別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
新宿 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-9 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　山崎　佳代   TEL.
鑑定評価額 188,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 9,230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西新宿２丁目６番
｢西新宿２－６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 14,445  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
特定街区
駐車場整備地区

(100,1090)

1:1.5		 事務所、店舗兼公会
堂等
Ｓ52F4B		 高層店舗兼事務所ビ
ルが建ち並ぶ中心的
商業地域		 南40m都道、四方路 水道、ガス、下水 新宿

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 超高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  95.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    14,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 新宿駅西方

640m		 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
特定街区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新宿駅西口エリアに超高層店舗事務所ビルが連立する日本を代表する超高層オフィス街地域である。新宿駅を中
心として周辺では複数の再開発事業が進行中であり、今後も発展的に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 超高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 13,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 12,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都心５区で超高層の店舗事務所等が建ち並ぶオフィス街商業地域である。主たる需要者は、自社ビルや
収益物件の開発を目的とする資金力のある事業法人や投資家等である。オフィス賃貸市場は弱含みが続いているが、投
資需要は旺盛で価格はやや上昇基調が継続している。取引における価格帯は規模等に応じて様々であり、個別物件によ
り異なるのが実情であるが、稼働中の複合不動産は総額で数十億円から数千億円規模となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は新宿区及び隣接区内のオフィス街商業地等、規範性の高い取引事例を比準して求めた、市場性を反映した価
格である。収益価格は中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して求めた収益性を反映した価格であ
る。主たる需要者は自用または投資用目的の双方とも考えられることから、本件では比準価格及び収益価格を関連づけ
て、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 12,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　新宿 5-13                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 12,900,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界経済の先行きの不確実性や物価高騰の影
響に注意は要するが、雇用所得環境改善等に
より不動産市場は底堅い動きが継続している
。

オフィス賃料は弱含みで推移しているが、新
宿西口の周辺地域では複数の再開発が進行中
であり投資不動産需要は堅調である。


個別的要因に変動要因は特にない。代替競争
関係にある不動産と比較した競争力は普通で
ある。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％ +0.8 ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２公０６

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南42m都道、
北0.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,900)
b ５９公０６

-3		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c ５９公０６

-4		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d ０１公０６

-3		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
e ＭＳＫ（公
）０６
-402		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
南西22m、
北東4m、
北西4m、
四方路
商業
高度地区最高60m
(100,849)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,202,500  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
16,639,968 		 100
[ 130.8]
12,721,688 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 110.2]
　　　　 100
14,000,000 
b (　           ) 
10,739,470  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
11,433,739 		 100
[ 106.8]
10,705,748 
11,800,000 
c (　           ) 
12,944,988  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
13,566,347 		 100
[ 107.8]
12,584,737 
13,900,000 
d (　           ) 
9,001,387  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,289,431 		 100
[  67.7]
13,721,464 
15,100,000 
e (　           ) 
12,479,183  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.8]
10,826,311 		 100
[  80.0]
13,532,889 
14,900,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -50.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 13,700,000 円／㎡]  



新宿 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,051,516,746 
4,233,414,254 
8,818,102,492 
4,270,080,000 
4,548,022,492 		 （　0.9001）
4,093,675,045 		 （  2.8 -  0.5 ）
2.3％  
⑧収益価格 　177,985,871,522 円　　　　（　 12,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 8,440.70 Ｓ37F4B 178,428.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特定街区
駐車場整備地区		 100 ％   1,000 ％   1,090 ％   14,445 ㎡     93.9 m x  155.9 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１～地上１階は店舗、地上２～３７階は事務所、地下２・３階は駐車場を想定した。 ⑦有効率　  60.9 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 4～ 4		 機械室等
6,922.80 
 
 
 
 		    
   
地下
 2～ 3		 駐車場
9,163.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗等
9,310.00 
42.1 
3,916.00 
8,500 
33,286,000 		 18.0  599,148,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗等
8,155.70 
20.9 
1,708.00 
12,000 
20,496,000 		 20.0  409,920,000 
0.0  0 

