別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
新宿 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -2 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　正則   TEL.
鑑定評価額 351,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 920,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区市谷左内町２２番
 ②地積
　(㎡)		 290  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,240)
台形
1:3		 ホテル

ＲＣ4F1B		 共同住宅、事務所ビ
ル等が混在する住宅
地域		 南西6m区道 水道、ガス、下水 市ケ谷

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北６ｍ区道 交通

施設		 市ケ谷駅北西方

330m		 法令

規制		 １住居
(70,240)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 マンションを中心に商業利用も見られる住宅地域で地域要因の大きな変動も見られないことから、今後も現状を
維持しながら推移していくと予想する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区内に存する普通住宅地域等であるが、特に市ケ谷駅勢圏の住宅地域と価格牽連性が高い。主な需要
者は、居住目的の個人のほか、転売若しくは賃貸マンション開発等を目的とした不動産業者等が中心となっている。元
来不動産需要が底堅い地域で経済活動の回復や良好な資金調達環境の継続等により不動産取引市場は堅調に推移してい
る。土地は３００㎡程度の画地で総額３億円台後半が中心価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が属する地域は賃貸用マンションが混在するが、マンション賃料が土地価格に見合う水準でないため収益価
格は低位に試算されたものと思料する。不動産取引は自用の居宅利用を目的としたものが多く、当該取引が地価形成の
大きなウエイトを占めることから、取引事例に基づく実証的な比準価格をより重視するとともに、収益性を反映した収
益価格を関連づけ、且つ代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    950,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.7]		 [104.0]
100		 1,210,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響が収束する中、不透明な国外
情勢や物価高・円安・金利上昇懸念等が不動
産市場に影響を及ぼす新たな要因となってい
る。

市ケ谷駅勢圏の住宅地域で都心接近性や生活
利便性のほか用途の多様性に優れることから
、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争
の関係にある他の不動産と比較しても市場競
争力の点で大きな優劣はないと判断される。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０公０６

-15		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西3.5m区道
、中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
b １１公０６

-8		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.3m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,172)
c １０公０６

-13		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m区道、
東3.3m、角地
１住居
高度2種最高20m
(80,200)
d ６８公０６

-1		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北5.3m区道、
東4m、南3.8m、
三方路
２中専
高度2種最高20m
(80,212)
e ５１公０６

-5		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8.2m区道、
西4m、角地
１住居
高度2種最高20m
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,157,263  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,168,721 		 100
[  89.3]
1,308,758 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
1,360,000 
b (　           ) 
1,054,852  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,088,607 		 100
[  90.3]
1,205,545 
1,250,000 
c (　           ) 
1,022,437  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
1,055,943 		 100
[  94.1]
1,122,150 
1,170,000 
d (　           ) 
1,254,046  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
1,274,764 		 100
[  98.9]
1,288,942 
1,340,000 
e (　           ) 
1,089,545  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
1,067,392 		 100
[ 100.8]
1,058,921 
1,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,280,000 円／㎡]  



新宿 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,197,975 
5,300,702 
18,897,273 
9,130,000 
9,767,273 		 （　0.9517）
9,295,514 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    290,484,813 円　　　　（　  1,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 173.46 ＲＣ4 535.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高20m
 70 ％   300 ％   240 ％   290 ㎡     10.0 m x   30.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～４階住宅（３０㎡程度の１Ｋタイプ）を想定。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 同類型建物の有効率としては標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
156.70 
75.3 
117.98 
4,050 
477,819 		 2.0  955,638 
1.0  477,819 

 2～ 2		 住宅
158.42 
95.4 
151.14 
4,150 
627,231 		 2.0  1,254,462 
1.0  627,231 

 3～ 3		 住宅
125.96 
94.6 
119.18 
4,200 
500,556 		 2.0  1,001,112 
1.0  500,556 

 4～ 4		 住宅
94.64 
93.5 
88.48 
4,250 
376,040 		 2.0  752,080 
1.0  376,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
535.72 
89.0 
476.78 

1,981,646 		 3,963,292 
1,981,646 
⑨年額支払賃料      1,981,646 円　×　12ヶ月　＝　      23,779,752 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     476.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,144,272 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,924,024 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,246,201 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,677,823 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,963,292 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,651 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,981,646 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         482,501 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,197,975 円　　　　（　        83,441 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １３公０６賃
　　　　-1		 4,091  
(   4,002) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,091 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,246 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １３公０６賃
　　　　-2		 3,151  
(   3,083) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
3,573 
c １３公０６賃
　　　　-3		 4,132  
(   4,042) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,591 
新宿 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 498,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,492,402 円  　　　       24,924,024　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      567,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,411,000 円  　　　　    166,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,300,702 円　（　　　　　　        18,278 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9517    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 166,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     535.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0423 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,130,000 円  
（　　　　　        31,483 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,197,975 円      
②総費用 5,300,702 円      
③純収益　①－② 18,897,273 円      
④建物等に帰属する純収益 9,130,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,767,273 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,295,514 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,053 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    290,484,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区市谷左内町２２番
 0111000018616-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
新宿 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -2 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　神山　由紀夫   TEL.
鑑定評価額 351,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 920,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区市谷左内町２２番
 ②地積
　(㎡)		 290  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,240)
台形
1:3		 ホテル

