別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -18 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　真司   TEL.
鑑定評価額 119,000,000 円  １㎡当たりの価格 850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区赤城下町６９番２外
 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m
地区計画等

(70,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が混在する住
宅地域		 東2.2m区道 水道、ガス、下水 神楽坂

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 神楽坂駅背後の低地に拡がる
密集住宅地		 街

路		 基準方位　北、２．
２ｍ区道		 交通

施設		 神楽坂駅北方

350m		 法令

規制		 ２住居
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 狭小街路の多い雑然住宅地であるが、人気の「神楽坂」背後住宅地として、規模がある土地は中層マンションへ
の建て替えの動きも見られ、若い女性層を中心に賃貸需要が高い。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    930,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    697,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄東西線・大江戸線沿線、新宿区北東部住宅地域の圏域である。需要者は、主に一次取得者層が中
心で、地元のほか都心部へ通勤する勤労者が多いため区外からの転入者も見られる。雑然とした背後住宅地域であるが
、人気の神楽坂地区のため高値取引が顕著である。今後の金利動向は気がかりだが、堅調な住宅需要は続くと思われる
。需要の中心となる価格帯は、土地単独よりも小規模な戸建取引が多く、新築で総額８千万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地の存する「赤城下町」地区とその周辺の５事例から得られたものであり、市場の実勢を反映し
た実証的な規範性の高い価格である。収益価格はアパートとして賃貸する場合の収益性を反映している。共同住宅の賃
貸需要もあるが、居住の快適性や利便性、資産価値等を重視した取引が多いことから比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    793,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[100.2]		 [102.0]
100		 850,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    754,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、各種政策の効果もあり穏やかな回復
が続いているが、物価上昇、海外景気の下振
れリスク等の影響に十分注意する必要がある
。

金融緩和による堅調な戸建住宅・マンション
需要が地価水準に影響を与えており、取引事
例の増加が顕著である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０６

-302		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3m私道、
西4m、角地
２住居
高度2種最高20m
地区計画等
(80,160)
b ０１公０６

-2		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西2.9m区道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
生産緑地地区
(70,160)
c ６４公０６

-5		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8.8m区道、
西1.1m、
二方路
準工
特別用途地区
高度地区
(70,300)
d ５２公０６

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.3m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,172)
e ５５公０６

-407		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西2.5m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高20m
地区計画等
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,180,328  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,218,916 		 100
[ 116.9]
1,042,700 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,060,000 
b (　           ) 
1,263,802  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,356,397 		 100
[ 103.7]
1,308,001 
1,330,000 
c (　           ) 
892,031  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,031,939 		 100
[ 112.2]
919,732 
938,000 
d (　           ) 
914,299  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
934,519 		 100
[ 103.3]
904,665 
923,000 
e (　           ) 
898,230  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
913,349 		 100
[ 100.2]
911,526 
930,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.2 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　  +0.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.4 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.2 交通・接近　  -3.9 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    930,000 円／㎡]  



新宿 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,406,709 
1,713,876 
6,692,833 
3,060,900 
3,631,933 		 （　0.9666）
3,510,626 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     97,517,389 円　　　　（　    697,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 62.54 Ｓ3 173.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度2種最高20m
地区計画等		 70 ％   300 ％   160 ％   140 ㎡      7.6 m x   17.0 m  前面道路：区道     　   2.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ、１戸当たり約２５～３０㎡程度を想定 ⑦有効率　  98.6 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
62.54 
98.4 
61.54 
3,881 
238,837 		 1.0  238,837 
1.0  238,837 

 2～ 2		 共同住宅
62.54 
98.4 
61.54 
3,920 
241,237 		 1.0  241,237 
1.0  241,237 

 3～ 3		 共同住宅
48.76 
99.0 
48.26 
3,959 
191,061 		 1.0  191,061 
1.0  191,061 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
173.84 
98.6 
171.34 

671,135 		 671,135 
671,135 
⑨年額支払賃料        671,135 円　×　12ヶ月　＝　       8,053,620 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     171.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　         616,824 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,670,444 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       433,522 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,236,922 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           671,135 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,376 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          671,135 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         163,411 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,406,709 円　　　　（　        60,048 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５公賃０６
　　　　-22		 3,306  
(   3,234) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 85.8]		 100
[100.0]
3,932 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,007 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,920 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０５公賃０６
　　　　-23		 4,444  
(   4,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[109.2]		 100
[100.0]
4,070 
c ０５公賃０６
　　　　-24		 3,476  
(   3,401) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 88.9]		 100
[100.0]
4,031 
新宿 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 268,500 円  　　　　     53,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 710,976 円  　　　        8,670,444　×　　　　   8.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      170,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      456,400 円  　　　　     53,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,700 円  　　　　     53,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,700 円  　　　　     53,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,713,876 円　（　　　　　　        12,242 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9666    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     173.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,060,900 円  
（　　　　　        21,864 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,406,709 円      
②総費用 1,713,876 円      
③純収益　①－② 6,692,833 円      
④建物等に帰属する純収益 3,060,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,631,933 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,510,626 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,076 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     97,517,389 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     697,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区赤城下町６９番２
 0111000000800-0000
2 　新宿区赤城下町６９番５
 0111000000803-0000
3 　新宿区赤城下町６９番６
 0111000000804-0000
4 　新宿区赤城下町６９番７
 0111000000805-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
新宿 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -18 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　山崎　佳代   TEL.
鑑定評価額 119,000,000 円  １㎡当たりの価格 850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 600,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区赤城下町６９番２外
 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m
地区計画等

