別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
新宿 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -11 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　松浦　理映子   TEL.
鑑定評価額 215,000,000 円  １㎡当たりの価格 684,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西落合３丁目１５８番６
｢西落合３－１７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 314  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 西6.1m区道 水道、ガス、下水 落合南長崎

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、　　６
．１ｍ区道		 交通

施設		 落合南長崎駅西方

400m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に変動を及ぼす格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    705,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    424,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区北西部の都営大江戸線沿線を中心とする新宿区及び隣接区の住宅地域である。中心需要者は、自
己使用目的の個人、若しくは、ある程度規模が纏まった画地については分譲を目的とする不動産業者等である。利便性
も住環境も良好な住宅地に対する需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は総額２億円程度、規模の
小さい新築戸建住宅は総額７千万円から９千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模一般住宅が多い落合南長崎駅徒歩圏の閑静な住宅地域に所在し、取引の中心は戸建住宅地として自己利用を目的
とするものである。収益物件である賃貸用共同住宅もみられるが、居住環境等を重視する自己使用目的の需要が強い。
したがって、信頼性のある取引事例により求め、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    793,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 [102.0]
100		 681,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    644,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な投融資環境のもと不動産市場は堅調に
推移しているが、今後については金融緩和政
策の転換の可能性や物価動向に留意を要する
。

利便性が高く、住環境も良好な住宅地の需要
は底堅い。周辺地域を含めて地域要因に影響
を及ぼす格別の変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７公０６

-14		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種10m
(60,100)
b １４公０６

-11		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.3m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ５２公０６

-4		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西5.9m区道
、中間画地
１住居
高度地区最高30m
(70,236)
d ５５公０６

-907		 新宿区

 借地
権

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.3m区道、
北3.1m、角地
１住居
高度2種最高20m
新防火区域
(80,160)
e ５５公０６

-377		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
798,696  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
801,828 		 100
[ 110.7]
724,325 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
739,000 
b (　           ) 
682,282  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
692,984 		 100
[ 105.7]
655,614 
669,000 
c (　           ) 
625,533  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
729,444 		 100
[ 111.2]
655,975 
669,000 
d (　    488,706) 
698,151  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
678,223 		 100
[  97.4]
696,328 
710,000 
e (　           ) 
677,789  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
682,440 		 100
[  97.9]
697,079 
711,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    705,000 円／㎡]  



新宿 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由   既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,142,755 
2,809,228 
9,333,527 
4,299,540 
5,033,987 		 （　0.9778）
4,922,232 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    133,033,297 円　　　　（　    424,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 149.00 Ｓ2 298.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   314 ㎡     15.5 m x   20.5 m  前面道路：区道     　   6.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ（平均専有面積３５㎡）の賃貸マンションを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
149.00 
100.0 
149.00 
3,300 
491,700 		 1.0  491,700 
1.0  491,700 

 2～ 2		 住宅
149.00 
100.0 
149.00 
3,400 
506,600 		 1.0  506,600 
1.0  506,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
298.00 
100.0 
298.00 

998,300 		 998,300 
998,300 
⑨年額支払賃料        998,300 円　×　12ヶ月　＝　      11,979,600 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     298.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         536,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,516,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       625,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,890,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           998,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,484 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          998,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         243,071 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,142,755 円　　　　（　        38,671 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １７公賃０６
　　　　-3		 3,675  
(   3,595) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,789 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １７公賃０６
　　　　-4		 3,591  
(   3,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,493 
c １７公賃０６
　　　　-5		 3,192  
(   3,123) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,137 
新宿 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 353,000 円  　　　　     70,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,351,728 円  　　　       12,516,000　×　　　　  10.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      363,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      600,100 円  　　　　     70,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,600 円  　　　　     70,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,600 円  　　　　     70,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,809,228 円　（　　　　　　         8,947 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9778    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     298.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,299,540 円  
（　　　　　        13,693 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,142,755 円      
②総費用 2,809,228 円      
③純収益　①－② 9,333,527 円      
④建物等に帰属する純収益 4,299,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,033,987 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,922,232 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,676 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    133,033,297 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     424,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区西落合三丁目１５８番６
 0111000114685-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -11 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　真司   TEL.
鑑定評価額 215,000,000 円  １㎡当たりの価格 685,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区西落合３丁目１５８番６
｢西落合３－１７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 314  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 西6.1m区道 水道、ガス、下水 落合南長崎

