別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-21 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　中原　幸夫   TEL.
鑑定評価額 390,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区北新宿１丁目３００番６
｢北新宿１－２０－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高40m
中高層階住専地区

(100,500)

1:2		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ11F1B		 中低層店舗、高層マ
ンションが混在する
商業地域		 南30m都道 水道、ガス、下水 西新宿

440m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 西新宿駅北方

440m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高40m
中高層階住居専用
⑤地域要因の将
　来予測		 新宿駅西口や大久保駅にも比較的近い広幅員道路沿いに位置しており、共同住宅の需要が堅調であり、当面、こ
のような地域の特性に大きな変化は無いものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,520,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として新宿区および周辺区の広幅員道路沿いにあって店舗兼用同住宅の存する圏域と判定した。需要
者の中心は、投資目的の法人、不動産事業者が想定される。同一需給圏で共同住宅需要は堅調。また、低金利を背景に
都心の不動産市場では取引価格が高騰しており、近隣地域のような北新宿の土地は取得需要が底堅い。市場の中心価格
帯は、稼働物件で総額十億円前後。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、リスクと採算性に着目した多様な用途の事業需要や
資産保全需要が競合する中で、市場性を踏まえつつ収益性をも重視する。本件では、取引事例比較法において主として
ＪＲ駅勢圏の広幅員道路沿い商業地域に係る事例を採用している。したがって、比準価格と、賃貸事業を想定した理論
的な収益価格とを相互に関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-40                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,090,000 円／㎡		 [107.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.6]		 [100.0]
100		 1,630,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価の上昇傾向が顕著となり、低金利政策の
終焉可能性が意識される中、利便性が高い都
心住宅地需要は依然として堅調に推移してい
る。

新宿駅西口や大久保駅に比較的近い広幅員道
路沿いに位置し利便性が高いため、共同住宅
需要が堅調であり、周辺では新築着工が多く
見受けられる。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７公０６

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
北東8.1m、
二方路
商業
高度地区最高40m
(100,600)
b ５５公０６

-388		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,500)
c ５５公０６

-392		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西21.8m都
道、中間画地
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,500)
d ５５公０６

-183		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
e ５５公０６

-186		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,493,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,532,244 		 100
[ 130.3]
1,943,395 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,940,000 
b (　           ) 
1,557,809  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,701,002 		 100
[  82.5]
2,061,821 
2,060,000 
c (　           ) 
1,087,942  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,245,583 		 100
[  92.2]
1,350,958 
1,350,000 
d (　           ) 
2,511,774  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
2,850,095 		 100
[ 139.1]
2,048,954 
2,050,000 
e (　           ) 
2,032,914  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
2,124,188 		 100
[  93.0]
2,284,073 
2,280,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,780,000 円／㎡]  



新宿 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,733,621 
14,363,313 
45,370,308 
32,714,800 
12,655,508 		 （　0.9451）
11,960,721 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    362,446,091 円　　　　（　  1,520,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 147.39 ＲＣ11 1,305.77
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
中高層階住専地区		 100 ％   500 ％   500 ％   238 ㎡     11.3 m x   21.7 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は主として１ＤＫの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 標準的な有効率とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
97.17 
80.6 
78.30 
4,500 
352,350 		 6.0  2,114,100 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
120.86 
89.4 
108.08 
4,100 
443,128 		 1.0  443,128 
1.0  443,128 

 5～ 7		 居宅
120.86 
89.4 
108.08 
4,150 
448,532 		 1.0  448,532 
1.0  448,532 

 8～10		 居宅
120.86 
89.4 
108.08 
4,200 
453,936 		 1.0  453,936 
1.0  453,936 

11～11		 居宅
120.86 
89.4 
108.08 
4,250 
459,340 		 1.0  459,340 
1.0  459,340 

計
1,305.77 
88.8 
1,159.10 

4,848,478 		 6,610,228 
4,496,128 
⑨年額支払賃料      4,848,478 円　×　12ヶ月　＝　      58,181,736 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   1,159.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,477,300 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,659,036 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,082,952 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,576,084 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,610,228 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,797 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,496,128 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,094,740 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,733,621 円　　　　（　       250,982 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０１公賃０６
　　　　-10		 4,741  
(   4,638) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,887 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０１公賃０６
　　　　-11		 4,463  
(   4,357) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,601 
c ０１公賃０６
　　　　-12		 3,984  
(   3,889) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
4,150 
新宿 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,264,000 円  　　　　    566,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 5,549,313 円  　　　       61,659,036　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      607,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,811,000 円  　　　　    566,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       566,000 円  　　　　    566,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       566,000 円  　　　　    566,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,363,313 円　（　　　　　　        60,350 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 566,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 421,000 円／㎡　×　   1,305.77 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 35 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,714,800 円  
（　　　　　       137,457 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,733,621 円      
②総費用 14,363,313 円      
③純収益　①－② 45,370,308 円      
④建物等に帰属する純収益 32,714,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,655,508 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,960,721 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       50,255 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    362,446,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,520,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区北新宿一丁目３００番６
 0111000026663-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-21 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　真司   TEL.
鑑定評価額 400,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区北新宿１丁目３００番６
｢北新宿１－２０－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高40m
中高層階住専地区

