別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
新宿 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -4 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　松浦　理映子   TEL.
鑑定評価額 201,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区大京町６番８
 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、マ
ンションが混在する
住宅地域		 北3.7m区道 水道、ガス、下水 四谷三丁目

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、３．７
ｍ区道		 交通

施設		 四谷三丁目駅　南西方

300m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に変動を及ぼす格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,040,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    745,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区及びその隣接区に存する、生活利便性が高く、住環境も良好な閑静な住宅地域である。中心とな
る需要者は、自己使用目的の個人、若しくは、ある程度規模が纏まった画地については、投資用不動産の開発を目的と
する不動産業者等である。良好な住環境及び利便性を有した住宅地に対する需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。市
場の中心価格帯は、土地代で坪当たり２５０～３５０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅、共同住宅等が混在する大京町の住宅地域に所在し、取引の中心は戸建住宅地として自己利用を目的とするも
のである。収益物件である賃貸用共同住宅も混在しているが、居住環境等を重視する自己使用目的の需要が強い。した
がって、信頼性のある取引事例により求め、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　新宿 -4                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    972,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な投融資環境のもと不動産市場は堅調に
推移しているが、今後については金融緩和政
策の転換の可能性や物価動向に留意を要する
。

利便性が高く、住環境も良好な住宅地の需要
は底堅い。周辺地域を含めて地域要因に影響
を及ぼす格別の変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１公０６

-5		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8.2m区道、
西4m、角地
１住居
高度2種最高20m
(80,300)
b ６８公０６

-1		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北5.3m区道、
東4m、南3.8m、
三方路
２中専
高度2種最高20m
(80,212)
c ５５公０６

-331		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,176)
d １０公０６

-15		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m区道、
南西7m、角地
２住居
高度3種最高20m
(80,400)
e １１公０６

-8		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.3m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,172)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,089,545  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
1,067,392 		 100
[ 110.0]
970,356 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
970,000 
b (　           ) 
1,254,046  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
1,274,764 		 100
[ 119.7]
1,064,966 
1,060,000 
c (　           ) 
1,210,165  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,237,826 		 100
[ 116.3]
1,064,339 
1,060,000 
d (　           ) 
1,052,386  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
1,003,784 		 100
[  98.3]
1,021,143 
1,020,000 
e (　           ) 
1,054,852  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,088,607 		 100
[  99.4]
1,095,178 
1,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.2 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.2 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,040,000 円／㎡]  



新宿 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由   既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,156,422 
3,261,435 
11,894,987 
6,270,200 
5,624,787 		 （　0.9585）
5,391,358 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    149,759,944 円　　　　（　    745,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＲＣ3 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
 70 ％   300 ％   160 ％   201 ㎡     12.0 m x   16.6 m  前面道路：区道     　   3.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ（平均専有面積３５㎡）の賃貸マンションを想定 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
4,100 
442,800 		 1.0  442,800 
1.0  442,800 

 2～ 2		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
4,150 
448,200 		 1.0  448,200 
1.0  448,200 

 3～ 3		 住宅
80.00 
85.0 
68.00 
4,200 
285,600 		 1.0  285,600 
1.0  285,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
88.8 
284.00 

1,176,600 		 1,176,600 
1,176,600 
⑨年額支払賃料      1,176,600 円　×　12ヶ月　＝　      14,119,200 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     284.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         681,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,800,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       782,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,858,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,176,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,178 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,176,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         286,484 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,156,422 円　　　　（　        75,405 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １７公賃０６
　　　　-1		 3,841  
(   3,753) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,212 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,242 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １７公賃０６
　　　　-2		 3,823  
(   3,740) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,023 
c １８公賃０６
　　　　-5		 4,189  
(   4,098) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,499 
新宿 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 321,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,470,235 円  　　　       15,640,800　×　　　　   9.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      346,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      909,500 円  　　　　    107,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,261,435 円　（　　　　　　        16,226 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 107,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 326,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,270,200 円  
（　　　　　        31,195 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,156,422 円      
②総費用 3,261,435 円      
③純収益　①－② 11,894,987 円      
④建物等に帰属する純収益 6,270,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,624,787 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,391,358 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,823 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    149,759,944 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     745,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区大京町６番８
 0111000070597-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新宿 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -4 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　関　淳一   TEL.
鑑定評価額 201,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区大京町６番８
 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、マ
ンションが混在する
住宅地域		 北3.7m区道 水道、ガス、下水 四谷三丁目

