別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
新宿 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-6 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　杉浦　公庸   TEL.
鑑定評価額 490,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区高田馬場２丁目１４０番１３外
｢高田馬場２－８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 204  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高40m
第２種文教地区

(100,600)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ6F2B		 中高層の店舗兼事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 南22m都道 水道、ガス、下水 高田馬場

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画道路補助１６９号線
（計画幅員２７ｍ）		 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 高田馬場駅　東方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高40m
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 早稲田通り沿いに中高層の店舗兼事務所、店舗・事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特
段の変化はなく、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,970,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区及び隣接区内の街路条件が良好で、店舗兼事務所ビルのほか、店舗・事務所兼共同住宅等も見ら
れる商業地域である。需要者は収益物件の建築・転売を計画する不動産業者や法人投資家等が中心である。資金調達環
境はまだ良好であり、これら投資家等の需要は強いが、供給は少ない。取引価格は㎡当たり２５０万円を超えるケース
も見られ、標準的な土地、建物の取引総額は３億円～１０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要家は自用を目的とする法人並びに収益性を取引の判断指標とする法人等と考えられ、市場の実態を反映した
実証的な価格である比準価格と、近隣地域の賃貸需要等を考慮して求めた収益価格をいずれも妥当と判断するが、昨今
の経済情勢並びに標準地の規模等から、自用を目的とする需要が投資を目的とする需要より若干強いと判断し、比準価
格に重きを置き収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　新宿 5-11                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,280,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症が５類感染症に変
更され、インバウンド需要等も回復してきた
が、企業物価、消費者物価とも上昇傾向とな
っている。

高田馬場駅周辺の商業地域として成熟してお
り地域要因に大きな変動はなく、需給状態も
堅調である。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％ +5.3 ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７公０６

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
北東8.1m、
二方路
商業
高度地区最高40m
(100,600)
b ５２公０６

-10		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m都道、
中間画地
近商
高度地区最高30m
(100,400)
c ５５公０６

-388		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,500)
d ５５公０６

-380		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東40m都道、
南西6.7m、
二方路
商業
高度地区最高40m
第５種中高層階住
(100,600)
e ５３公０６

-1		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,493,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,532,244 		 100
[ 103.0]
2,458,489 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,460,000 
b (　           ) 
1,327,140  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,393,497 		 100
[  55.7]
2,501,790 
2,500,000 
c (　           ) 
1,557,809  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,701,002 		 100
[  65.7]
2,589,044 
2,590,000 
d (　           ) 
2,357,232  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.8]
2,897,215 		 100
[ 113.7]
2,548,122 
2,550,000 
e (　           ) 
1,810,721  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,941,093 		 100
[  55.0]
3,529,260 
3,530,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,520,000 円／㎡]  



新宿 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,561,892 
12,035,525 
32,526,367 
18,148,500 
14,377,867 		 （　0.9207）
13,237,702 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    401,142,485 円　　　　（　  1,970,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 103.19 ＲＣ13F2B 991.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
第２種文教地区		 100 ％   600 ％   600 ％   204 ㎡     12.5 m x   17.0 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～２階はフロア貸店舗、３階以上は単身者用共同住宅（２５㎡程度） ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 高層店舗付共同住宅として概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 1		 店舗
237.12 
85.2 
201.96 
4,250 
858,330 		 6.0  5,149,980 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
87.32 
25.6 
22.39 
7,500 
167,925 		 10.0  1,679,250 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
62.40 
97.2 
60.66 
5,000 
303,300 		 6.0  1,819,800 
0.0  0 

 3～ 6		 共同住宅
54.98 
91.3 
50.20 
3,900 
195,780 		 1.0  195,780 
1.0  195,780 

 7～13		 共同住宅
54.98 
91.3 
50.20 
4,000 
200,800 		 1.0  200,800 
1.0  200,800 

計
991.62 
84.4 
837.21 

3,518,275 		 10,837,750 
2,188,720 
⑨年額支払賃料      3,518,275 円　×　12ヶ月　＝　      42,219,300 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　     837.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,018,608 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種・同類型建物を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,237,908 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,311,895 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,926,013 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,837,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         102,959 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,188,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         532,920 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,561,892 円　　　　（　       218,441 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７公賃０６
　　　　-7		 4,041  
(   3,953) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
4,043 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,987 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b １２公賃０６
　　　　-5		 3,302  
(   3,302) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,924 
c １２公賃０６
　　　　-6		 3,555  
(   3,474) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]
3,944 
新宿 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,635,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,641,025 円  　　　       46,237,908　×　　　　  12.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,326,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,779,500 円  　　　　    327,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       327,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       327,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,035,525 円　（　　　　　　        58,998 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9207    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 327,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     991.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0859 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,148,500 円  
（　　　　　        88,963 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,561,892 円      
②総費用 12,035,525 円      
③純収益　①－② 32,526,367 円      
④建物等に帰属する純収益 18,148,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,377,867 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,237,702 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       64,891 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    401,142,485 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,970,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区高田馬場二丁目１４０番１３
 0111000070200-0000
2 　新宿区高田馬場二丁目１４０番２７
 0111000070211-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-6 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　剛佳   TEL.
鑑定評価額 490,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区高田馬場２丁目１４０番１３外
｢高田馬場２－８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 204  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高40m
特別用途地区

