111000071167-0000
3 　新宿区大京町３１番３８
 0111000071171-0000
4 　
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47 　
48 　
49 　
50 　
備考