別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
新宿 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -14 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　松浦　理映子   TEL.
鑑定評価額 211,000,000 円  １㎡当たりの価格 893,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区四谷三栄町１５番６
｢四谷三栄町１４－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 236  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,160)

1:1		 住宅

ＲＣ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 北東3.1m区道 水道、ガス、下水 四ツ谷

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、　　３
．１ｍ区道		 交通

施設		 四ツ谷駅北西方

550m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に変動を及ぼす格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    916,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    570,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区及びその隣接区に存する、生活利便性が高く、住環境も良好な閑静な住宅地域である。中心とな
る需要者は、自己使用目的の個人、若しくは、ある程度規模が纏まった画地については投資用不動産の開発を目的とす
る不動産業者等である。良好な住環境及び利便性を有した住宅地に対する需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。市場
の中心価格帯は、土地代で坪当たり２５０～３００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅、共同住宅等が混在する四谷栄町の住宅地域に所在し、取引の中心は戸建住宅地として自己利用を目的とする
ものである。収益物件である賃貸用共同住宅も混在しているが、居住環境等を重視する自己使用目的の需要が強い。し
たがって、信頼性のある取引事例により求め、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    950,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[114.5]		 [101.0]
100		 882,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    840,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な投融資環境のもと不動産市場は堅調に
推移しているが、今後については金融緩和政
策の転換の可能性や物価動向に留意を要する
。

利便性が高く、住環境も良好な住宅地の需要
は底堅い。周辺地域を含めて地域要因に影響
を及ぼす格別の変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１公０６

-5		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8.2m区道、
西4m、角地
１住居
高度2種最高20m
(80,300)
b １１公０６

-4		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.4m区道、
東2.2m、角地
１中専
高度2種最高20m
(80,176)
c ５２公０６

-3		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.6m私道
、中間画地
１住居
高度2種最高20m
(73,167)
d １０公０６

-15		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m区道、
南西7m、角地
２住居
高度3種最高20m
(80,400)
e ５５公０６

-414		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,203)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,089,545  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
1,067,392 		 100
[ 116.2]
918,582 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
928,000 
b (　           ) 
822,519  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.4]
865,985 		 100
[ 103.2]
839,133 
848,000 
c (　           ) 
861,844  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
913,043 		 100
[ 102.2]
893,388 
902,000 
d (　           ) 
1,052,386  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
1,003,784 		 100
[ 105.2]
954,167 
964,000 
e (　           ) 
904,350  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
902,627 		 100
[  95.6]
944,171 
954,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.8 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.2 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.2 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.8 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    916,000 円／㎡]  



新宿 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由   既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,479,926 
3,761,495 
11,718,431 
6,669,000 
5,049,431 		 （　0.9585）
4,839,880 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    134,441,111 円　　　　（　    570,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.00 ＲＣ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
 70 ％   300 ％   160 ％   236 ㎡     15.5 m x   15.4 m  前面道路：区道     　   3.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ（平均専有面積３５㎡）の賃貸マンションを想定 ⑦有効率　  85.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
135.00 
85.0 
114.75 
4,100 
470,475 		 1.0  470,475 
1.0  470,475 

 2～ 2		 住宅
135.00 
90.0 
121.50 
4,200 
510,300 		 1.0  510,300 
1.0  510,300 

 3～ 3		 住宅
90.00 
80.0 
72.00 
4,200 
302,400 		 1.0  302,400 
1.0  302,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
85.6 
308.25 

1,283,175 		 1,283,175 
1,283,175 
⑨年額支払賃料      1,283,175 円　×　12ヶ月　＝　      15,398,100 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     308.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         554,850 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,952,950 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       797,648 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,155,302 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,283,175 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,190 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,283,175 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         312,434 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,479,926 円　　　　（　        65,593 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １７公賃０６
　　　　-6		 4,389  
(   4,294) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
4,137 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,293 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １７公賃０６
　　　　-7		 4,448  
(   4,352) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
4,318 
c ０３公賃０６
　　　　-18		 4,058  
(   4,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,317 
新宿 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 585,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,595,295 円  　　　       15,952,950　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      352,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      994,500 円  　　　　    117,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,761,495 円　（　　　　　　        15,939 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 117,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,669,000 円  
（　　　　　        28,258 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,479,926 円      
②総費用 3,761,495 円      
③純収益　①－② 11,718,431 円      
④建物等に帰属する純収益 6,669,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,049,431 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,839,880 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,508 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    134,441,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     570,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区四谷三栄町１５番６
 0111000053660-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新宿 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -14 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　酒井　純子   TEL.
鑑定評価額 211,000,000 円  １㎡当たりの価格 895,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区四谷三栄町１５番６
｢四谷三栄町１４－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 236  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,160)