(100,500)

1:2		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ11F1B		 中低層店舗、高層マ
ンションが混在する
商業地域		 南30m都道 水道、ガス、下水 西新宿

440m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 接面する計画街路（都道第４
号線）が平成２７年に拡幅整
備された。		 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 西新宿駅北方

440m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高40m
中高層階住専地区
⑤地域要因の将
　来予測		 職安通りから青梅街道へ接続する比較的新しい計画バイパス街路であり、高層マンションへの建替えが一層進捗
すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,630,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区を中心とする幹線道路沿いに形成される路線商業地の圏域である。需要者はマンション開発を企図
するマンションデベロッパー、賃貸用収益不動産を求める投資家等が考えられる。広幅員による高容積率を活かせるマ
ンション用地は不足しており、この価格帯への需要層が多いこともあり好調な取引が認められる。需要の中心となる価
格帯は、土地総額は規模によるため把握しがたいが、単価は１８０万円程度の水準で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、新宿区を中心とする幹線及び準幹線商業地の４事例から求めたもので、幹線商業地における市場の実勢を
反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地における中高層店舗マンションとしての収益性を的確に示す理論
的価格であり、幹線商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、比準価格を重視す
るが、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-40                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,090,000 円／㎡		 [107.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.5]		 [100.0]
100		 1,680,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、各種政策の効果もあり穏やかな回復
が続いているが、物価上昇、海外景気の下振
れリスク等の影響に十分注意する必要がある
。

接面する計画バイパス道路が整備されたこと
により、高層マンションへの建替が一層進ん
でいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.5
交通・接近　　　  +4.4
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　  -4.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６８公０６

-7		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m都道、
中間画地
近商
高度地区最高30m
特別用途地区
(75,400)
b ６８公０６

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m都道、
中間画地
近商
高度地区最高30m
特別用途地区
(80,384)
c ０２公０６

-17		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m都道、
東4m、角地
商業
高度地区最高30m
(92,298)
d ５５公０６

-351		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30.5m区道、
東3.6m、角地
１住居
高度3種最高30m
第２種中高層階住
(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,528,468  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,578,907 		 100
[  83.7]
1,886,388 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,890,000 
b (　           ) 
1,389,522  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,435,376 		 100
[  78.0]
1,840,226 
1,840,000 
c (　           ) 
1,450,303  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,429,182 		 100
[  82.5]
1,732,342 
1,730,000 
d (　           ) 
1,530,984  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,563,685 		 100
[  89.7]
1,743,239 
1,740,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.4 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.4 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  +0.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,800,000 円／㎡]  



新宿 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,938,596 
12,751,550 
42,187,046 
28,459,200 
13,727,846 		 （　0.9304）
12,772,388 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    387,042,061 円　　　　（　  1,630,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 147.39 ＲＣ11 1,305.77
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
中高層階住専地区		 100 ％   500 ％   500 ％   238 ㎡     11.3 m x   21.7 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階以上は１ＤＫタイプ平均専有面積３６㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
97.17 
80.6 
78.30 
3,952 
309,442 		 6.0  1,856,652 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
120.86 
89.4 
108.08 
3,648 
394,276 		 2.0  788,552 
1.0  394,276 

 3～ 3		 住宅
120.86 
89.4 
108.08 
3,800 
410,704 		 2.0  821,408 
1.0  410,704 

 4～11		 住宅
120.86 
89.4 
108.08 
3,838 
414,811 		 2.0  829,622 
1.0  414,811 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,305.77 
88.8 
1,159.10 

4,432,910 		 10,103,588 
4,123,468 
⑨年額支払賃料      4,432,910 円　×　12ヶ月　＝　      53,194,920 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   1,159.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,477,300 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        56,672,220 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,833,611 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,838,609 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,103,588 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          95,984 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,123,468 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,004,003 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,938,596 円　　　　（　       230,834 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０２公賃０６
　　　　-24		 3,717  
(   3,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,796 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,887 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０１公賃０６
　　　　-12		 3,984  
(   3,889) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,907 
c ０１公賃０６
　　　　-3		 4,431  
(   4,335) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
3,961 
新宿 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,452,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,610,550 円  　　　       56,672,220　×　　　　   9.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      607,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,114,000 円  　　　　    484,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       484,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       484,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,751,550 円　（　　　　　　        53,578 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9304    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 484,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   1,305.77 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,459,200 円  
（　　　　　       119,576 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,938,596 円      
②総費用 12,751,550 円      
③純収益　①－② 42,187,046 円      
④建物等に帰属する純収益 28,459,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,727,846 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,772,388 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       53,665 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    387,042,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,630,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区北新宿一丁目３００番６
 0111000026663-0000
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備考