別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-24 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　勝己   TEL.
鑑定評価額 27,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 26,670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区新宿３丁目３０番１３外
｢新宿３－３０－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 741  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,850)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 高層店舗、事務所ビ
ルが建ち並ぶ中心的
商業地域		 北東22m区道、三方路 水道、ガス、下水 新宿三丁目近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新宿区内でも極めて繁華性が
高い高度商業地域		 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 新宿三丁目駅　西方　
近接
 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新宿通り沿いに高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ中心的商業地域である。来街者は戻ってきているほか、百貨店
の売上も好調であり、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 39,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 35,700,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区を中心とする都心区の繁華性の高い高度商業地域である。需要者は事業目的での購入を目論む一般
事業法人や収益目的での購入を目論む投資家等が中心と考えられる。新宿区内でも極めて繁華性が高い高度商業地域で
あり、新型コロナウイルス感染症の影響からは回復したと考えられる。取引の個別性が強く、また、取引がほとんど把
握できないため、市場における中心価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は他区も含めた高度商業地域内の取引事例を中心に試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、
収益価格は収益性を反映しており、比準価格との開差は極めて小さい。近隣地域は高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ中
心的商業地域であり、取引に当たっては市場性と収益性を同時に考慮すると考えられる。したがって、比準価格と収益
価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 18,000,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 54.0]		 [109.1]
100		 37,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 35,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需要は堅調で地価は上昇傾向が継続している
が、建築費の高騰や国内外の金融情勢等先行
き不透明な要素もあり、注視が必要である。


来街者は戻ってきており、百貨店の売り上げ
も回復している。



来街者の増加を考慮して地区計画による容積
率の割り増しを加味した。その結果、個性率
の変動があった。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１公０６

-1		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南22m区道、
西4.2m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ５３公０６

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北42m都道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,900)
c ０２公０６

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南42m都道、
北0.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,900)
d ６１公０６

-21		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25m区道、
北6m、東5.7m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
e ＴＫ１－公
６取１２
-305		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
北東15m、
北西8m、
三方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,1100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　 32,424,388) 
33,289,926  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
37,383,833 		 100
[ 100.0]
37,383,833 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   +2.0

その他　    0.0

　　　[ 109.1]
　　　　 100
40,800,000 
b (　           ) 
20,540,615  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,362,240 		 100
[  59.4]
35,963,367 
39,200,000 
c (　           ) 
16,202,500  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
16,639,968 		 100
[  48.5]
34,309,212 
37,400,000 
d (　           ) 
24,309,265  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
25,165,877 		 100
[  73.5]
34,239,288 
37,400,000 
e (　           ) 
14,830,089  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 113.4]
13,456,933 		 100
[  60.3]
22,316,638 
24,300,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -46.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -49.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +30.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 39,100,000 円／㎡]  



新宿 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,114,767,471 
320,360,761 
794,406,710 
175,628,000 
618,778,710 		 （　0.9403）
581,837,621 		 （  2.8 -  0.6 ）
2.2％  
⑧収益価格 　 26,447,164,591 円　　　　（　 35,700,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 666.13 Ｓ9F2B 6,853.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   850 ％   741 ㎡     22.0 m x   35.0 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下２階は駐輪場等、地下１階～９階は店舗、敷地内駐車場は荷捌き、障害者用で３台、その他１２台は隔地駐車場を想定 ⑦有効率　  66.4 ％
の理由		 標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 1		 店舗・駐輪場
1,109.00 
38.4 
425.98 
40,000 
17,039,200 		 12.0  204,470,400 
2.0  34,078,400 

 1～ 1		 店舗
655.79 
38.8 
254.66 
43,000 
10,950,380 		 12.0  131,404,560 
2.0  21,900,760 

 2～ 4		 店舗
655.79 
72.0 
472.40 
20,500 
9,684,200 		 12.0  116,210,400 
2.0  19,368,400 

 5～ 8		 店舗
655.79 
79.6 
522.27 
12,500 
6,528,375 		 12.0  78,340,500 
2.0  13,056,750 

 9～ 9		 店舗
497.96 
73.2 
364.44 
12,500 
4,555,500 		 12.0  54,666,000 
2.0  9,111,000 