1:1		 住宅

ＲＣ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 北東3.1m区道 水道、ガス、下水 四ツ谷

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　３
．１ｍ区道		 交通

施設		 四ツ谷駅北西方

550m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 価格形成要因の変動は特に認められず、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として、当分の間現状を維持
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    940,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    589,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として新宿区南東部の普通住宅地域。需要者の中心は、１次取得者や買い替えによる２次取得者のほ
か、収益用不動産を開発する不動産業者等である。当該地域は、都心への交通利便性に優れ、居住環境、生活利便性が
良好なことから住宅需要は堅調である。市場の中心価格帯は、全般的に物件の細分化傾向がみられ規模によって相当な
幅があり、土地は対象標準地と同規模程度で総額２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性の高い事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、対象標準地が低層住
宅地であることから低位に求められた。当該地域は四ツ谷駅徒歩圏の住宅地域として成熟しており、戸建住宅のほか賃
貸住宅もみられるが、収益目的よりも居住の快適性を重視する自己使用目的の需要が多いことから、比準価格を重視し
、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    950,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[113.4]		 [101.0]
100		 891,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    840,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界経済情勢の先行き、物価上昇や建築費高
騰等国内の景気動向が懸念されるが、都心回
帰を背景に低金利政策の下支えもあり市況は
堅調である。

四ツ谷駅徒歩圏の低層住宅地域として既に成
熟しており地域要因に大きな変動はなく、地
価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１公０６

-1		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西2.4m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
b ５５公０６

-415		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.6m私道
、中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
c ５５公０６

-416		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西2.6m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
d ５５公０６

-418		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.2m私道
、中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
718,571  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
768,431 		 100
[  87.3]
880,219 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
889,000 
b (　           ) 
1,049,343  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,036,226 		 100
[ 103.8]
998,291 
1,010,000 
c (　           ) 
1,153,311  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,126,696 		 100
[  99.8]
1,128,954 
1,140,000 
d (　           ) 
924,745  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
978,765 		 100
[ 108.9]
898,774 
908,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    940,000 円／㎡]  



新宿 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,479,926 
3,586,013 
11,893,913 
6,669,000 
5,224,913 		 （　0.9585）
5,008,079 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    139,113,306 円　　　　（　    589,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.00 ＲＣ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
 70 ％   300 ％   160 ％   236 ㎡     15.5 m x   15.4 m  前面道路：区道     　   3.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専有面積３５㎡程度の低層共同住宅 ⑦有効率　  85.6 ％
の理由		 地域、類似建物、対象標準地の状況から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
135.00 
85.0 
114.75 
4,100 
470,475 		 1.0  470,475 
1.0  470,475 

 2～ 2		 住宅
135.00 
90.0 
121.50 
4,200 
510,300 		 1.0  510,300 
1.0  510,300 

 3～ 3		 住宅
90.00 
80.0 
72.00 
4,200 
302,400 		 1.0  302,400 
1.0  302,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
85.6 
308.25 

1,283,175 		 1,283,175 
1,283,175 
⑨年額支払賃料      1,283,175 円　×　12ヶ月　＝　      15,398,100 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     308.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         554,850 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,952,950 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       797,648 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,155,302 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,283,175 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,190 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,283,175 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         312,434 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,479,926 円　　　　（　        65,593 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １７公賃０６
　　　　-6		 4,389  
(   4,294) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
4,261 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,293 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０８公賃０６
　　　　-8		 3,798  
(   3,795) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,956 
c ０３公賃０６
　　　　-18		 4,058  
(   4,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,509 
新宿 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 585,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,419,813 円  　　　       15,952,950　×　　　　   8.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      352,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      994,500 円  　　　　    117,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,586,013 円　（　　　　　　        15,195 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 117,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,669,000 円  
（　　　　　        28,258 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,479,926 円      
②総費用 3,586,013 円      
③純収益　①－② 11,893,913 円      
④建物等に帰属する純収益 6,669,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,224,913 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,008,079 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,221 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    139,113,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     589,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区四谷三栄町１５番６
 0111000053660-0000
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備考