別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -23 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　川井　祐二   TEL.
鑑定評価額 153,000,000 円  １㎡当たりの価格 797,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区高田馬場４丁目６９６番１２外
｢高田馬場４－３２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,232)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
、事務所等の建つ地
域		 南西5.8m区道 水道、ガス、下水 高田馬場

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位　北５．８
ｍ区道		 交通

施設		 高田馬場駅　南西方

760m		 法令

規制		 １中専
(70,232)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅のほか事務所等が混在する住宅地域である。価格形成に大きな影響を及ぼす変動要因はなく
、当面は現状を維持し推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    843,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    552,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として新宿区及び周辺区の住宅地域である。需要者は自己居住用として取得する個人、法人等が中心
であり、賃貸事業目的の投資家等も考えられる。物価上昇による消費マインドの冷え込み等に留意する必要はあるが、
住宅需要は堅調で、地価は上昇している。新築戸建住宅は細分化される傾向にあるなか、中心となる価格帯は２００㎡
の土地で１㎡当たり６０～１５０万円程度と幅はやや大きい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から導かれた実証的な価格である。収益価格は賃貸住宅用地とし
ての投資採算性を分析したものである。主たる需要者は自己居住用の不動産を購入する個人、法人等であり、意思決定
に際しては、収益性よりも居住の快適性、利便性がより重視される傾向にある。したがって、比準価格を標準とし、収
益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    793,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[109.1]		 [104.0]
100		 796,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    757,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部足踏みもみられるが、緩やかに回
復している。海外景気の下振れや、物価変動
、国内の金融政策の正常化等の動向に注意す
る必要がある。

一般住宅、マンション等が混在する地域とし
て成熟している。最寄駅から徒歩圏にあり、
自己利用、賃貸利用ともに住宅需要は堅調で
ある。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１公０６

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東2.5m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
b ５５公０６

-393		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
第１種文教地区
(70,160)
c ５３公０６

-3		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
特別用途地区
(70,240)
d １８公０６

-5		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.4m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
e １５公０６

-4		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.4m区道
、北西1.6m、
角地
１中専
高度2種最高20m
(80,216)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
699,476  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
750,866 		 100
[  91.8]
817,937 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
851,000 
b (　           ) 
750,335  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
774,108 		 100
[  93.7]
826,156 
859,000 
c (　           ) 
640,238  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
661,579 		 100
[  82.5]
801,914 
834,000 
d (　           ) 
597,853  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
588,173 		 100
[  73.7]
798,064 
830,000 
e (　           ) 
694,935  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.1]
772,653 		 100
[  96.0]
804,847 
837,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 -14.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    843,000 円／㎡]  



新宿 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,345,021 
2,682,216 
9,662,805 
5,700,630 
3,962,175 		 （　0.9635）
3,817,556 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    106,043,222 円　　　　（　    552,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 Ｓ3 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
 70 ％   300 ％   232 ％   192 ㎡     10.0 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ平均専有面積３０㎡程度 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
85.0 
85.00 
3,800 
323,000 		 1.0  323,000 
1.0  323,000 

 2～ 2		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
3,850 
346,500 		 1.0  346,500 
1.0  346,500 

 3～ 3		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
3,900 
351,000 		 1.0  351,000 
1.0  351,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
88.3 
265.00 

1,020,500 		 1,020,500 
1,020,500 
⑨年額支払賃料      1,020,500 円　×　12ヶ月　＝　      12,246,000 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         477,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,723,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       636,150 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,086,850 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,020,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,695 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,020,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         248,476 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,345,021 円　　　　（　        64,297 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９公賃０６
　　　　-4		 4,327  
(   4,233) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
4,040 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,935 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０９公賃０６
　　　　-5		 4,293  
(   4,200) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[101.0]
4,167 
c ０９公賃０６
　　　　-6		 4,062  
(   4,062) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]
3,905 
新宿 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 279,900 円  　　　　     93,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,170,516 円  　　　       12,723,000　×　　　　   9.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      252,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      793,000 円  　　　　     93,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        93,300 円  　　　　     93,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,300 円  　　　　     93,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,682,216 円　（　　　　　　        13,970 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9635    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 302,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,700,630 円  
（　　　　　        29,691 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,345,021 円      
②総費用 2,682,216 円      
③純収益　①－② 9,662,805 円      
④建物等に帰属する純収益 5,700,630 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,962,175 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,817,556 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,883 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,043,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     552,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区高田馬場四丁目６９６番１２
 0111000075764-0000
2 　新宿区高田馬場四丁目６９６番２９
 0111000075781-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -23 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　菱村　寛   TEL.
鑑定評価額 153,000,000 円  １㎡当たりの価格 795,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区高田馬場４丁目６９６番１２外
｢高田馬場４－３２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,232)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
、事務所等の建つ地
域		 南西5.8m区道 水道、ガス、下水 高田馬場