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 街路条件が整備された、品位
の高い、区内有数の住宅地		 街

路		 基準方位　北、６．
１ｍ区道		 交通

施設		 落合南長崎駅西方

400m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 西落合３～４丁目地区は、品位ある住宅地域で旧・本田宗一郎邸などの邸宅も見られる。広幅員街路ではマンシ
ョンに建て替えられる傾向があるが、今後とも現状の住環境が維持されるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    725,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    443,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都営大江戸線沿線を中心とした新宿区北西部の住宅地域の圏域である。需要者は一次取得者層が中心で、
地元のほか都心部へ通勤する勤労者が多いため、区外からの転入者も見られる。整然とした閑静な住宅地域にあり、金
融緩和による堅調な住宅需要が続いたため取引が好調であるが、今後の金利動向には注意する必要がある。需要の中心
となる価格帯は、土地単独よりも土地建物一体とした取引が多く、新築戸建で総額７～８千万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地の存する「西落合」地区の４事例から得られたものであり、市場の実勢を反映した実証的な規
範性の高い価格である。収益価格は、アパートとして賃貸する場合の収益性を反映している。共同住宅の賃貸需要もあ
るが、居住の快適性や利便性、資産価値等を重視した取引が多いことから比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、
さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    793,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[124.7]		 [102.0]
100		 683,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    644,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、各種政策の効果もあり穏やかな回復
が続いているが、物価上昇、海外景気の下振
れリスク等の影響に十分注意する必要がある
。

金融緩和による堅調な住宅需要が地価水準に
影響を与えているほかは、地域要因に大きな
変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.1
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  +1.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０６

-375		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北東6.7m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b ６０公０６

-11		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.2m区道、
中間画地
準工
高度2種最高20m
(70,200)
c ５５公０６

-374		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.1m区道、
東2.7m、角地
準工
高度2種最高20m
(80,200)
d ５５公０６

-377		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
639,957  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
730,262 		 100
[ 102.8]
710,372 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
725,000 
b (　           ) 
653,690  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
687,682 		 100
[  99.6]
690,444 
704,000 
c (　           ) 
722,782  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
746,641 		 100
[ 101.1]
738,517 
753,000 
d (　           ) 
677,789  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
682,440 		 100
[  97.3]
701,377 
715,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  +2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  -2.4 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    725,000 円／㎡]  



新宿 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,139,283 
2,571,106 
9,568,177 
4,299,540 
5,268,637 		 （　0.9778）
5,151,673 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    139,234,405 円　　　　（　    443,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 149.00 Ｓ2 298.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   314 ㎡     15.5 m x   20.5 m  前面道路：区道     　   6.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、１戸当たり約３０㎡程度を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
149.00 
100.0 
149.00 
3,298 
491,402 		 1.0  491,402 
1.0  491,402 

 2～ 2		 住宅
149.00 
100.0 
149.00 
3,400 
506,600 		 1.0  506,600 
1.0  506,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
298.00 
100.0 
298.00 

998,002 		 998,002 
998,002 
⑨年額支払賃料        998,002 円　×　12ヶ月　＝　      11,976,024 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     298.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         536,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,512,424 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       625,621 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,886,803 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           998,002 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,481 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          998,002 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         242,999 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,139,283 円　　　　（　        38,660 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １４公賃０６
　　　　-6		 3,288  
(   3,216) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.9]		 100
[100.0]
3,427 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １７公賃０６
　　　　-5		 3,192  
(   3,123) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 92.2]		 100
[100.0]
3,497 
c １７公賃０６
　　　　-4		 3,591  
(   3,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.9]		 100
[100.0]
3,525 
新宿 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 353,000 円  　　　　     70,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,113,606 円  　　　       12,512,424　×　　　　   8.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      363,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      600,100 円  　　　　     70,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,600 円  　　　　     70,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,600 円  　　　　     70,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,571,106 円　（　　　　　　         8,188 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9778    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     298.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,299,540 円  
（　　　　　        13,693 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,139,283 円      
②総費用 2,571,106 円      
③純収益　①－② 9,568,177 円      
④建物等に帰属する純収益 4,299,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,268,637 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,151,673 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,407 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    139,234,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     443,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区西落合三丁目１５８番６
 0111000114685-0000
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備考