別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新宿 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-23 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　神山　由紀夫   TEL.
鑑定評価額 283,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区新宿５丁目１２７番１０４
｢新宿５－１０－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,540)
台形
1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ7		 中高層の店舗兼事務
所ビルが見られる商
業地域		 北9m区道、東側道 水道、ガス、下水 新宿三丁目

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ９ｍ区道 交通

施設		 新宿三丁目駅北東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,540)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新宿駅周辺に外延的に広がる明治通り背後地で、用途の多様性を有した成熟した商業地である。居住部分の割合
を増やしながら高度利用して推移するものと推察される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,480,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,380,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね新宿区内の店舗、事務所、共同住宅等が混在する用途的多様性を有する商業地域である。需要者は自
用または投資目的の事業会社、不動産会社等が想定される。市場の需給動向は投資適格な収益物件や開発素地の供給が
あれば、供給者側の想定を上回る高値で取引される傾向にある。不動産投資需要は回復基調が鮮明であるが、高値警戒
感や金利の先高感等の市場停滞リスクは払拭できない。中心価格帯は複合不動産で数億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は幹線道路背後の商業地域に立地し、その価格形成過程において収益性が重視されると考えられる。一方比準価
格は不動産市場の実態を反映した価格で説得力は高い。比準価格は、規範性のある取引事例について的確な要因比較を
行って試算し、収益価格は想定建物も妥当であり標準地の収益性も優れている。本件では、両試算価格とも説得力を有
すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格と収益価格を関連付けて上記の様に鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,630,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[126.7]		 [102.0]
100		 1,410,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安と株高が進行するが、日米の金融政策の
変更等による金利格差の縮小等が及ぼす円高
や市場の短期・長期金利の上昇基調には注視
が必要である。

新宿駅の外延部の商業地で、用途の多様性を
有する。店舗、事務所の需要は中心部に比べ
て劣るが、住宅の需要は堅調である。


価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０８１０

-7		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m都道、
南東3.8m、
角地
商業
高度地区3種
(100,400)
b １０公０６

-15		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m区道、
南西7m、角地
２住居
高度3種最高20m
(80,400)
c ５５公０６

-186		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
d １７公０６

-1		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m区道、
北東4m、
二方路
１住居
高度3種最高30m
特別用途地区
(70,400)
e １７公０６

-9		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m区道、
中間画地
１住居
高度3種最高40m
(70,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
929,918  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
1,010,902 		 100
[  75.5]
1,338,943 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,370,000 
b (　           ) 
1,052,386  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
1,003,784 		 100
[  72.3]
1,388,360 
1,420,000 
c (　           ) 
2,032,914  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
2,124,188 		 100
[ 112.4]
1,889,847 
1,930,000 
d (　           ) 
1,010,373  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,038,109 		 100
[  71.4]
1,453,934 
1,480,000 
e (　           ) 
1,122,364  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,149,301 		 100
[  71.2]
1,614,187 
1,650,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,480,000 円／㎡]  



新宿 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,477,152 
14,972,858 
30,504,294 
20,204,400 
10,299,894 		 （　0.9395）
9,676,750 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    276,478,571 円　　　　（　  1,380,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 111.32 Ｓ10 997.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   540 ％   201 ㎡     14.7 m x   12.7 m  前面道路：区道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所で、いずれもフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  91.3 ％
の理由		 同種同類の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
103.36 
70.8 
73.18 
5,000 
365,900 		 10.0  3,659,000 
0.0  0 

 2～10		 事務所
99.36 
93.7 
93.10 
3,650 
339,815 		 6.0  2,038,890 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
997.60 
91.3 
911.08 

3,424,235 		 22,009,010 
0 
⑨年額支払賃料      3,424,235 円　×　12ヶ月　＝　      41,090,820 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     911.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,559,776 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,650,596 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,382,530 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,268,066 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,009,010 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         209,086 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,477,152 円　　　　（　       226,254 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８公賃０６
　　　　-1		 3,682  
(   3,596) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,682 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,668 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０８公賃０６
　　　　-2		 3,289  
(   3,212) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,289 
c ０８公賃０６
　　　　-3		 3,952  
(   3,749) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,952 
新宿 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,017,000 円  　　　　    339,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 8,624,758 円  　　　       47,650,596　×　　　　  18.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,771,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,881,500 円  　　　　    339,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       339,000 円  　　　　    339,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       339,000 円  　　　　    339,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,972,858 円　（　　　　　　        74,492 円／㎡）　　（経費率　　  32.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 339,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     997.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,204,400 円  
（　　　　　       100,519 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,477,152 円      
②総費用 14,972,858 円      
③純収益　①－② 30,504,294 円      
④建物等に帰属する純収益 20,204,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,299,894 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,676,750 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       48,143 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    276,478,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,380,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区新宿五丁目１２７番１０４
 0111000156216-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
新宿 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-23 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　正則   TEL.
鑑定評価額 283,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区新宿５丁目１２７番１０４
｢新宿５－１０－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,540)
台形
1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ7		 中高層の店舗兼事務
所ビルが見られる商
業地域		 北9m区道、東側道 水道、ガス、下水 新宿三丁目

