別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
新宿 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -10 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　小川　征誠   TEL.
鑑定評価額 110,000,000 円  １㎡当たりの価格 957,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区矢来町３５番５
 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,164)

1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 中規模一般住宅に事
務所等が見られる住
宅地域		 北4.1m区道 水道、ガス、下水 神楽坂

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．１
ｍ区道		 交通

施設		 神楽坂駅　南西方

350m		 法令

規制		 １中専
(70,164)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 価格形成要因の変動は特に認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    970,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    609,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として新宿区及びその隣接区の普通住宅地域と判定した。需要者は個人エンドユーザーや不動産業者
が中心となると思料する。当該地域は都心への通勤や買い物も便利なエリアであり、居住の快適性、生活の利便性は良
好であるため需要は堅調である。市場の中心価格帯は、規模により異なるものの、一坪単価２５０万円から３５０万円
と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した客観的内容に基づく価格であるため、説得力を有する。また、収益価格は賃貸を想定
した収益性に基づく価格である。当該エリアにおいては規模に見合う賃料を収受することができず、収益性よりも自己
居住用を目的とした取引が多く散見されることから、収益価格の説得力はやや劣る。従って、比準価格を重視し、収益
価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    950,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 [100.0]
100		 953,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    911,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅需要は堅調であり、新型コロナの影響は
回復しており、需要者の購入意欲は積極的で
ある。


神楽坂駅徒歩圏に存する閑静な住宅地域であ
り、新型コロナの影響は回復しており、需要
は底堅い。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０６

-312		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.3m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
b ５２公０６

-1		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東3.4m区道
、中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
c ０２公０６

-2		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2.8m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
d ６１公０６

-19		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.2m区道、
西3.1m、角地
１中専
高度2種最高20m
(80,208)
e １４公０６

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.6m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種20m
(67,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
940,222  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
960,702 		 100
[  96.0]
1,000,731 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,000,000 
b (　           ) 
921,906  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
936,089 		 100
[ 100.0]
936,089 
936,000 
c (　           ) 
939,972  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
954,717 		 100
[  98.9]
965,336 
965,000 
d (　           ) 
877,245  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.6]
973,595 		 100
[ 102.0]
954,505 
955,000 
e (　           ) 
936,556  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
983,384 		 100
[  99.0]
993,317 
993,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    970,000 円／㎡]  



新宿 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,151,251 
1,934,634 
6,216,617 
3,585,300 
2,631,317 		 （　0.9585）
2,522,117 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     70,058,806 円　　　　（　    609,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＲＣ3 185.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
 70 ％   300 ％   164 ％   115 ㎡      9.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫの共同住宅 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 標準的な有効率として査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 居宅
65.00 
85.0 
55.25 
4,070 
224,868 		 1.0  224,868 
1.0  224,868 

  ～ 2		 居宅
65.00 
90.0 
58.50 
4,150 
242,775 		 1.0  242,775 
1.0  242,775 

  ～ 3		 居宅
55.00 
90.0 
49.50 
4,200 
207,900 		 1.0  207,900 
1.0  207,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
185.00 
88.2 
163.25 

675,543 		 675,543 
675,543 
⑨年額支払賃料        675,543 円　×　12ヶ月　＝　       8,106,516 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     163.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         293,850 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の共同住宅の水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,400,366 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       420,018 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,980,348 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           675,543 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,418 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          675,543 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         164,485 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,151,251 円　　　　（　        70,880 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７公賃０６
　　　　-9		 4,035  
(   3,948) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]
4,294 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,242 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０７公賃０６
　　　　-10		 4,348  
(   4,348) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 100
[109.0]
3,950 
c ０７公賃０６
　　　　-6		 4,130  
(   4,040) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[104.0]
4,135 
新宿 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 314,500 円  　　　　     62,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 772,834 円  　　　        8,400,366　×　　　　   9.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      186,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      534,600 円  　　　　     62,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,900 円  　　　　     62,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,900 円  　　　　     62,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,934,634 円　（　　　　　　        16,823 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     185.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,585,300 円  
（　　　　　        31,177 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,151,251 円      
②総費用 1,934,634 円      
③純収益　①－② 6,216,617 円      
④建物等に帰属する純収益 3,585,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,631,317 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,522,117 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,931 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,058,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     609,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区矢来町３５番５
 0111000118665-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -10 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　剛佳   TEL.
鑑定評価額 110,000,000 円  １㎡当たりの価格 960,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区矢来町３５番５
 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,164)