計
6,853.28 
66.4 
4,551.36 

87,711,180 		 1,052,534,160 
175,422,360 
⑨年額支払賃料     87,711,180 円　×　12ヶ月　＝　   1,052,534,160 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　   4,551.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　      65,539,584 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      14,580,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,118,073,744 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      14,580,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    56,632,687 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,076,021,057 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,052,534,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       9,999,075 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      175,422,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　      28,747,339 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,114,767,471 円　　　　（　     1,504,410 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０３公賃０６
　　　　-8		 9,430  
(   9,075) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 79.0]		 100
[100.0]
13,564 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,984 円/㎡

　月額支払賃料
（　   12,500 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b １１公賃０６
　　　　-21		 9,910  
(   9,377) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
11,319 
c １１公賃０６
　　　　-25		 11,417  
(  10,588) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
13,755 
新宿 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 13,280,000 円  　　　　  3,320,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 94,010,261 円  　　　    1,132,653,744　×　　　　   8.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  163,630,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   28,220,000 円  　　　　  3,320,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,320,000 円  　　　　  3,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,320,000 円  　　　　  3,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用    14,580,000 円  　　　隔地駐車場
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     320,360,761 円　（　　　　　　       432,336 円／㎡）　　（経費率　　  28.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.6 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.9 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9403    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,320,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 470,000 円／㎡　×　   6,853.28 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0529     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0333 ×　 35 ％　＋　0.0497 ×  35 ％　＋ 0.0794 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 175,628,000 円  
（　　　　　       237,015 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,114,767,471 円      
②総費用 320,360,761 円      
③純収益　①－② 794,406,710 円      
④建物等に帰属する純収益 175,628,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 618,778,710 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 581,837,621 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      785,206 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,447,164,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  35,700,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区新宿三丁目３０番１３
 0111000143496-0000
2 　新宿区新宿三丁目３０番１４
 0111000143497-0000
3 　新宿区新宿三丁目３０番１５
 0111000143498-0000
4 　新宿区新宿三丁目３０番１６
 0111000143499-0000
5 　新宿区新宿三丁目３０番３６
 0111000143515-0000
6 　新宿区新宿三丁目３０番３７
 0111000143516-0000
7 　新宿区新宿三丁目３０番３８
 0111000143517-0000
8 　新宿区新宿三丁目３０番４０
 0111000143518-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新宿 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-24 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　酒井　純子   TEL.
鑑定評価額 27,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 26,670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区新宿３丁目３０番１３外
｢新宿３－３０－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 741  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,850)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 高層店舗、事務所ビ
ルが建ち並ぶ中心的
商業地域		 北東22m区道、三方路 水道、ガス、下水 新宿三丁目近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新宿通り沿いの繁華性の高い
高度商業地域		 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 新宿三丁目駅西方近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 価格形成要因の変動は特に認められず、新宿駅東口界隈の繁華な中心的商業地域として当分の間現状を維持する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 39,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 35,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都心区の主要ターミナル駅周辺の高度商業地域。需要者の中心は、機関投資家、不動産投資法人、大手不
動産会社等である。当該地域は、百貨店、外資系高級ブランド店のほか物販店や飲食店が集積する新宿駅東口の繁華な
店舗街に存し、稀少性が高く底堅い需要がある。収益用不動産や信託受益権としての取引が主で個別性が強く、市場の
中心価格帯は規模によって相当な幅があり、土地は対象標準地と同規模程度で総額２７０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性の高い取引事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、新宿駅東口の繁
華な店舗街の地域的特性に基づき不動産の収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者は、代替不動産の取引価
格や稀少性に加え対象不動産の収益性を考慮し意思決定することから、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地と
の検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 18,000,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 54.0]		 [109.1]
100		 37,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 35,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界経済情勢の先行き、物価上昇や建築費高
騰等国内の景気動向が懸念されるが、良好な
資金調達環境を背景に投資意欲は堅調である
。

新型コロナの影響による客足の落ち込み、消
費低迷からの持ち直し、インバウンド需要回
復の期待もあり、地価は上昇傾向で推移して
いる。

新たに地区計画による容積率割り増しの増価
要因を考慮した。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５３公０６

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北42m都道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,900)
b ６１公０６

-1		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南22m区道、
西4.2m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c ０２公０６

