別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-5 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　勝己   TEL.
鑑定評価額 23,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 16,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西新宿１丁目７番３
｢西新宿１－７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,092  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1000)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F5B		 高層の事務所ビル等
が存する駅前の商業
地域		 東（駅前広場）都道、三方路 水道、ガス、下水 新宿駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新宿駅西口地区開発計画に伴
い小田急百貨店新宿店本館の
営業が終了した。		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 新宿駅　駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新宿駅西口駅前広場に接面する稀少性が極めて高い高度商業地域である。新宿駅周辺では再開発計画があること
から、今後は発展的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 22,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 17,900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ新宿駅のほか都内ターミナル駅前等の繁華性が高く業務性に優れた高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ
商業地域で、広域的である。需要者は自用又は賃貸目的の法人や投資法人が中心と考えられる。商業地としての稀少性
が極めて高く投資需要は根強いが、供給は少なく、取引は極めて少ない。物件ごとの個別性を反映して取引の個別性が
強く、また、取引は極めて少ないことから取引の中心となる価格帯は見出しづらい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地価水準を考慮して他区の取引事例も採用して試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収
益価格は収益性を反映しており、比準価格との開差は小さい。近隣地域は新宿駅西口駅前広場に面した商業地域であり
、取引に当たっては市場性と収益性を同時に考慮すると考えられる。したがって、比準価格を重視した上で収益価格を
比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 12,800,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[110.2]		 100
[ 58.6]		 [105.0]
100		 21,100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 20,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需要は堅調で地価は上昇傾向が継続している
が、建築費の高騰や国内外の金融情勢等先行
き不透明な要素もあり、注視が必要である。


ビルの建替えや土地区画整理事業による整備
が進められているほか、令和５年２月に南側
隣地が建築基準法上の道路に指定された。


南側隣地が建築基準法上の道路に指定され角
地から三方路地となったが、未だ供用開始は
されておらず、個性率の変動はないものと判
断した。		 行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５３公０６

-5		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m区道、
南西13.6m、
二方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
b ５９公０６

-4		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c ５５公０６

-152		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東50m国道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d ６１公０６

-22		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m区道、
南6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
e ＴＫ１―公
６取５
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南36.3m国道、
西36.5m、
北8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,142,047  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
11,563,930 		 100
[  57.6]
20,076,267 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
21,100,000 
b (　           ) 
12,944,988  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
13,566,347 		 100
[  57.6]
23,552,686 
24,700,000 
c (　           ) 
13,429,752  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
14,692,149 		 100
[  69.0]
21,292,970 
22,400,000 
d (　           ) 
19,578,066  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
20,748,911 		 100
[  99.8]
20,790,492 
21,800,000 
e (　           ) 
23,760,575  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
28,427,831 		 100
[ 136.5]
20,826,250 
21,900,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +30.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 22,400,000 円／㎡]  



新宿 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,060,059,780 
327,448,679 
732,611,101 
245,616,000 
486,995,101 		 （　0.9239）
449,934,774 		 （  2.8 -  0.5 ）
2.3％  
⑧収益価格 　 19,562,381,478 円　　　　（　 17,900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 881.65 Ｓ11F3B 11,873.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   1,092 ㎡     22.9 m x   45.4 m  前面道路：都道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下３階を駐車場等、地下２～１階を店舗、２階以上を事務所と想定した。 ⑦有効率　  65.6 ％
の理由		 同種同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 3～  		 駐車場等
649.16 
 
 
 
 		    
   
地下
 2～  		 店舗
748.00 
58.9 
440.41 
8,000 
3,523,280 		 12.0  42,279,360 
0.0  0 
地下
 1～  		 店舗
871.83 
65.2 
568.50 
11,000 
6,253,500 		 12.0  75,042,000 
0.0  0 