 2～37		 事務所
3,769.84 
75.9 
2,860.00 
9,100 
26,026,000 		 12.0  312,312,000 
0.0  0 

計
178,428.74 
60.9 
108,584.00 

990,718,000 		 12,252,300,000 
0 
⑨年額支払賃料    990,718,000 円　×　12ヶ月　＝　  11,888,616,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　 108,584.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　   1,576,639,680 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における同種の用途・構造の建物を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　 279 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     150,660,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		    13,465,255,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　     150,660,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　   680,795,784 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,935,119,896 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）    12,252,300,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　     116,396,850 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　  13,051,516,746 円　　　　（　       903,532 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １８公賃０６
　　　　-19		 10,082  
(   9,982) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
9,449 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,100 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b １８公賃０６
　　　　-20		 9,151  
(   9,075) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
8,552 
c １８公賃０６
　　　　-21		 8,772  
(   8,772) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
9,535 
新宿 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 417,000,000 円  　　　　 83,400,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,783,684,954 円  　　　   13,615,915,680　×　　　　  13.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　1,157,029,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  708,900,000 円  　　　　 83,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    83,400,000 円  　　　　 83,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    83,400,000 円  　　　　 83,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   4,233,414,254 円　（　　　　　　       293,071 円／㎡）　　（経費率　　  32.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9001    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 454,000 円／㎡　×　 178,428.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0512     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0310 ×　 35 ％　＋　0.0467 ×  35 ％　＋ 0.0799 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,270,080,000 円  
（　　　　　       295,610 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,051,516,746 円      
②総費用 4,233,414,254 円      
③純収益　①－② 8,818,102,492 円      
④建物等に帰属する純収益 4,270,080,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,548,022,492 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,093,675,045 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      283,397 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　177,985,871,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  12,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区西新宿二丁目６番
 0111000162139-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
新宿 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-9 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　杉浦　公庸   TEL.
鑑定評価額 188,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 9,230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西新宿２丁目６番
｢西新宿２－６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 14,445  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
特定街区
駐車場整備地区

(100,1090)

1:1.5		 事務所、店舗兼公会
堂等
Ｓ52F4B		 高層店舗兼事務所ビ
ルが建ち並ぶ中心的
商業地域		 南40m都道、四方路 水道、ガス、下水 新宿

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 超高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  95.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    14,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 新宿駅　西方

640m		 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
特定街区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、超高層ビルが建ち並ぶ高度商業地域として成熟している。今後も概ね現状を維持していき、地域要
因が大きく変動する要因は特にない。
(3)最有効使用の判定 超高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 13,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 12,800,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都心五区を中心とする高層のビルが建ち並ぶ高度商業地域である。需要者の中心は資金力のある大手不動
産事業者、海外を含む機関投資家、上場企業、Ｊ－ＲＥＩＴ等である。賃貸市場では新型コロナウイルス禍でも、好立
地でグレードの高い築浅ビルの賃貸需要は安定的であるが、将来の賃料予測は若干不安定要素を有する。取引される価
格帯（総額）は、取引される画地規模が様々であるため、土地建物で数１０億円～数百億円以上とかなりの幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例は、同一需給圏内である新宿区、渋谷区、中央区の高度商業地から選択しており、類似性が高い。需要者は投
資を目的とする不動産会社やファンド、ＲＥＩＴ等が中心で通常は収益採算性が意思決定に際し重視されが、最近の資
金調達環境の状況等から、周辺の市場取引価格を重要視して意思決定を行うケースがより多く見られる。従って収益価
格を重視し、比準価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 12,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　新宿 5-13                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 12,900,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症が５類感染症に変
更され、インバウンド需要等も回復してきた
が、企業物価、消費者物価とも上昇傾向とな
っている。

高度商業地域として成熟した地域である。都
心の業務高度商業地域内ビルに対する投資家
の需要は安定的だが、将来の賃貸市場動向は
やや軟調。

画地規模が大きく、高度利用が可能な商業地
で、超高層店舗付事務所ビル等用地としての
需要がある。イベント用施設は稼働中である
。		 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％ +0.8 ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８公０６

