別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
新宿 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -21 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　山崎　佳代   TEL.
鑑定評価額 3,450,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,570,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区南元町４番４９
 ②地積
　(㎡)		 2,199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(80,244)

1:2.5		 共同住宅

ＲＣ6F1B		 中高層のマンション
が多く建ち並ぶ住宅
地域		 西6m区道、四方路 水道、ガス、下水 信濃町

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 信濃町駅　北東方

420m		 法令

規制		 ２中専
(70,244)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の共同住宅が多く建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に変化を及ぼす要因は特段なく、今後
も当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,560,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,570,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿及び隣接区内・山手線内を中心とする中高層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域と判定した。主たる需要者
は分譲マンション開発を目的とする大手不動産業者が中心となる。分譲マンションの価格は上昇かつ分譲マンション用
地の需要は逼迫している状態が継続しており、地価は上昇傾向が継続している。分譲マンション用地の価格は地域性、
規模、形状、容積率等により価格に幅があるが、当該地域の取引の中心は㎡単価で１５０～１７０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏の類似地域内に位置する規範性の高い取引事例を比準した価格を比較考量して求めており市場性
を反映した価格である。開発法による価格は分譲マンション開発を想定した事業収支から求めた価格で投資採算性を重
視したデベロッパーの視点に基づいた価格である。上述の通り開発事業目的の需要が中心であると判断されることから
、開発法による価格をやや重視し比準価格を比較考量して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界経済の先行きの不確実性や物価高騰の影
響に注意は要するが、雇用所得環境改善等に
より不動産市場は底堅い動きが継続している
。

信濃町徒歩圏、中高層共同住宅が建ち並ぶ都
心部の住宅地域であり、底堅い住宅需要があ
る。地価は上昇基調が継続している。


個別的要因に変動要因は特にない。代替競争
関係にある不動産と比較した競争力は普通で
ある。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２公０６

-3		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.2m区道、
北5.4m、
東3.6m、南4m、
四方路
１中専
高度2種最高20m
(80,168)
b ０２公０６

-1		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南5.2m区道、
西5.1m、角地
１低専
高度地区1種
(80,150)
c １２公０６

-7		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
西8.9m、東4m、
三方路
１中専
高度2種最高20m
(80,160)
d １３公０６

-9		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西3.8m区道
、北東3.5m、
角地
１住居
高度3種最高20m
(80,160)
e ６１公０６

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.9m区道
、南東6m、
北西6m、
三方路
１住居
高度地区最高30m
特別用途地区
(80,316)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,102,498  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,137,778 		 100
[  77.6]
1,466,209 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
1,570,000 
b (　           ) 
1,480,514  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
1,445,955 		 100
[  83.8]
1,725,483 
1,850,000 
c (　           ) 
829,392  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
854,874 		 100
[  69.2]
1,235,367 
1,320,000 
d (　           ) 
1,006,250  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.9]
1,085,995 		 100
[  71.3]
1,523,135 
1,630,000 
e (　           ) 
1,310,912  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,330,514 		 100
[  84.9]
1,567,154 
1,680,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,560,000 円／㎡]  



新宿 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用が分譲マンション用地と判定されるため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

6,877,506,640 
3,433,330,900 
10 
1,500,000 
5,578.19 
398,000 
7,432.72 
⑧開発法による価格 　　        3,444,175,740 円　　　　（　            1,570,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -21　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,199 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,199.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,527.55 ㎡  7,432.72 ㎡  5,360.82 ㎡  2,071.90 ㎡  5,578.19 ㎡  ＲＣ・6F 1B
 (    77 戸)
 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      69.5 ％）  （     338.0 ％）  （     243.8 ％）  （      94.2 ％）  （     75.05 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高20m
80 ％ 
300 ％ 
244 ％ 		 間口

奥行		   27.7 ｍ

  67.4 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,500,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,500,000 円／㎡　　×　　     5,578.19 ㎡　　＝　　　　       8,367,285,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         8,367,285,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   398,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   409,940 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    409,940 円／㎡　　×　　　   7,432.72 ㎡　　＝　　　　       3,046,969,237 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         8,367,285,000 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　       1,004,074,200 円 
支出合計　④+⑤+⑥         4,051,043,437 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 12 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 12 ヶ月 
建築工事(1期目) 12 ヶ月  販売収入(1期目) 18 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 20 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目) 24 ヶ月 
建築工事(3期目) 28 ヶ月  販売収入(3期目) 30 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 669,382,800 円  (      8 ％) ×　　0.8668  （     18 ヶ月） ＝　　          580,221,011 円 
販売総額(2期) 6,024,445,200 円  (     72 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　        4,978,601,513 円 
販売総額(3期) 1,673,457,000 円  (     20 ％) ×　　0.7880  （     30 ヶ月） ＝　　        1,318,684,116 円 
収入合計 － － － － 6,877,506,640 円 
支出 建築工事費(1期) 609,393,847 円  (     20 ％) ×　　0.9091  （     12 ヶ月） ＝　　          553,999,946 円 
建築工事費(2期) 609,393,847 円  (     20 ％) ×　　0.8531  （     20 ヶ月） ＝　　          519,873,891 円 
建築工事費(3期) 1,828,181,542 円  (     60 ％) ×　　0.8006  （     28 ヶ月） ＝　　        1,463,642,143 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 602,444,520 円  (     60 ％) ×　　0.9091  （     12 ヶ月） ＝　　          547,682,313 円 
販売管理費(2期) 401,629,680 円  (     40 ％) ×　　0.8668  （     18 ヶ月） ＝　　          348,132,607 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,433,330,900 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        6,877,506,640 円　　－　　　　　　        3,433,330,900 円　　＝　　　　　         3,444,175,740 円 

