別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -20 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　高橋　信太郎   TEL.
鑑定評価額 2,260,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,340,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 990,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区市谷仲之町１３番
｢市谷仲之町２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,688  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,228)
台形
1:1.2		 共同住宅

ＲＣ5F1B		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 南5.7m区道 水道、ガス、下水 曙橋

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．７ｍ区道 交通

施設		 曙橋駅北方

210m		 法令

規制		 ２中専
(70,228)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因はなく、品等良好な住宅地域として当面の間現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位非考慮　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,310,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区を中心として都心に近接するマンション適地の住宅地域である。需要者は分譲マンション開発業
者が中心と考えられる。近隣地域は台地に存し、品等良好な住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、駅から近く利便性
も良好である。まとまった規模の土地は希少性が高く、開発業者の土地取得需要は旺盛で、地価は上昇傾向にある。マ
ンション素地は規模や容積率等によって様々であり、市場における中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 開発法による価格は、典型的な需要者が重視する事業の投資採算性を反映し、説得力を有する。また、比準価格は、現
マンション市況や需給動向を反映した現実の土地取引に基づき、実証的であり説得力を有する。両価格はいずれも同等
の説得力を有すると判断してこれらを関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。雇用・所得環
境が改善する下で、海外情勢、物価上昇、金
融資本市場の変動等の影響に十分注意する必
要がある。

品等良好な共同住宅用地に対する底堅い需要
により、地価は上昇傾向が継続している。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２公０６

-1		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南5.2m区道、
西5.1m、角地
１低専
高度地区1種
(80,150)
b １２公０６

-7		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
西8.9m、東4m、
三方路
１中専
高度2種最高20m
(80,160)
c ０３公０６

-6		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南2.9m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
d １２公０６

-3		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.2m区道、
北5.4m、
東3.6m、南4m、
四方路
１中専
高度2種最高20m
(80,168)
e ６１公０６

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.9m区道
、南東6m、
北西6m、
三方路
１住居
高度地区最高30m
特別用途地区
(80,316)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,480,514  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
1,445,955 		 100
[  93.1]
1,553,120 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,550,000 
b (　           ) 
829,392  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
854,874 		 100
[  82.8]
1,032,457 
1,030,000 
c (　           ) 
900,685  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
924,318 		 100
[  75.6]
1,222,643 
1,220,000 
d (　           ) 
1,102,498  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,137,778 		 100
[  77.6]
1,466,209 
1,470,000 
e (　           ) 
1,310,912  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,330,514 		 100
[  89.9]
1,479,993 
1,480,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,370,000 円／㎡]  



新宿 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンション適地であり、開発法を適用するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンション適地であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

4,660,106,886 
2,451,212,229 
10 
1,510,000 
3,710.00 
435,000 
5,054.00 
⑧開発法による価格 　　        2,208,894,657 円　　　　（　            1,310,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -20　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,688 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,688.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,012.00 ㎡  5,054.00 ㎡  3,798.00 ㎡  1,256.00 ㎡  3,710.00 ㎡  ＲＣ・5F 1B
 (    47 戸)
 79㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      60.0 ％）  （     299.4 ％）  （     225.0 ％）  （      74.4 ％）  （     73.41 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高20m
70 ％ 
300 ％ 
228 ％ 		 間口

奥行		   40.8 ｍ

  45.0 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    5.7 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,510,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,510,000 円／㎡　　×　　     3,710.00 ㎡　　＝　　　　       5,602,100,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         5,602,100,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   435,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   452,400 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    452,400 円／㎡　　×　　　   5,054.00 ㎡　　＝　　　　       2,286,429,600 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         5,602,100,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         560,210,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,846,639,600 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 10 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 13 ヶ月  販売管理費(2期目) 24 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 19 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 280,105,000 円  (      5 ％) ×　　0.9019  （     13 ヶ月） ＝　　          252,626,700 円 
販売総額(2期) 280,105,000 円  (      5 ％) ×　　0.8599  （     19 ヶ月） ＝　　          240,862,290 円 
販売総額(3期) 5,041,890,000 円  (     90 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　        4,166,617,896 円 
収入合計 － － － － 4,660,106,886 円 
支出 建築工事費(1期) 457,285,920 円  (     20 ％) ×　　0.9236  （     10 ヶ月） ＝　　          422,349,276 円 
建築工事費(2期) 457,285,920 円  (     20 ％) ×　　0.8737  （     17 ヶ月） ＝　　          399,530,708 円 
建築工事費(3期) 1,371,857,760 円  (     60 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　        1,133,703,253 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 336,126,000 円  (     60 ％) ×　　0.9236  （     10 ヶ月） ＝　　          310,445,974 円 
販売管理費(2期) 224,084,000 円  (     40 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　          185,183,018 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,451,212,229 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        4,660,106,886 円　　－　　　　　　        2,451,212,229 円　　＝　　　　　         2,208,894,657 円 