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北５．８ｍ
区道		 交通

施設		 高田馬場駅南西方

760m		 法令

規制		 １中専
(70,232)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 低利用地の有効利用の進展に伴い、住宅地域としてさらに熟成すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    835,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    549,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 近隣地域は利便性のよい住宅地域で、同一需給圏は新宿区とその周辺区内の類似の住宅地の存する圏域である。典型的
な買手として、自ら居住する目的の家族世帯などが想定される。都心区にあって利便性が高いこと等から需要は多く、
地価は上昇している。需要の中心となる価格帯は１００から２００百万円くらい（別途建物価格）である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、十分な資料に基づいて適切に試算価格を求めることができた。ただし、自ら居住する目的の買手は、取引意
思決定に際して収益性より代替不動産との価格バランスを重視する傾向がある。そこで、比準価格を重視し、収益価格
を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    793,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[109.5]		 [104.0]
100		 793,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    757,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心部の利便性の高い住宅の需要は堅調なこ
と等から、新宿区の住宅地価は上昇している
。


都心へのアクセスのよい住宅地域としての地
位を保持している。格別の変動要因はない。



個別的要因に変動はない。代替不動産との競
争力は普通である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７公０６

-9		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.5m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種10m
(60,100)
b ６６公０６

-17		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.1m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
c １３公０６

-10		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.2m区道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,208)
d ５５公０６

-167		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.7m区道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
e ０７公０６

-14		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
605,627  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
613,422 		 100
[  80.0]
766,778 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
797,000 
b (　           ) 
1,231,389  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
1,195,068 		 100
[ 145.5]
821,353 
854,000 
c (　           ) 
1,004,104  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,008,931 		 100
[ 135.8]
742,954 
773,000 
d (　           ) 
1,122,159  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,214,376 		 100
[ 133.0]
913,065 
950,000 
e (　           ) 
798,696  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
801,828 		 100
[  98.0]
818,192 
851,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    835,000 円／㎡]  



新宿 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,343,316 
2,901,640 
10,441,676 
6,467,500 
3,974,176 		 （　0.9547）
3,794,146 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    105,392,944 円　　　　（　    549,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 Ｓ3 345.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
 70 ％   300 ％   232 ％   192 ㎡     10.0 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準３０㎡の少人数世帯向け住戸×９戸。 ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 階段等の配置を検討して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
115.00 
78.3 
90.00 
3,750 
337,500 		 1.0  337,500 
1.0  337,500 

 2～  		 住宅
115.00 
87.0 
100.00 
3,800 
380,000 		 1.0  380,000 
1.0  380,000 

 3～  		 住宅
115.00 
87.0 
100.00 
3,850 
385,000 		 1.0  385,000 
1.0  385,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.00 
84.1 
290.00 

1,102,500 		 1,102,500 
1,102,500 
⑨年額支払賃料      1,102,500 円　×　12ヶ月　＝　      13,230,000 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         522,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似共同住宅の共益費水準等を考慮して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,752,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       687,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,064,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,102,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,474 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,102,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         268,442 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,343,316 円　　　　（　        69,496 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １６公賃０６
　　　　-2		 3,466  
(   3,391) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,723 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,884 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １６公賃０６
　　　　-3		 4,484  
(   4,387) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
4,152 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 298,500 円  　　　　     99,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,306,440 円  　　　       13,752,000　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      252,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      845,700 円  　　　　     99,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        99,500 円  　　　　     99,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,500 円  　　　　     99,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,901,640 円　（　　　　　　        15,113 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,467,500 円  
（　　　　　        33,685 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,343,316 円      
②総費用 2,901,640 円      
③純収益　①－② 10,441,676 円      
④建物等に帰属する純収益 6,467,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,974,176 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,794,146 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,761 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    105,392,944 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     549,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区高田馬場四丁目６９６番１２
 0111000075764-0000
2 　新宿区高田馬場四丁目６９６番２９
 0111000075781-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考