別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
新宿 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-20 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　海老本　貴   TEL.
鑑定評価額 775,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区大久保２丁目１６番８外
｢大久保２－５－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 287  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高40m
中高層階住専地区

(100,600)

1:1		 事務所

ＳＲＣ12F1B		 高層事務所、店舗兼
共同住宅が建ち並ぶ
商業地域		 東27m都道 水道、ガス、下水 東新宿

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画道路（環状５の１明
治通り）の区域内、事業中。		 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 東新宿駅北方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高40m
中高層階住専地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、明治通り沿いに高層の店舗兼事務所ビルや店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。価格形成
に大きな影響を及ぼす変動要因はなく、当面の間、現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,830,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,570,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区及びその周辺区における商業地域及び商住混在地域と判定した。主たる需要者としては、収益物
件開発目的の不動産会社、不動産投資ファンドをはじめ、マンション開発業者や自己使用目的の法人等が想定されるが
、当該需要者の投資意欲は依然として底堅い。土地の中心価格帯は、坪単価８００万円～１，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性を有する取引事例を選択のうえ要因比較を適切に行い試算しており、市場性を反映し説得力が高い
。収益価格は、不動産の収益性を的確に反映しており、比準価格と同様に説得力が高い。標準地の取引は、投資目的の
不動産会社、不動産投資ファンド等が中心で、取引に際しては収益性のほか代替競争不動産の取引価格が重視される。
本件では、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,230,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.2]		 [100.0]
100		 2,690,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルスの影響は弱まり、景気は
緩やかに持ち直してきているが、不透明感が
強まる海外経済や国内の金融政策には留意す
る必要がある。

駅近くの幹線道路沿いは事務所地、共同住宅
地の売買需要が依然として底堅い。近隣地域
等の地域要因に影響を与える大きな変動要因
はない。

価格形成に影響を与える個別的要因に特段の
変動は見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１公０６

-9		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東25m都道、
南東5.5m、
北西3.4m、
三方路
近商
高度地区最高30m
特別用途地区
(100,400)
b ５３公０６

-1		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
c １０公０６

-10		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m都道、
東7.6m、角地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
d ０２公０６

-16		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北30m都道、
南6m、二方路
商業

(100,600)
e ６１公０６

-3		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m都道、
北6m、二方路
近商
高度地区最高40m
特別用途地区
(97,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,400,056  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,430,057 		 100
[  75.0]
3,240,076 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,240,000 
b (　           ) 
1,810,721  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,941,093 		 100
[  69.5]
2,792,940 
2,790,000 
c (　           ) 
2,387,621  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,330,773 		 100
[  80.4]
2,898,971 
2,900,000 
d (　           ) 
2,616,351  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
2,712,560 		 100
[  96.0]
2,825,583 
2,830,000 
e (　           ) 
1,723,353  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,802,762 		 100
[  70.0]
2,575,374 
2,580,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,830,000 円／㎡]  



新宿 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

87,074,131 
25,069,586 
62,004,545 
35,520,000 
26,484,545 		 （　0.9207）
24,384,321 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    738,918,818 円　　　　（　  2,570,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所兼共同住宅 239.37 ＲＣ10 1,882.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
中高層階住専地区		 100 ％   600 ％   600 ％   287 ㎡     16.3 m x   17.4 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～６階は事務所（フロア貸し）７～１０階は住宅（２５㎡程度の１Ｒ）を想定、 ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
228.68 
29.0 
66.38 
6,000 
398,280 		 12.0  4,779,360 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
221.79 
79.0 
175.29 
4,600 
806,334 		 10.0  8,063,340 
0.0  0 

 7～10		 住宅
136.10 
91.8 
125.00 
4,300 
537,500 		 1.0  537,500 
1.0  537,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,882.03 
76.7 
1,442.83 

6,579,950 		 47,246,060 
2,150,000 
⑨年額支払賃料      6,579,950 円　×　12ヶ月　＝　      78,959,400 円 
⑩a共益費（管理費）             650 円／㎡　×　   1,442.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　      11,254,074 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を参考のうえ査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        90,213,474 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,531,674 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 86,101,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        47,246,060 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         448,838 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,150,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         523,493 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      87,074,131 円　　　　（　       303,394 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０４公賃０６
　　　　-2		 3,661  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,901 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,638 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０７公賃０６
　　　　-27		 4,220  
(   4,035) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
4,546 
c ０４公賃０６
　　　　-1		 4,464  
(   4,442) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
4,863 
新宿 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,200,000 円  　　　　    640,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 12,144,886 円  　　　       90,633,474　×　　　　  13.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,004,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,440,000 円  　　　　    640,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       640,000 円  　　　　    640,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       640,000 円  　　　　    640,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,069,586 円　（　　　　　　        87,350 円／㎡）　　（経費率　　  28.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9207    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 640,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   1,882.03 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0859 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,520,000 円  
（　　　　　       123,763 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 87,074,131 円      
②総費用 25,069,586 円      
③純収益　①－② 62,004,545 円      
④建物等に帰属する純収益 35,520,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,484,545 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,384,321 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       84,963 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    738,918,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,570,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区大久保二丁目１６番８
 0111000023779-0000
2 　新宿区大久保二丁目１６番１０
 0111000023781-0000
3 　新宿区大久保二丁目１６番９
 0111000023780-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
新宿 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-20 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　山崎　佳代   TEL.
鑑定評価額 775,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区大久保２丁目１６番８外
｢大久保２－５－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 287  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高40m
中高層階住居専用