(100,600)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ6F2B		 中高層の店舗兼事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 南22m都道 水道、ガス、下水 高田馬場

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 高田馬場駅東方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高40m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因及び標準的使用に特に変化はなく現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,540,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,030,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区及び隣接区の幹線道路沿道の商業地域で、需要者の中心は一般の事業法人や不動産投資法人、マン
ション開発業者である。コロナ禍による行動制限が緩和されて経済活動が正常化したことに加え、緩和的な金融環境が
継続しているため再開発も含む開発適地や投資適格物件に対する需要は底固く推移している。なお、画地規模や取引態
様の個別性が強いため、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は投資採算性や収益性を重視して意思決定を行う傾向が強く、将来の収益予測に限界はあるものの収益価格の説
得性が認められる。一方で比準価格は現実の市場で成立した取引事例を根拠に、需要者が求める収益性等の視点も反映
し実証性が高い。以上より比準価格を標準に収益価格も比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　新宿（都） 5-11            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,280,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心部不動産の需要は堅調で地価は上昇して
いるが、今後の金利政策、為替市場の動向、
地政学的リスク等を注視する必要がある。


コロナ禍後の行動制限緩和で学生が戻り外国
人の流入も多く、取引・賃貸市場は強含みで
地価は上昇傾向にある。地域要因に特筆すべ
き変動は無い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％ +5.3 ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０公０６

-10		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m都道、
東7.6m、角地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
b １２公０６

-11		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m都道、
北東3.8m、
角地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
c ５５公０６

-380		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東40m都道、
南西6.7m、
二方路
商業
高度地区最高40m
第５種中高層階住
(100,600)
d ５５公０６

-388		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,387,621  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,330,773 		 100
[  91.3]
2,552,873 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,550,000 
b (　           ) 
2,846,535  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
2,419,555 		 100
[  94.9]
2,549,584 
2,550,000 
c (　           ) 
2,357,232  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.8]
2,897,215 		 100
[ 116.4]
2,489,016 
2,490,000 
d (　           ) 
1,557,809  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,701,002 		 100
[  69.9]
2,433,479 
2,430,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.4 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.9 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.8 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,540,000 円／㎡]  



新宿 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,385,894 
13,089,107 
35,296,787 
20,195,400 
15,101,387 		 （　0.9049）
13,665,245 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    414,098,333 円　　　　（　  2,030,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 103.19 ＲＣ13F2B 991.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
特別用途地区		 100 ％   600 ％   600 ％   204 ㎡     12.5 m x   17.0 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下２階～地下１階はフロア貸しの店舗、１階～２階は一括貸しの店舗、３階以上１Ｋタイプの共同住宅、平均専有面積２５㎡程度。 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 おおむね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 店舗
118.56 
85.2 
100.98 
4,000 
403,920 		 6.0  2,423,520 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
118.56 
85.2 
100.98 
4,200 
424,116 		 10.0  4,241,160 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
87.32 
25.6 
22.39 
7,500 
167,925 		 10.0  1,679,250 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
62.40 
97.2 
60.66 
7,500 
454,950 		 10.0  4,549,500 
0.0  0 

 3～13		 住宅
54.98 
91.3 
50.20 
4,040 
202,808 		 1.0  202,808 
1.0  202,808 

計
991.62 
84.4 
837.21 

3,681,799 		 15,124,318 
2,230,888 
⑨年額支払賃料      3,681,799 円　×　12ヶ月　＝　      44,181,588 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     837.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,027,912 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の標準的な共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,209,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,510,475 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,699,025 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,124,318 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         143,681 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,230,888 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         543,188 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,385,894 円　　　　（　       237,186 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２公賃０６
　　　　-4		 3,453  
(   3,378) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
4,125 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,127 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,040 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １２公賃０６
　　　　-5		 3,302  
(   3,302) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,128 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,735,000 円  　　　　    347,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,376,607 円  　　　       50,209,500　×　　　　  12.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,334,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,949,500 円  　　　　    347,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       347,000 円  　　　　    347,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       347,000 円  　　　　    347,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,089,107 円　（　　　　　　        64,162 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9049    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 347,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     991.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,195,400 円  
（　　　　　        98,997 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,385,894 円      
②総費用 13,089,107 円      
③純収益　①－② 35,296,787 円      
④建物等に帰属する純収益 20,195,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,101,387 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,665,245 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       66,986 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    414,098,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,030,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区高田馬場二丁目１４０番１３
 0111000070200-0000
2 　新宿区高田馬場二丁目１４０番２７
 0111000070211-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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49 　
50 　
備考