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ９ｍ区道 交通

施設		 新宿三丁目駅北東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,540)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新宿駅周辺高度商業地域の背後に位置して用途の多様性が認められることから、当面は現状を維持しつつ、将来
的には複合用途による都市機能更新が緩やかに進展するものと予想する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,490,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,340,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区を含む都心区の店舗、事務所等が混在する普通商業地域等である。主な需要者は、土地が各種開発
業者、個人・法人、不動産業者等、商業ビル等の投資用物件が個人・法人投資家、不動産業者、不動産投資ファンド等
となっている。元来不動産需要が底堅い地域で経済活動の回復や良好な資金調達環境の継続等により不動産取引市場は
堅調に推移している。取引価格は物件の規模、収益力等により３～１５億円程度とバラツキが見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は新宿５丁目地区の商業地域に属しており、店舗、事務所等が混在して商業繁華性も比較的高く、不動産需
要も投資目的や開発目的及び自用目的と多種多様である。したがって本件では、取引事例に基づく実証的な比準価格と
収益性・投資採算性を反映した収益価格の相対的信頼性は同程度と判断し、両試算価格を相互に関連づけるとともに、
代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,630,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[126.4]		 [102.0]
100		 1,410,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響が収束する中、不透明な国外
情勢や物価高・円安・金利上昇懸念等が不動
産市場に影響を及ぼす新たな要因となってい
る。

新宿５丁目地区の商業地域で繁華性、顧客流
動性が比較的高く、底堅い不動産需要が見ら
れることから、地価は上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争
の関係にある他の不動産と比較しても市場競
争力の点で大きな優劣はないと判断される。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０６

-337		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,300)
b ５５公０６

-343		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m区道、
中間画地
商業
高度2種最高20m
(91,324)
c ５１公０６

-3		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北東6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
d ６１公０６

-16		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南3.5m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,932,970  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,989,026 		 100
[ 122.2]
1,627,681 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,660,000 
b (　           ) 
1,231,181  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,409,577 		 100
[  91.0]
1,548,986 
1,580,000 
c (　           ) 
1,065,684  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,150,939 		 100
[  90.5]
1,271,756 
1,300,000 
d (　           ) 
1,208,612  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,283,546 		 100
[  93.1]
1,378,675 
1,410,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,490,000 円／㎡]  



新宿 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,205,398 
16,537,986 
30,667,412 
20,407,800 
10,259,612 		 （　0.9204）
9,442,947 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    269,798,486 円　　　　（　  1,340,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 111.32 ＲＣ10 997.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   540 ％   201 ㎡     14.7 m x   12.7 m  前面道路：区道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～１０階事務所（フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  91.3 ％
の理由		 同類型建物の有効率としては標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
103.36 
70.8 
73.17 
5,250 
384,143 		 10.0  3,841,430 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
99.36 
93.7 
93.10 
3,700 
344,470 		 6.0  2,066,820 
0.0  0 

 3～10		 事務所
99.36 
93.7 
93.10 
3,700 
344,470 		 6.0  2,066,820 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
997.60 
91.3 
911.07 

3,484,373 		 22,442,810 
0 
⑨年額支払賃料      3,484,373 円　×　12ヶ月　＝　      41,812,476 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　     911.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,652,988 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,465,464 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,473,273 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,992,191 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,442,810 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         213,207 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,205,398 円　　　　（　       234,853 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８公賃０６
　　　　-1		 3,682  
(   3,596) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,332 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,719 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０８公賃０６
　　　　-2		 3,289  
(   3,212) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,685 
c ０８公賃０６
　　　　-3		 3,952  
(   3,749) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
4,263 
新宿 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,017,000 円  　　　　    339,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 10,189,886 円  　　　       49,465,464　×　　　　  20.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,771,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,881,500 円  　　　　    339,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       339,000 円  　　　　    339,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       339,000 円  　　　　    339,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,537,986 円　（　　　　　　        82,279 円／㎡）　　（経費率　　  35.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9204    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 339,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     997.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0545 ×  35 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,407,800 円  
（　　　　　       101,531 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,205,398 円      
②総費用 16,537,986 円      
③純収益　①－② 30,667,412 円      
④建物等に帰属する純収益 20,407,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,259,612 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,442,947 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       46,980 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    269,798,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,340,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区新宿五丁目１２７番１０４
 0111000156216-0000
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備考