1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 中規模一般住宅に事
務所等が見られる住
宅地域		 北4.1m区道 水道、ガス、下水 神楽坂

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
．１ｍ区道		 交通

施設		 神楽坂駅南西方

350m		 法令

規制		 １中専
(70,164)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因及び標準的使用に特に変化はなく現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    601,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区の東京メトロ東西線や都営大江戸線各駅勢圏の低層住宅地域で、需要者の中心は一般のエンドユー
ザーや転売目的の不動産業者である。圏内は都心に近い利便性の良い住宅地域として熟成しており需給動向は堅調であ
る。市場での需要の中心となる価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で１億円程度、新築の戸建物件は規模による
が総額７千万円～１億円強程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は代替不動産との価格比較等の観点から意思決定を行う傾向が強く、市場の実態を反映した比準価格は実証的で
説得力を有する。一方で収益価格は最有効使用の賃貸用不動産を想定して試算したが、現実の市場で収益性に着目した
取引は少なく相対的に信頼性は劣る。以上より比準価格を標準に収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    950,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[104.4]		 [100.0]
100		 958,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    911,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心部不動産の需要は堅調で地価は上昇して
いるが、今後の金利政策、為替市場の動向、
地政学的リスク等を注視する必要がある。


都心近くに位置し最寄り駅から徒歩圏で利便
性に優れ住宅需要は安定している。地域要因
に特筆すべき変動は無い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.6
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -0.1
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０３公０６

-14		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西3.4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
b ５２公０６

-3		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.6m私道
、中間画地
１住居
高度2種最高20m
(73,167)
c ５５公０６

-395		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 南西9.6m区道
、中間画地
準工
高度3種最高30m
特別工業地区
(70,300)
d ５５公０６

-411		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西5.1m区道
、南西2.5m、
二方路
１住居
高度2種最高20m
(70,204)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
408,058  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  44.9]
929,718 		 100
[  90.7]
1,025,047 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,030,000 
b (　           ) 
861,844  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
913,043 		 100
[  90.2]
1,012,243 
1,010,000 
c (　           ) 
965,208  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
1,276,989 		 100
[ 125.9]
1,014,288 
1,010,000 
d (　           ) 
1,154,927  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.9]
1,164,931 		 100
[ 114.3]
1,019,187 
1,020,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -55.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +0.9 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.1 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.2 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,020,000 円／㎡]  



新宿 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,534,609 
1,770,879 
5,763,730 
3,169,200 
2,594,530 		 （　0.9585）
2,486,857 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     69,079,361 円　　　　（　    601,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 Ｓ3 185.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
 70 ％   300 ％   164 ％   115 ㎡      9.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプの共同住宅。平均専有面積２７㎡程度。 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 おおむね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
85.0 
55.25 
3,763 
207,906 		 1.0  207,906 
1.0  207,906 

 2～ 2		 住宅
65.00 
90.0 
58.50 
3,840 
224,640 		 1.0  224,640 
1.0  224,640 

 3～ 3		 住宅
55.00 
90.0 
49.50 
3,840 
190,080 		 1.0  190,080 
1.0  190,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
185.00 
88.2 
163.25 

622,626 		 622,626 
622,626 
⑨年額支払賃料        622,626 円　×　12ヶ月　＝　       7,471,512 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     163.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         293,850 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の標準的な共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,765,362 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       388,268 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,377,094 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           622,626 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,915 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          622,626 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         151,600 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,534,609 円　　　　（　        65,518 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０３公賃０６
　　　　-16		 3,072  
(   3,005) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 98.0]
3,882 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,924 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,840 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０３公賃０６
　　　　-17		 3,579  
(   3,501) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,966 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 278,000 円  　　　　     55,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 722,179 円  　　　        7,765,362　×　　　　   9.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      186,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      472,600 円  　　　　     55,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,770,879 円　（　　　　　　        15,399 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 292,000 円／㎡　×　     185.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,169,200 円  
（　　　　　        27,558 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,534,609 円      
②総費用 1,770,879 円      
③純収益　①－② 5,763,730 円      
④建物等に帰属する純収益 3,169,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,594,530 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,486,857 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,625 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     69,079,361 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     601,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区矢来町３５番５
 0111000118665-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考