 1～  		 店舗
881.65 
17.5 
154.71 
15,000 
2,320,650 		 15.0  34,809,750 
0.0  0 

 2～11		 事務所
872.30 
76.0 
663.00 
10,500 
6,961,500 		 12.0  83,538,000 
0.0  0 

計
11,873.64 
65.6 
7,793.62 

81,712,430 		 987,511,110 
0 
⑨年額支払賃料     81,712,430 円　×　12ヶ月　＝　     980,549,160 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　   7,793.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　     112,228,128 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      13,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,092,777,288 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      13,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    55,298,864 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,050,678,424 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       987,511,110 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       9,381,356 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,060,059,780 円　　　　（　       970,751 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１公賃０６
　　　　-11		 9,151  
(   9,075) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
11,025 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,605 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １１公賃０６
　　　　-12		 6,037  
(   5,968) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
7,347 
c １８公賃０６
　　　　-19		 10,082  
(   9,982) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
10,756 
新宿 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 19,040,000 円  　　　　  4,760,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 122,763,479 円  　　　    1,105,977,288　×　　　　  11.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  135,665,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   40,460,000 円  　　　　  4,760,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,760,000 円  　　　　  4,760,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,760,000 円  　　　　  4,760,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     327,448,679 円　（　　　　　　       299,861 円／㎡）　　（経費率　　  30.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.4 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9239    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,760,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 389,000 円／㎡　×　  11,873.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0516     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0340 ×　 40 ％　＋　0.0467 ×  30 ％　＋ 0.0799 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 245,616,000 円  
（　　　　　       224,923 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,060,059,780 円      
②総費用 327,448,679 円      
③純収益　①－② 732,611,101 円      
④建物等に帰属する純収益 245,616,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 486,995,101 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 449,934,774 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      412,028 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,562,381,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  17,900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区西新宿一丁目７番３
 0111000161783-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-5 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　剛佳   TEL.
鑑定評価額 23,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 16,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西新宿１丁目７番３
｢西新宿１－７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,092  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,1000)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F5B		 高層の事務所ビル等
が存する駅前の商業
地域		 東（駅前広場）都道、三方路 水道、ガス、下水 新宿駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 新宿駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 標準的使用に変化は無いが、今後は近接する新宿駅西口地区の再開発の影響を受けるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 22,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 19,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都心区の主要ターミナル駅等の周辺の高度商業地域で、需要者の中心は大手の事業法人や内外の機関投資
家、不動産投資法人である。オフィス等の賃貸市場はやや弱含みだが緩和的な金融環境が継続しているため再開発も含
む開発適地や投資適格物件に対する需要は底固く推移している。なお、画地規模や取引態様の個別性が強いため、市場
での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は投資採算性や収益性を重視して意思決定を行う傾向が強く、将来の収益予測に限界はあるものの収益価格の説
得性が認められる。一方で比準価格は現実の市場で成立した取引事例を根拠に、需要者が求める収益性等の視点も反映
し実証性が高い。以上より比準価格を標準に収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 12,800,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[110.2]		 100
[ 60.5]		 [105.0]
100		 20,500,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 20,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心部不動産の需要は堅調で地価は上昇して
いるが、今後の金利政策、為替市場の動向、
地政学的リスク等を注視する必要がある。


特筆すべき変動は無い。事務所・店舗の賃料
水準は横這い傾向だが、隣接・近接地区での
再開発計画が稼働しており将来の期待性が高
まりつつある。

南側隣地が都道に編入され駅前広場（駐車場
出入口）として整備される予定。当面の工事
期間中は特に個別的要因に影響は無いとみら
れる。		 行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.8
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１公０６

-3		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
b ０８公０６

-6		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m都道、
東12.4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,700)
c ６１公０６

-22		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m区道、
南6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d ＴＫ１―公
６取５
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南36.3m国道、
西36.5m、
北8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,001,387  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,289,431 		 100
[  43.2]
21,503,313 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
22,600,000 
b (　           ) 
9,503,378  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
9,322,361 		 100
[  46.1]
20,222,041 
21,200,000 
c (　           ) 
19,578,066  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
20,748,911 		 100
[  91.6]
22,651,650 
23,800,000 
d (　           ) 
23,760,575  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
28,427,831 		 100
[ 136.4]
20,841,518 
21,900,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -51.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.8 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +30.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 22,400,000 円／㎡]  



新宿 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,067,060,770 
329,286,033 
737,774,737 
214,656,000 
523,118,737 		 （　0.9130）
477,607,407 		 （  2.8 -  0.5 ）
2.3％  
⑧収益価格 　 20,765,539,435 円　　　　（　 19,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 881.65 Ｓ11F3B 11,873.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   1,092 ㎡     22.9 m x   45.4 m  前面道路：都道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下２階～１階は店舗、２階以上は事務所、地下３階は駐車場。 ⑦有効率　  65.6 ％
の理由		 おおむね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 3～ 3		 駐車場
649.16 
 
 
 
 		    
   
地下
 2～ 2		 店舗
748.00 
58.9 
440.41 
7,700 
3,391,157 		 12.0  40,693,884 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
871.83 
65.2 
568.50 
11,000 
6,253,500 		 12.0  75,042,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
881.65 
17.5 
154.71 
15,000 
2,320,650 		 15.0  34,809,750 
0.0  0 

 2～11		 事務所
872.30 
76.0 
663.00 
10,600 
7,027,800 		 12.0  84,333,600 
0.0  0 

計
11,873.64 
65.6 
7,793.62 

82,243,307 		 993,881,634 
0 
⑨年額支払賃料     82,243,307 円　×　12ヶ月　＝　     986,919,684 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   7,793.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　     113,163,362 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の標準的な共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      13,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,100,083,046 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      13,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    55,664,152 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,057,618,894 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       993,881,634 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       9,441,876 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,067,060,770 円　　　　（　       977,162 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１公賃０６
　　　　-11		 9,151  
(   9,075) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
10,168 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,674 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １１公賃０６
　　　　-12		 6,037  
(   5,968) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 60.0]		 100
[100.0]
11,180 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 20,800,000 円  　　　　  4,160,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 129,140,833 円  　　　    1,113,283,046　×　　　　  11.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  135,665,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   35,360,000 円  　　　　  4,160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,160,000 円  　　　　  4,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,160,000 円  　　　　  4,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     329,286,033 円　（　　　　　　       301,544 円／㎡）　　（経費率　　  30.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.9 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9130    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　  11,873.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0516     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0323 ×　 35 ％　＋　0.0467 ×  35 ％　＋ 0.0799 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 214,656,000 円  
（　　　　　       196,571 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,067,060,770 円      
②総費用 329,286,033 円      
③純収益　①－② 737,774,737 円      
④建物等に帰属する純収益 214,656,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 523,118,737 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 477,607,407 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      437,369 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,765,539,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  19,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区西新宿一丁目７番３
 0111000161783-0000
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備考