(100,600)

1:1		 事務所

ＳＲＣ12F1B		 高層事務所、店舗兼
共同住宅が建ち並ぶ
商業地域		 東27m都道 水道、ガス、下水 東新宿

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画道路（環状５の１明
治通り）の区域内、事業中。		 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 東新宿駅　北方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高40m
中高層階住居専用
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。地域要因に変化を及ぼす要因は
特段なく、今後も当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,910,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,310,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区内かつ山手線内を中心とした、幹線・準幹線道路沿いの商業地域と判定した。都心の交通利便性の
高い地域で、投資用不動産の需要は底堅く安定した地域であり、価格は上昇基調が継続している。需要者の中心は自社
使用目的の一般事業法人のほか、収益事業を目的とする不動産業者や機関投資家等である。当該地域の土地は㎡単価２
６０～２９０万円、稼働中の複合不動産は、総額で数億～数十億円の取引が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は新宿区内の幹線道路沿いの商業地等、規範性を有する取引事例を比準した価格を比較考量して求めており、
市場性を反映した価格である。収益価格は中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して求めた価格で
収益性を反映した価格である。需要者は自用目的と収益事業目的の両方が考えられ、よって比準価格と収益価格を相互
に関連付け、代表標準地より求めた価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,230,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.2]		 [100.0]
100		 2,690,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界経済の先行きの不確実性や物価高騰の影
響に注意は要するが、雇用所得環境改善等に
より不動産市場は底堅い動きが継続している
。

東新宿駅徒歩圏、明治通り沿いの店舗兼事務
所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。投資不
動産需要は底堅く地価は上昇基調が継続して
いる。

個別的要因に変動要因は特にない。代替競争
関係にある不動産と比較した競争力は普通で
ある。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０公０６

-6		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
b １１公０６

-1		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北27m都道、
東7.1m、南4m、
三方路
商業
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,500)
c １１公０６

-9		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東25m都道、
南東5.5m、
北西3.4m、
三方路
近商
高度地区最高30m
特別用途地区
(100,400)
d １２公０６

-11		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m都道、
北東3.8m、
角地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,691,158  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,798,804 		 100
[  98.2]
2,850,106 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,850,000 
b (　           ) 
3,138,815  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
3,199,177 		 100
[ 101.4]
3,155,007 
3,160,000 
c (　           ) 
2,400,056  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,430,057 		 100
[  76.6]
3,172,398 
3,170,000 
d (　           ) 
2,846,535  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
2,419,555 		 100
[  98.4]
2,458,897 
2,460,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,910,000 円／㎡]  



新宿 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

87,359,540 
26,218,986 
61,140,554 
37,732,500 
23,408,054 		 （　0.9327）
21,832,692 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    661,596,727 円　　　　（　  2,310,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所兼共同住宅 239.37 ＲＣ10 1,882.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
中高層階住居専用		 100 ％   600 ％   600 ％   287 ㎡     16.3 m x   17.4 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所兼共同住宅 ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 同種同規模の建物で標準的な率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
228.68 
29.0 
66.38 
6,000 
398,280 		 12.0  4,779,360 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
221.79 
79.0 
175.29 
4,550 
797,570 		 4.0  3,190,280 
2.0  1,595,140 

 7～10		 住宅
136.10 
91.8 
125.00 
4,000 
500,000 		 1.0  500,000 
1.0  500,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,882.03 
76.7 
1,442.83 

6,386,130 		 22,730,760 
9,975,700 
⑨年額支払賃料      6,386,130 円　×　12ヶ月　＝　      76,633,560 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　   1,442.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,119,772 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における同種の用途・構造の建物を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        88,753,332 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,458,667 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 84,714,665 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,730,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         215,942 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,975,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,428,933 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      87,359,540 円　　　　（　       304,389 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０４公賃０６
　　　　-1		 4,464  
(   4,442) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
4,607 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,550 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０２公賃０６
　　　　-31		 3,689  
(   3,574) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
4,605 
c ０７公賃０６
　　　　-27		 4,220  
(   4,035) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
4,828 
新宿 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,375,000 円  　　　　    675,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 12,751,786 円  　　　       89,173,332　×　　　　  14.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,004,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,737,500 円  　　　　    675,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       675,000 円  　　　　    675,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       675,000 円  　　　　    675,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,218,986 円　（　　　　　　        91,355 円／㎡）　　（経費率　　  30.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9327    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 675,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 348,000 円／㎡　×　   1,882.03 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0559     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0859 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,732,500 円  
（　　　　　       131,472 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 87,359,540 円      
②総費用 26,218,986 円      
③純収益　①－② 61,140,554 円      
④建物等に帰属する純収益 37,732,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,408,054 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,832,692 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       76,072 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    661,596,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,310,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区大久保二丁目１６番８
 0111000023779-0000
2 　新宿区大久保二丁目１６番１０
 0111000023781-0000
3 　新宿区大久保二丁目１６番９
 0111000023780-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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49 　
50 　
備考