(70,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が混在する住
宅地域		 東2.2m区道 水道、ガス、下水 神楽坂

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北、２．
２ｍ区道		 交通

施設		 神楽坂駅　北方

350m		 法令

規制		 ２住居
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 神楽坂駅徒歩圏で一般住宅、低層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に変化を及ぼす要因は特段なく
、今後も当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    887,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    695,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神楽坂駅、牛込柳町駅、江戸川橋駅を最寄り駅とし、小規模な一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域と判定した
。主たる需要者は自己居住用として求める個人が中心となるが、都心立地等交通利便性にも優れていて、アパート等の
賃貸需要も安定した地域で、投資目的の個人投資家等も挙げられる。山手線内中心部においてはやや割安感がある地域
であり、近年地価は大きく上昇している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏の類似地域内に位置する規範性の高い取引事例を比準した価格を比較考量して求めており市場性
を反映した価格である。収益価格は中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して求めた価格で収益性
を反映した価格である。上述の通り居住目的の需要が中心であると判断されることから、比準価格を重視し収益価格を
比較考量して、代表標準地より求めた価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    793,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[100.7]		 [102.0]
100		 846,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    754,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界経済の先行きの不確実性や物価高騰の影
響に注意は要するが、雇用所得環境改善等に
より不動産市場は底堅い動きが継続している
。

神楽坂駅徒歩圏、都心立地の交通利便性が高
い成熟した既成住宅地域で底堅い住宅需要が
あり、地価の上昇が顕著となっている。


個別的要因に変動要因は特にない。代替競争
関係にある不動産と比較した競争力は普通で
ある。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１公０６

-2		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西2.9m区道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
生産緑地地区
(70,160)
b ５２公０６

-3		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.6m私道
、中間画地
１住居
高度2種最高20m
(73,167)
c ５２公０６

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.3m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,172)
d ６４公０６

-5		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8.8m区道、
西1.1m、
二方路
準工
特別用途地区
高度地区
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,263,802  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,356,397 		 100
[ 122.4]
1,108,167 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,130,000 
b (　           ) 
861,844  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
913,043 		 100
[ 110.3]
827,782 
844,000 
c (　           ) 
914,299  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
934,519 		 100
[ 102.9]
908,182 
926,000 
d (　           ) 
892,031  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,031,939 		 100
[ 118.0]
874,525 
892,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    887,000 円／㎡]  



新宿 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,467,071 
1,779,903 
6,687,168 
3,060,900 
3,626,268 		 （　0.9666）
3,505,151 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     97,365,306 円　　　　（　    695,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 62.54 Ｓ3 173.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度2種最高20m
地区計画等		 70 ％   300 ％   160 ％   140 ㎡      7.6 m x   17.0 m  前面道路：区道     　   2.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ（２０～２５㎡程度）の低層共同住宅を想定。 ⑦有効率　  98.6 ％
の理由		 同種建物では標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
62.54 
98.4 
61.54 
3,950 
243,083 		 1.0  243,083 
1.0  243,083 

 2～ 2		 共同住宅
62.54 
98.4 
61.54 
4,000 
246,160 		 1.0  246,160 
1.0  246,160 

 3～ 3		 共同住宅
48.76 
99.0 
48.26 
4,050 
195,453 		 1.0  195,453 
1.0  195,453 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
173.84 
98.6 
171.34 

684,696 		 684,696 
684,696 
⑨年額支払賃料        684,696 円　×　12ヶ月　＝　       8,216,352 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     171.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　         514,020 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近傍類似の賃貸事例等の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,730,372 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       436,519 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,293,853 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           684,696 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,505 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          684,696 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         166,713 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,467,071 円　　　　（　        60,479 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５公賃０６
　　　　-23		 4,444  
(   4,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]
4,001 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,089 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０７公賃０６
　　　　-6		 4,130  
(   4,040) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]
4,345 
c １０公賃０６
　　　　-12		 3,906  
(   3,821) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]
3,908 
新宿 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 268,500 円  　　　　     53,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 777,003 円  　　　        8,730,372　×　　　　   8.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      170,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      456,400 円  　　　　     53,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,700 円  　　　　     53,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,700 円  　　　　     53,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,779,903 円　（　　　　　　        12,714 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9666    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     173.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,060,900 円  
（　　　　　        21,864 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,467,071 円      
②総費用 1,779,903 円      
③純収益　①－② 6,687,168 円      
④建物等に帰属する純収益 3,060,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,626,268 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,505,151 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,037 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     97,365,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     695,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区赤城下町６９番２
 0111000000800-0000
2 　新宿区赤城下町６９番５
 0111000000803-0000
3 　新宿区赤城下町６９番６
 0111000000804-0000
4 　新宿区赤城下町６９番７
 0111000000805-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考