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南42m都道、
北0.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,900)
d ＴＫ１－公
６取３
-4		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,540,615  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,362,240 		 100
[  61.1]
34,962,750 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   +2.0

その他　    0.0

　　　[ 109.1]
　　　　 100
38,100,000 
b (　 32,424,388) 
33,289,926  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
37,383,833 		 100
[ 100.0]
37,383,833 
40,800,000 
c (　           ) 
16,202,500  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
16,639,968 		 100
[  51.2]
32,499,938 
35,500,000 
d (　           ) 
17,946,520  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
16,826,921 		 100
[  51.1]
32,929,395 
35,900,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -53.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -32.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 39,000,000 円／㎡]  



新宿 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,097,321,259 
325,801,190 
771,520,069 
157,366,000 
614,154,069 		 （　0.9427）
578,963,041 		 （  2.8 -  0.6 ）
2.2％  
⑧収益価格 　 26,316,501,864 円　　　　（　 35,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 666.13 Ｓ9F2B 6,853.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   850 ％   741 ㎡     22.0 m x   35.0 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上９階店舗、地下２階駐輪場等、駐車場は隔地を想定。下表地下２～１の②床面積は各階の合計を記載。 ⑦有効率　  66.4 ％
の理由		 地域、類似建物、対象標準地の状況から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 1		 店舗・駐輪場
1,109.00 
38.4 
425.98 
40,000 
17,039,200 		 12.0  204,470,400 
2.0  34,078,400 

 1～ 1		 店舗
655.79 
38.8 
254.66 
45,000 
11,459,700 		 12.0  137,516,400 
2.0  22,919,400 

 2～ 4		 店舗
655.79 
72.0 
472.40 
20,000 
9,448,000 		 12.0  113,376,000 
2.0  18,896,000 

 5～ 8		 店舗
655.79 
79.6 
522.27 
12,000 
6,267,240 		 10.0  62,672,400 
2.0  12,534,480 

 9～ 9		 店舗
497.96 
73.2 
364.44 
12,000 
4,373,280 		 10.0  43,732,800 
2.0  8,746,560 

計
6,853.28 
66.4 
4,551.36 

86,285,140 		 976,537,200 
172,570,280 
⑨年額支払賃料     86,285,140 円　×　12ヶ月　＝　   1,035,421,680 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　   4,551.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　      65,539,584 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      14,580,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,100,961,264 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      14,580,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    55,777,063 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,059,764,201 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       976,537,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       9,277,103 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      172,570,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　      28,279,955 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,097,321,259 円　　　　（　     1,480,865 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２公賃０６
　　　　-7		 11,266  
(  10,589) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
11,266 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,445 円/㎡

　月額支払賃料
（　   12,000 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b １１公賃０６
　　　　-20		 9,788  
(   9,406) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
11,515 
c １１公賃０６
　　　　-25		 11,417  
(  10,588) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
13,432 
新宿 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,330,000 円  　　　　  3,110,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 97,052,090 円  　　　    1,115,541,264　×　　　　   8.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  172,184,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   26,435,000 円  　　　　  3,110,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,110,000 円  　　　　  3,110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,110,000 円  　　　　  3,110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用    14,580,000 円  　　　隔地駐車場
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     325,801,190 円　（　　　　　　       439,678 円／㎡）　　（経費率　　  29.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.6 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9427    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 440,000 円／㎡　×　   6,853.28 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0506     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0303 ×　 35 ％　＋　0.0461 ×  35 ％　＋ 0.0794 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 157,366,000 円  
（　　　　　       212,370 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,097,321,259 円      
②総費用 325,801,190 円      
③純収益　①－② 771,520,069 円      
④建物等に帰属する純収益 157,366,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 614,154,069 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 578,963,041 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      781,327 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,316,501,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  35,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区新宿三丁目３０番１３
 0111000143496-0000
2 　新宿区新宿三丁目３０番１４
 0111000143497-0000
3 　新宿区新宿三丁目３０番１５
 0111000143498-0000
4 　新宿区新宿三丁目３０番１６
 0111000143499-0000
5 　新宿区新宿三丁目３０番３６
 0111000143515-0000
6 　新宿区新宿三丁目３０番３７
 0111000143516-0000
7 　新宿区新宿三丁目３０番３８
 0111000143517-0000
8 　新宿区新宿三丁目３０番４０
 0111000143518-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考