別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
新宿 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-3 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　松浦　理映子   TEL.
鑑定評価額 5,820,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,570,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 4,880,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区新宿２丁目７８番１外
｢新宿２－５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 886  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)
不整形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の店舗ビルが
多い繁華な商業地域
 北22m区道、背面道 水道、ガス、下水 新宿三丁目

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 新宿三丁目駅　東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に変動を及ぼす格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,450,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区を中心とする都心区に存する事務所や店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域一帯である。中心と
なる需要者は、大手不動産業者や法人投資家等である。投資意欲は旺盛な状態が続いており、優良物件の取引価格は上
昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は、物件規模等の個別性を反映して様々であり、中心価格帯を見い出すことは
難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 新宿通り沿いで中高層の店舗ビルが多い繁華な商業地域に所在し、典型的な需要者は投資目的の不動産業者等であるこ
とから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格と賃貸経営の投資採算性を示す収益価格を検討すると考えられ
る。両試算価格を再吟味した結果、妥当性は検証できたことを踏まえ、両価格の説得力は同程度であることから、比準
価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,170,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 67.0]		 [ 99.0]
100		 6,520,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,040,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な投融資環境のもと不動産市場は堅調に
推移しているが、今後については金融緩和政
策の転換の可能性や物価動向に留意を要する
。

新宿通り沿いで駅徒歩圏の商業地域であり、
投資需要は堅調である。周辺では環状第５の
１号線の開通により交通アクセスがより向上
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５３公０６

-6		 新宿区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m区道、
北1.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b ０９公０６

-4		 渋谷区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西30m都道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
c ６６公０６

-3		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西30m都道、
北西4m、角地
商業
高度地区最高60m
(100,600)
d ６０公０６

-14		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北40m国道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
e ５５公０６

-309		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東35m都道、
南4m、角地
商業
高度地区最高40m
第５種中高層階住
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　  1,922,719) 
9,613,595  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
9,918,184 		 100
[ 143.9]
6,892,414 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
6,820,000 
b (　  4,174,363) 
8,348,726  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
8,640,931 		 100
[ 121.7]
7,100,190 
7,030,000 
c (　           ) 
5,513,865  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
6,049,083 		 100
[  89.6]
6,751,209 
6,680,000 
d (　           ) 
5,199,217  		 100
[ 100.0]		 [ 111.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,797,127 		 100
[  89.6]
6,470,008 
6,410,000 
e (　           ) 
5,414,165  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,635,888 		 100
[  80.4]
7,009,811 
6,940,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,780,000 円／㎡]  



新宿 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由   既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

476,807,385 
143,242,109 
333,565,276 
175,780,000 
157,785,276 		 （　0.9420）
148,633,730 		 （  3.1 -  0.5 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  5,716,681,923 円　　　　（　  6,450,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 746.88 Ｓ10F1B 7,860.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   886 ㎡     21.7 m x   33.4 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階は駐車場、１階は店舗・駐車場、２階以上は事務所（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  71.2 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
330.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
746.88 
25.3 
189.05 
8,700 
1,644,735 		 12.0  19,736,820 
0.0  0 

 2～10		 事務所
746.88 
80.5 
600.98 
6,300 
3,786,174 		 6.0  22,717,044 
0.0  0 
塔屋
  ～  
62.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,860.80 
71.2 
5,597.87 

35,720,301 		 224,190,216 
0 
⑨年額支払賃料     35,720,301 円　×　12ヶ月　＝　     428,643,612 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   5,597.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　      60,456,996 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,560,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       489,100,608 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      10,560,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    24,983,030 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 474,677,578 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       224,190,216 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,129,807 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     476,807,385 円　　　　（　       538,157 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １７公賃０６
　　　　-8		 5,083  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
5,921 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,332 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １７公賃０６
　　　　-13		 5,991  
(   5,851) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
6,978 
c １７公賃０６
　　　　-14		 5,572  
(   5,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
6,622 
新宿 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 17,000,000 円  　　　　  3,400,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 56,961,309 円  　　　      499,660,608　×　　　　  11.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   33,580,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   28,900,000 円  　　　　  3,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,400,000 円  　　　　  3,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,400,000 円  　　　　  3,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     143,242,109 円　（　　　　　　       161,673 円／㎡）　　（経費率　　  30.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9420    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 420,000 円／㎡　×　   7,860.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0517     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0361 ×　 40 ％　＋　0.0522 ×  40 ％　＋ 0.0817 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 175,780,000 円  
（　　　　　       198,397 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 476,807,385 円      
②総費用 143,242,109 円      
③純収益　①－② 333,565,276 円      
④建物等に帰属する純収益 175,780,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 157,785,276 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 148,633,730 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      167,758 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,716,681,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,450,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区新宿二丁目７８番１
 0111000152735-0000
2 　新宿区新宿二丁目７８番１０
 0111000152741-0000
3 　新宿区新宿二丁目７８番１１
 0111000152742-0000
4 　新宿区新宿二丁目７８番２１
 0111000152755-0000
5 　新宿区新宿二丁目７８番２３
 0111000152756-0000
6 　新宿区新宿二丁目７８番２５
 0111000152758-0000
7 　新宿区新宿二丁目７８番２８
 0111000152761-0000
8 　新宿区新宿二丁目７８番２９
 0111000152762-0000
9 　新宿区新宿二丁目７８番３０
 0111000152763-0000
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-3 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　中原　幸夫   TEL.
鑑定評価額 5,830,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 4,880,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区新宿２丁目７８番１外
｢新宿２－５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 886  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)
不整形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の店舗ビルが
多い繁華な商業地域
 北22m区道、背面道 水道、ガス、下水 新宿三丁目