-6		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m都道、
東12.4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,700)
b ５３公０６

-5		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m区道、
南西13.6m、
二方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
c ＴＫ１－公
６取１２
-305		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
北東15m、
北西8m、
三方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,1100)
d ５９公０６

-4		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,503,378  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
9,322,361 		 100
[  77.8]
11,982,469 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 110.2]
　　　　 100
13,200,000 
b (　           ) 
11,142,047  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
11,563,930 		 100
[  90.5]
12,777,823 
14,100,000 
c (　           ) 
14,830,089  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
13,456,933 		 100
[ 114.3]
11,773,345 
13,000,000 
d (　           ) 
12,944,988  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
13,566,347 		 100
[  98.4]
13,786,938 
15,200,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 13,700,000 円／㎡]  



新宿 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,971,264,671 
4,747,515,232 
9,223,749,439 
4,566,240,000 
4,657,509,439 		 （　0.9136）
4,255,100,623 		 （  2.8 -  0.5 ）
2.3％  
⑧収益価格 　185,004,374,913 円　　　　（　 12,800,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 8,440.70 ＲＣ37F4B 178,428.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特定街区
駐車場整備地区		 100 ％   1,000 ％   1,090 ％   14,445 ㎡     93.9 m x  155.9 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下３～地下２階、地下１階・１階は一部駐車場（容積率不算入）、地下１階・１階は部分貸店舗、２階以上はフロア貸等の貸事務所 ⑦有効率　  60.9 ％
の理由		 超高層ビルとして標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 4～ 4		 機械室等
6,922.80 
 
 
 
 		    
   
地下
 2～ 3		 駐車場
9,163.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗等
9,310.00 
42.1 
3,916.00 
9,000 
35,244,000 		 18.0  634,392,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
8,155.70 
20.9 
1,708.00 
12,000 
20,496,000 		 20.0  409,920,000 
0.0  0 

 2～37		 事務所
3,769.84 
75.9 
2,860.00 
9,700 
27,742,000 		 12.0  332,904,000 
0.0  0 

計
178,428.74 
60.9 
108,584.00 

1,054,452,000 		 13,028,856,000 
0 
⑨年額支払賃料  1,054,452,000 円　×　12ヶ月　＝　  12,653,424,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,360 円／㎡　×　 108,584.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　   1,772,090,880 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の同種同規模等建物の共益費（管理費）相場より判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　 279 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     150,660,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		    14,425,514,880 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　     150,660,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　   728,808,744 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,847,366,136 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）    13,028,856,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　     123,774,132 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後） 13,095,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　       124,403 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　  13,971,264,671 円　　　　（　       967,204 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１公賃０６
　　　　-11		 9,151  
(   9,075) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
10,123 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,797 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,700 円/㎡）


　基準階  20 F     B
b １１公賃０６
　　　　-12		 6,037  
(   5,968) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
8,563 
c １１公賃０６
　　　　-13		 6,944  
(   6,654) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 85.0]
9,807 
新宿 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 453,000,000 円  　　　　 90,600,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,186,426,232 円  　　　   14,576,174,880　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　1,156,789,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  770,100,000 円  　　　　 90,600,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    90,600,000 円  　　　　 90,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    90,600,000 円  　　　　 90,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   4,747,515,232 円　（　　　　　　       328,661 円／㎡）　　（経費率　　  34.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9136    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,600,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 493,000 円／㎡　×　 178,428.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0504     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0310 ×　 40 ％　＋　0.0467 ×  30 ％　＋ 0.0799 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,566,240,000 円  
（　　　　　       316,112 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,971,264,671 円      
②総費用 4,747,515,232 円      
③純収益　①－② 9,223,749,439 円      
④建物等に帰属する純収益 4,566,240,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,657,509,439 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,255,100,623 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      294,573 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　185,004,374,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  12,800,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区西新宿二丁目６番
 0111000162139-0000
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50 　
備考