            1,570,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 新宿 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区南元町４番４９
 0111000123969-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -21 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　剛佳   TEL.
鑑定評価額 3,450,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,570,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区南元町４番４９
 ②地積
　(㎡)		 2,199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(80,244)

1:2.5		 共同住宅

ＲＣ6F1B		 中高層のマンション
が多く建ち並ぶ住宅
地域		 西6m区道、四方路 水道、ガス、下水 信濃町

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 信濃町駅北東方

420m		 法令

規制		 ２中専
(70,244)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因及び標準的使用に特に変化はなく現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,570,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,570,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区及び隣接区等の都心エリアにあってマンション開発が可能な大規模画地を擁する住宅地域で、需要
者の中心はマンション開発業者である。圏内は居住環境や利便性、資産性に優れ富裕層や高額所得層を中心にマンショ
ン需要は根強いが、開発に適した素地の供給は限定的である。なお、マンション開発素地は規模や立地条件等による個
別性が強いため、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は分譲マンションの投資採算性を重視して意思決定を行う傾向が強く、開発法による価格はこの意思決定過程を
顕現し説得力を有する。一方で比準価格は現実の市場での取引事例を根拠に、近時のマンション市況や立地の希少性等
も反映し実証性が高い。以上より両価格は同等の規範性を有すると判断されることからこれらを関連付け、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心部不動産の需要は堅調で地価は上昇して
いるが、今後の金利政策、為替市場の動向、
地政学的リスク等を注視する必要がある。


特筆すべき変動は無い。都心部のマンション
需要は引き続き過熱気味に推移しており、立
地条件の良い素地の地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１公０６

-17		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
絶対高さ１０ｍ
(60,100)
b １２公０６

-7		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
西8.9m、東4m、
三方路
１中専
高度2種最高20m
(80,160)
c ６２公０６

-14		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西3.2m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
地区計画等
(70,160)
d ６８公０６

-3		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東4.9m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
地区計画等
(70,196)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
736,671  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
773,505 		 100
[  50.5]
1,531,693 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
1,640,000 
b (　           ) 
829,392  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
854,874 		 100
[  57.7]
1,481,584 
1,590,000 
c (　           ) 
622,161  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
657,002 		 100
[  55.7]
1,179,537 
1,260,000 
d (　           ) 
547,426  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  68.0]
838,850 		 100
[  61.6]
1,361,769 
1,460,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -32.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.9 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,570,000 円／㎡]  



新宿 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

7,143,988,112 
3,687,379,717 
10 
1,513,000 
5,578.19 
442,500 
7,432.72 
⑧開発法による価格 　　        3,456,608,395 円　　　　（　            1,570,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -21　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,199 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,199.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,527.55 ㎡  7,432.72 ㎡  5,360.82 ㎡  2,071.90 ㎡  5,578.19 ㎡  ＲＣ・6F 1B
 (    77 戸)
 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      69.5 ％）  （     338.0 ％）  （     243.8 ％）  （      94.2 ％）  （     75.05 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高20m
80 ％ 
300 ％ 
244 ％ 		 間口

奥行		   27.7 ｍ

  67.4 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,513,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域における取引事例等を参考に査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,513,000 円／㎡　　×　　     5,578.19 ㎡　　＝　　　　       8,439,801,470 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         8,439,801,470 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   442,500 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   455,775 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似する建物の建築費等を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    455,775 円／㎡　　×　　　   7,432.72 ㎡　　＝　　　　       3,387,647,958 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         8,439,801,470 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         843,980,147 円 
支出合計　④+⑤+⑥         4,231,628,105 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 標準的な借入金利率、適正な利潤率、危険負担率を考慮し査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 21 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 21 ヶ月  販売収入(3期目) 23 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 675,184,118 円  (      8 ％) ×　　0.8807  （     16 ヶ月） ＝　　          594,634,653 円 
販売総額(2期) 6,076,657,058 円  (     72 ％) ×　　0.8464  （     21 ヶ月） ＝　　        5,143,282,534 円 
販売総額(3期) 1,687,960,294 円  (     20 ％) ×　　0.8330  （     23 ヶ月） ＝　　        1,406,070,925 円 
収入合計 － － － － 7,143,988,112 円 
支出 建築工事費(1期) 338,764,796 円  (     10 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          317,896,885 円 
建築工事費(2期) 338,764,796 円  (     10 ％) ×　　0.8948  （     14 ヶ月） ＝　　          303,126,739 円 
建築工事費(3期) 2,710,118,366 円  (     80 ％) ×　　0.8464  （     21 ヶ月） ＝　　        2,293,844,185 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 506,388,088 円  (     60 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          475,194,582 円 
販売管理費(2期) 337,592,059 円  (     40 ％) ×　　0.8807  （     16 ヶ月） ＝　　          297,317,326 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,687,379,717 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        7,143,988,112 円　　－　　　　　　        3,687,379,717 円　　＝　　　　　         3,456,608,395 円 

            1,570,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 新宿 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区南元町４番４９
 0111000123969-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考