別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-26 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　勝己   TEL.
鑑定評価額 324,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 810,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西新宿８丁目１３９番１７
｢西新宿８－３－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 303  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,240)

1:1.2		 事務所兼住宅

ＲＣ4		 事務所ビル、共同住
宅等が混在する商業
地域		 南東3.8m区道 水道、ガス、下水 西新宿

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ３．８ｍ区道 交通

施設		 西新宿駅　北方

200m		 法令

規制		 商業
(100,240)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅、事務所等が混在する商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後当分の間は現状
のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    745,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区南西部のうち幹線道路背後で事務所、共同住宅等が混在する商業地域である。需要者は賃貸目的
の個人・法人投資家及び不動産会社等が中心であるが自己使用目的の個人・法人も考えられる。細街路に存し繁華性は
低いがＪＲ新宿駅から徒歩圏に存するため、事務所需要のほか、共同住宅の需要も見込まれ需要は堅調である。需要の
中心は土地１㎡当たり９０～１３０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は標準地周辺に存する取引事例から試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格は収益
性を反映しているが、比準価格とやや開差が生じた。近隣地域は事務所ビル、共同住宅等が混在する商業地域であり、
取引に当たっては市場性と収益性を同時に考慮すると考えられる。したがって、比準価格を重視した上で収益価格を参
酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-40                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,090,000 円／㎡		 [107.3]
100		 100
[100.0]		 100
[109.3]		 [100.0]
100		 1,070,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需要は堅調で地価は上昇傾向が継続している
が、建築費の高騰や国内外の金融情勢等先行
き不透明な要素もあり、注視が必要である。


繁華性がやや低い商業地域であるが利便性は
高く、地域要因に特段の変動は見られない。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０公０６

-6		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東2.7m私道
、中間画地
商業

(100,240)
b ６１公０６

-16		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南3.5m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
c ５５公０６

-385		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.3m私道
、中間画地
商業
高度地区最高40m
建築協定
(100,240)
d ０１公０６

-9		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4.3m区道、
中間画地
商業
高度3種最高40m
駐車場整備地区
(100,258)
e ５５公０６

-912		 新宿区

 借地
権

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
南東4m、角地
商業
高度地区
駐車場整備地区
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,078,249  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,104,168 		 100
[  95.1]
1,161,060 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,160,000 
b (　           ) 
1,208,612  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,283,546 		 100
[ 101.0]
1,270,838 
1,270,000 
c (　           ) 
1,034,875  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,058,757 		 100
[  92.2]
1,148,326 
1,150,000 
d (　           ) 
785,855  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
1,005,894 		 100
[ 103.7]
970,004 
970,000 
e (　    703,376) 
1,004,822  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,026,709 		 100
[  95.0]
1,080,746 
1,080,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,140,000 円／㎡]  



新宿 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,788,142 
9,026,561 
23,761,581 
15,385,500 
8,376,081 		 （　0.9430）
7,898,644 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    225,675,543 円　　　　（　    745,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 175.20 ＲＣ6 809.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   240 ％   303 ㎡     16.4 m x   19.6 m  前面道路：区道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階はフロア貸し事務所、３階以上は１戸当たり２７．７㎡の共同住宅 ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 同種同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
164.34 
47.3 
77.74 
4,700 
365,378 		 6.0  2,192,268 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
159.94 
75.0 
119.90 
4,100 
491,590 		 4.0  1,966,360 
0.0  0 

 3～ 4		 共同住宅
121.20 
91.4 
110.80 
4,000 
443,200 		 1.0  443,200 
1.0  443,200 

 5～ 6		 共同住宅
121.20 
91.4 
110.80 
4,050 
448,740 		 1.0  448,740 
1.0  448,740 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
809.08 
79.2 
640.84 

2,640,848 		 5,942,508 
1,783,880 
⑨年額支払賃料      2,640,848 円　×　12ヶ月　＝　      31,690,176 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     640.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,307,024 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,997,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,699,860 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,297,340 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,942,508 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,454 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,783,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         434,348 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,788,142 円　　　　（　       108,212 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１公賃０６
　　　　-28		 4,019  
(   3,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,979 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,089 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １１公賃０６
　　　　-29		 4,084  
(   3,995) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]
4,211 
c １１公賃０６
　　　　-30		 3,911  
(   3,823) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]
3,911 
新宿 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,315,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,113,661 円  　　　       33,997,200　×　　　　  12.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      836,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,235,500 円  　　　　    263,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       263,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       263,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,026,561 円　（　　　　　　        29,791 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9430    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 263,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     809.08 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,385,500 円  
（　　　　　        50,777 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,788,142 円      
②総費用 9,026,561 円      
③純収益　①－② 23,761,581 円      
④建物等に帰属する純収益 15,385,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,376,081 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,898,644 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,068 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    225,675,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     745,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区西新宿八丁目１３９番１７
 0111001116042-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新宿 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-26 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　関　淳一   TEL.
鑑定評価額 324,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 810,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西新宿８丁目１３９番１７
｢西新宿８－３－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 303  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,240)