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　　　　北
３．７ｍ区道		 交通

施設		 四谷三丁目駅　　　　
南西方
300m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変動要因はなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    753,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区を中心として、その隣接区の一部も含む圏域の住宅地域である。需要者としては戸建住宅地及び
共同住宅地としての購入を目論む個人富裕層及び不動産業者等が想定される。駅への接近性に優れることから、戸建住
宅地及び共同住宅地としての競争力は高く需要は堅調である。標準的画地規模の土地では９００千円／㎡～１，３００
千円／㎡程度が市場の中心であり、戸建住宅は仕様・規模等により多様である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 居住環境が良好かつ利便性が高い住宅地域で、自己使用目的と収益目的の取引が混在するが、居住環境等を重視する自
己使用目的の需要が強く、取引意思決定においては、理論値である収益価格よりも実証性の高い比準価格が重視される
傾向にある。本件では、近時の不動産市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、対象標準地の推移
も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　新宿 -12                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    972,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金融市場の変動、国外情勢等には
注視を要するが、国内不動産市場は引き続き
堅調に推移している。


四谷三丁目駅徒歩圏、低層一般住宅等が建ち
並ぶ都心の住宅地域であり、需要は堅調で、
地価は強含んでいる。


個別的要因に特段の変化はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０６

-361		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.6m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
b ６８公０６

-1		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北5.3m区道、
東4m、南3.8m、
三方路
２中専
高度2種最高20m
(80,212)
c １１公０６

-4		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.4m区道、
東2.2m、角地
１中専
高度2種最高20m
(80,176)
d ０７公０６

-13		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北2m私道、
南3m、二方路
１住居
高度地区2種20m
(80,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
877,353  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
896,464 		 100
[  87.4]
1,025,703 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,030,000 
b (　           ) 
1,254,046  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
1,274,764 		 100
[ 126.6]
1,006,923 
1,010,000 
c (　           ) 
822,519  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.4]
865,985 		 100
[  95.0]
911,563 
912,000 
d (　           ) 
1,037,838  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
1,150,892 		 100
[  91.9]
1,252,331 
1,250,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,060,000 円／㎡]  



新宿 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,258,968 
3,302,854 
11,956,114 
6,270,200 
5,685,914 		 （　0.9585）
5,449,949 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    151,387,472 円　　　　（　    753,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＲＣ3 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
 70 ％   300 ％   160 ％   201 ㎡     12.0 m x   16.6 m  前面道路：区道     　   3.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１Ｋタイプ、３６㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 地域における標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
4,100 
442,800 		 1.0  442,800 
1.0  442,800 

 2～ 2		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
4,200 
453,600 		 1.0  453,600 
1.0  453,600 

 3～ 3		 住宅
80.00 
85.0 
68.00 
4,250 
289,000 		 1.0  289,000 
1.0  289,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
88.8 
284.00 

1,185,400 		 1,185,400 
1,185,400 
⑨年額支払賃料      1,185,400 円　×　12ヶ月　＝　      14,224,800 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     284.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         681,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,906,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       787,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,959,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,185,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,261 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,185,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         288,627 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,258,968 円　　　　（　        75,915 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １７公賃０６
　　　　-1		 3,841  
(   3,753) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 99.0]
4,439 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,293 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １７公賃０６
　　　　-2		 3,823  
(   3,740) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
4,066 
c ０９公賃０６
　　　　-7		 4,278  
(   4,185) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,278 
新宿 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 321,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,511,654 円  　　　       15,746,400　×　　　　   9.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      346,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      909,500 円  　　　　    107,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,302,854 円　（　　　　　　        16,432 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 107,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 326,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,270,200 円  
（　　　　　        31,195 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,258,968 円      
②総費用 3,302,854 円      
③純収益　①－② 11,956,114 円      
④建物等に帰属する純収益 6,270,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,685,914 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,449,949 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,114 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    151,387,472 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     753,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区大京町６番８
 0111000070597-0000
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備考