            1,310,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 新宿 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区市谷仲之町１３番
 0111000007884-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新宿 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -20 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　酒井　純子   TEL.
鑑定評価額 2,260,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,340,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 990,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区市谷仲之町１３番
｢市谷仲之町２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,688  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,228)
台形
1:1.2		 共同住宅

ＲＣ5F1B		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 南5.7m区道 水道、ガス、下水 曙橋

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．７ｍ区道 交通

施設		 曙橋駅北方

210m		 法令

規制		 ２中専
(70,228)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 価格形成要因の変動は特に認められず、一般住宅、マンション等が混在する住宅地域として、当分の間現状を維
持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位非考慮　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,330,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として新宿区のほか都心部の品等の良いマンションがみられる住宅地域。需要者の中心は、マンショ
ン分譲を目的とする開発事業者等である。当該地域は、良品等マンションや邸宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、居住
環境、生活利便性が良好なことからマンション素地としての需要は稀少性もあり堅調である。市場の中心価格帯は、規
模や地域性等によって相当な幅があり、土地は対象標準地と同規模程度で総額２０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性の高い大規模事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。開発法による価格は、分譲
マンション素地としての投資採算性を反映している。市場参加者は、代替不動産の取引価格や稀少性及び対象不動産の
投資採算性を考慮し意思決定することから、比準価格及び開発法による価格を関連付け鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界経済情勢の先行き、物価上昇や建築費高
騰等国内の景気動向が懸念されるが、都心回
帰を背景に低金利政策の下支えもあり市況は
堅調である。

曙橋駅徒歩圏の閑静な住宅地域として既に成
熟しており地域要因に大きな変動はなく、地
価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２公０６

-1		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南5.2m区道、
西5.1m、角地
１低専
高度地区1種
(80,150)
b １２公０６

-3		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.2m区道、
北5.4m、
東3.6m、南4m、
四方路
１中専
高度2種最高20m
(80,168)
c １２公０６

-7		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
西8.9m、東4m、
三方路
１中専
高度2種最高20m
(80,160)
d １３公０６

-9		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西3.8m区道
、北東3.5m、
角地
１住居
高度3種最高20m
(80,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,480,514  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
1,445,955 		 100
[  99.3]
1,456,148 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,460,000 
b (　           ) 
1,102,498  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,137,778 		 100
[  76.7]
1,483,413 
1,480,000 
c (　           ) 
829,392  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
854,874 		 100
[  70.7]
1,209,157 
1,210,000 
d (　           ) 
1,006,250  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.9]
1,085,995 		 100
[  84.7]
1,282,166 
1,280,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,350,000 円／㎡]  



新宿 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンション適地であり開発法を適用するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

4,690,968,520 
2,443,553,843 
10 
1,520,000 
3,710.00 
440,000 
5,054.00 
⑧開発法による価格 　　        2,247,414,677 円　　　　（　            1,330,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -20　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,688 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,688.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,012.00 ㎡  5,054.00 ㎡  3,798.00 ㎡  1,256.00 ㎡  3,710.00 ㎡  ＲＣ・5F 1B
 (    47 戸)
 79㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      60.0 ％）  （     299.4 ％）  （     225.0 ％）  （      74.4 ％）  （     73.41 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高20m
70 ％ 
300 ％ 
228 ％ 		 間口

奥行		   40.8 ｍ

  45.0 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    5.7 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,520,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,520,000 円／㎡　　×　　     3,710.00 ㎡　　＝　　　　       5,639,200,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         5,639,200,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   440,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   457,600 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    457,600 円／㎡　　×　　　   5,054.00 ㎡　　＝　　　　       2,312,710,400 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         5,639,200,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         563,920,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,876,630,400 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 10 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 13 ヶ月  販売管理費(2期目) 24 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 19 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 281,960,000 円  (      5 ％) ×　　0.9019  （     13 ヶ月） ＝　　          254,299,724 円 
販売総額(2期) 281,960,000 円  (      5 ％) ×　　0.8599  （     19 ヶ月） ＝　　          242,457,404 円 
販売総額(3期) 5,075,280,000 円  (     90 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　        4,194,211,392 円 
収入合計 － － － － 4,690,968,520 円 
支出 建築工事費(1期) 231,271,040 円  (     10 ％) ×　　0.9236  （     10 ヶ月） ＝　　          213,601,933 円 
建築工事費(2期) 231,271,040 円  (     10 ％) ×　　0.8737  （     17 ヶ月） ＝　　          202,061,508 円 
建築工事費(3期) 1,850,168,320 円  (     80 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　        1,528,979,100 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 338,352,000 円  (     60 ％) ×　　0.9236  （     10 ヶ月） ＝　　          312,501,907 円 
販売管理費(2期) 225,568,000 円  (     40 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　          186,409,395 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,443,553,843 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        4,690,968,520 円　　－　　　　　　        2,443,553,843 円　　＝　　　　　         2,247,414,677 円 

            1,330,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 新宿 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区市谷仲之町１３番
 0111000007884-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考