1:1.2		 事務所兼住宅

ＲＣ4		 事務所ビル、共同住
宅等が混在する商業
地域		 南東3.8m区道 水道、ガス、下水 西新宿

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３．８ｍ区道 交通

施設		 西新宿駅　北方

200m		 法令

規制		 商業
(100,240)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、新宿駅西口エリアに位置し、事務所ビル、事務所兼共同住宅、共同住宅等が混在する商業地域であ
る。西新宿地域では再開発が進んでおり、発展が見込まれると予想する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    786,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区内及び周辺区の幹線道路背後の事務所、共同住宅等が混在する地域と把握した。主たる需要者は自
用または収益目的の法人、不動産業者等が想定される。近隣地域はＪＲ新宿駅や著名な施設にも比較的近く、利便性が
高いことから需要は堅調に推移している。取引総額については、土地は画地規模、形状、容積率の差異により個別性が
強いため、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引事例を広域的な範囲から収集分析し、収益価格は規範性を有する収益資料等を基に直接法を適用して投
資採算性を求めた。需要者は、代替競争不動産との価格バランスに加えて収益性を重視する傾向が見られる。本件では
比準価格を重視して、投資用不動産としての収益性を検証した収益価格を比較考量し、単価と総額との関連に留意のう
え、代表標準地との秤量的検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-40                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,090,000 円／㎡		 [107.3]
100		 100
[100.0]		 100
[109.5]		 [100.0]
100		 1,070,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金融市場の変動、国外情勢等には
注視を要するが、国内不動産市場は引き続き
堅調に推移している。


西新宿地域の再開発を見込んだ投資需要の活
発化によって収益力が期待される地域である
。地域要因に特段の変動は見られない。


特段の変動は認められない。代替・競争関係
にある他の不動産と比べ、競争力において特
段の優劣はないと思われる。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０公０６

-6		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東2.7m私道
、中間画地
商業

(100,240)
b ５１公０６

-1		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 西3.4m私道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
c ０２公０６

-6		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東1.8m私道
、中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,240)
d ０１公０６

-9		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4.3m区道、
中間画地
商業
高度3種最高40m
駐車場整備地区
(100,258)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,078,249  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,104,168 		 100
[  95.0]
1,162,282 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,160,000 
b (　           ) 
972,006  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,030,326 		 100
[  91.2]
1,129,743 
1,130,000 
c (　           ) 
844,534  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.8]
997,290 		 100
[  84.7]
1,177,438 
1,180,000 
d (　           ) 
785,855  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
1,005,894 		 100
[  99.8]
1,007,910 
1,010,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -13.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,140,000 円／㎡]  



新宿 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,164,632 
8,307,892 
23,856,740 
15,054,000 
8,802,740 		 （　0.9474）
8,339,716 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    238,277,600 円　　　　（　    786,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 175.20 ＲＣ6 809.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   240 ％   303 ㎡     16.4 m x   19.6 m  前面道路：区道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階事務所（フロア貸し）、３階以上は共同住宅（１Ｋタイプ・平均専有床面積約２７㎡） ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 同種同程度建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
164.34 
47.3 
77.74 
4,700 
365,378 		 6.0  2,192,268 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
159.94 
75.0 
119.90 
4,100 
491,590 		 4.0  1,966,360 
0.0  0 

 3～ 4		 共同住宅
121.20 
91.4 
110.80 
3,950 
437,660 		 1.0  437,660 
1.0  437,660 

 5～ 6		 共同住宅
121.20 
91.4 
110.80 
4,000 
443,200 		 1.0  443,200 
1.0  443,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
809.08 
79.2 
640.84 

2,618,688 		 5,920,348 
1,761,720 
⑨年額支払賃料      2,618,688 円　×　12ヶ月　＝　      31,424,256 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     640.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,922,520 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 構造・規模・用途等から標準的な数値を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,346,776 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,667,339 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,679,437 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,920,348 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,243 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,761,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         428,952 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,164,632 円　　　　（　       106,154 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１公賃０６
　　　　-28		 4,019  
(   3,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
3,980 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,038 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,950 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １１公賃０６
　　　　-29		 4,084  
(   3,995) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,084 
c １１公賃０６
　　　　-30		 3,911  
(   3,823) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]
4,074 
新宿 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,040,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,701,492 円  　　　       33,346,776　×　　　　  11.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      836,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,210,000 円  　　　　    260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       260,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       260,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,307,892 円　（　　　　　　        27,419 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9474    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 312,000 円／㎡　×　     809.08 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0579     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0871 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,054,000 円  
（　　　　　        49,683 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,164,632 円      
②総費用 8,307,892 円      
③純収益　①－② 23,856,740 円      
④建物等に帰属する純収益 15,054,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,802,740 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,339,716 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,524 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    238,277,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     786,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区西新宿八丁目１３９番１７
 0111001116042-0000
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備考