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 新宿三丁目駅東方

220m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新宿三丁目駅至近の新宿通り沿いに位置しており、店舗・事務所など多様な用途需要が堅調であり、当面、この
ような地域の特性に大きな変化は無いものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,240,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,480,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として都心のＪＲ駅勢圏にあって繁華性と用途の多様性を有する広幅員道路沿い商業地域の存する圏
域と判定した。需要者の中心は、自用または投資目的の法人、不動産業者が想定される。同一需給圏ではテナント需要
は堅調。また、低金利を背景に都心の不動産市場では取引価格が高騰しており、近隣地域のような新宿駅徒歩圏の土地
は取得需要が底堅い。市場の中心価格帯は、稼働物件で総額数十億～数百億円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、リスクと採算性に着目した多様な用途の事業需要や
資産保全需要が競合する中で、市場性を踏まえつつ収益性をも重視する。本件では、取引事例比較法において主として
ＪＲ駅勢圏の広幅員道路沿い商業地域に係る事例を採用している。したがって、比準価格と、賃貸事業を想定した理論
的な収益価格とを相互に関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,170,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 66.6]		 [ 99.0]
100		 6,560,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,040,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍を克服しインバウンド復活も著しい
中、都心繁華街は全般的に賑わいを取り戻し
、エリアによっては店舗賃料の上昇も見受け
られる。

新宿三丁目駅至近の新宿通り沿いに位置し利
便性が高いため、店舗・事務所など多様な用
途需要が堅調であり、周辺の取引価格水準は
高騰している。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５３公０６

-5		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m区道、
南西13.6m、
二方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
b ０１公０６

-3		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
c ６８公０６

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東32m都道、
南東40m、
北西12m、
南西4m、
四方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,961)
d ５９公０６

-3		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,142,047  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
11,563,930 		 100
[ 158.1]
7,314,314 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
7,240,000 
b (　           ) 
9,001,387  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,289,431 		 100
[ 108.1]
8,593,368 
8,510,000 
c (　           ) 
7,875,346  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 133.3]
5,972,974 		 100
[  59.8]
9,988,251 
9,890,000 
d (　           ) 
10,739,470  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
11,433,739 		 100
[ 142.8]
8,006,820 
7,930,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -31.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.8 行政　　　　 +26.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,240,000 円／㎡]  



新宿 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

483,692,813 
142,669,229 
341,023,584 
183,400,000 
157,623,584 		 （　0.9464）
149,174,960 		 （  3.1 -  0.5 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  5,737,498,462 円　　　　（　  6,480,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 746.88 Ｓ10F1B 7,798.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   886 ㎡     21.7 m x   33.4 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所を想定。 ⑦有効率　  71.8 ％
の理由		 標準的な有効率とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
330.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
746.88 
25.3 
189.05 
8,700 
1,644,735 		 12.0  19,736,820 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
746.88 
80.5 
600.98 
6,500 
3,906,370 		 6.0  23,438,220 
0.0  0 

 3～10		 事務所
746.88 
80.5 
600.98 
6,400 
3,846,272 		 6.0  23,077,632 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,798.80 
71.8 
5,597.87 

36,321,281 		 227,796,096 
0 
⑨年額支払賃料     36,321,281 円　×　12ヶ月　＝　     435,855,372 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   5,597.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　      60,456,996 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,560,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       496,312,368 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      10,560,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    25,343,618 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 481,528,750 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       227,796,096 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,164,063 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     483,692,813 円　　　　（　       545,929 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２公賃０６
　　　　-8		 8,396  
(   7,866) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
9,001 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,432 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １６公賃０６
　　　　-23		 6,837  
(   6,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
7,197 
c １７公賃０６
　　　　-8		 5,083  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
5,470 
新宿 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,500,000 円  　　　　  3,500,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 61,838,429 円  　　　      506,872,368　×　　　　  12.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   33,580,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   29,750,000 円  　　　　  3,500,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,500,000 円  　　　　  3,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,500,000 円  　　　　  3,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     142,669,229 円　（　　　　　　       161,026 円／㎡）　　（経費率　　  29.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9464    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,500,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 436,000 円／㎡　×　   7,798.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0524     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0332 ×　 40 ％　＋　0.0486 ×  30 ％　＋ 0.0817 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 183,400,000 円  
（　　　　　       206,998 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 483,692,813 円      
②総費用 142,669,229 円      
③純収益　①－② 341,023,584 円      
④建物等に帰属する純収益 183,400,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 157,623,584 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 149,174,960 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      168,369 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,737,498,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,480,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区新宿二丁目７８番１
 0111000152735-0000
2 　新宿区新宿二丁目７８番１０
 0111000152741-0000
3 　新宿区新宿二丁目７８番１１
 0111000152742-0000
4 　新宿区新宿二丁目７８番２１
 0111000152755-0000
5 　新宿区新宿二丁目７８番２３
 0111000152756-0000
6 　新宿区新宿二丁目７８番２５
 0111000152758-0000
7 　新宿区新宿二丁目７８番２８
 0111000152761-0000
8 　新宿区新宿二丁目７８番２９
 0111000152762-0000
9 　新宿区新宿二丁目７８番３０
 0111000152763-0000
10 　
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備考