ＲＣ4F1B		 共同住宅、事務所ビ
ル等が混在する住宅
地域		 南西6m区道 水道、ガス、下水 市ケ谷

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 高台の閑静な住宅地域である
。		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ区道		 交通

施設		 市ケ谷駅北西方

330m		 法令

規制		 １住居
(70,240)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 市ケ谷駅徒歩圏内の靖国通り背後の高台に位置し、終日営業するスーパーマーケット等商業施設が充実し、生活
利便性が良好な住宅地である。地域要因に変動はなく現状の地域的特性を維持しながら推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    976,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ市ケ谷駅徒歩圏内を中心に、都営大江戸線及び東京メトロ東西線の徒歩圏内の利便性の高い
準優良住宅地域と判定した。主たる需要者は、地縁性のある自己利用の富裕層、収益性目的の個人や法人投資家等が想
定される。市場の需給動向は不動産需要は堅調であるが、金利の先高感や地価の高値警戒感があり、日銀の金融政策の
変更等に注視する必要がある。土地取引で㎡単価１３０万円前後で、土地建物は規模等により多種多様である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地周辺は賃貸マンション等が混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に
試算された。比準価格は代替性を有する取引事例を採用し、要因比較も適切に行われた。取引は自用の居宅が中心であ
ることから、代表標準地からの検討を踏まえ、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、単価と総額との関
連にも留意し、上記の様に鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    950,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.6]		 [104.0]
100		 1,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の先高感や高値警戒感はあるが、住宅地
の需要は堅調で、今後市場停滞リスクである
日本銀行の金融政策の変更等の動向には注視
が必要である。

都心に立地し、生活利便性は特筆すべきもの
がある。周辺の開発動向も概ね地域に影響を
与えるべき変動要因は認められない。


価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２公０６

-2		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,300)
b １７公０６

-7		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6m区道、
中間画地
１住居
高度地区最高30m
(70,240)
c ５５公０６

-326		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m私道、
南西4.2m、
角地
１中専
高度2種最高20m
(80,240)
d ５５公０６

-387		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m区道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
建築協定
(70,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,163,258  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,202,417 		 100
[  97.9]
1,228,209 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
1,280,000 
b (　           ) 
963,890  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
1,024,133 		 100
[  94.1]
1,088,345 
1,130,000 
c (　           ) 
1,141,408  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,154,706 		 100
[  88.3]
1,307,708 
1,360,000 
d (　           ) 
1,174,697  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,237,503 		 100
[  95.0]
1,302,635 
1,350,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,270,000 円／㎡]  



新宿 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,179,150 
5,485,886 
18,693,264 
9,268,200 
9,425,064 		 （　0.9613）
9,060,314 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    283,134,813 円　　　　（　    976,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 173.46 ＲＣ4 535.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高20m
 70 ％   300 ％   240 ％   290 ㎡     10.0 m x   30.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫを中心に、専有面積３５～４５㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 近隣の同種同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
156.70 
75.3 
117.98 
4,050 
477,819 		 1.0  477,819 
1.0  477,819 

 2～ 2		 共同住宅
158.42 
95.4 
151.14 
4,150 
627,231 		 1.0  627,231 
1.0  627,231 

 3～ 3		 共同住宅
125.96 
94.6 
119.18 
4,200 
500,556 		 1.0  500,556 
1.0  500,556 

 4～ 4		 共同住宅
94.64 
93.5 
88.48 
4,250 
376,040 		 1.0  376,040 
1.0  376,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
535.72 
89.0 
476.78 

1,981,646 		 1,981,646 
1,981,646 
⑨年額支払賃料      1,981,646 円　×　12ヶ月　＝　      23,779,752 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     476.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,144,272 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,924,024 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,246,201 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,677,823 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,981,646 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,826 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,981,646 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         482,501 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,179,150 円　　　　（　        83,376 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８公賃０６
　　　　-31		 3,476  
(   3,401) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,476 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,242 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０８公賃０６
　　　　-32		 4,745  
(   4,741) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,745 
c ０７公賃０６
　　　　-33		 4,353  
(   4,258) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,353 
新宿 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 855,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,268,086 円  　　　       24,924,024　×　　　　   9.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      567,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,453,500 円  　　　　    171,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       171,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       171,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,485,886 円　（　　　　　　        18,917 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9613    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 171,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     535.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,268,200 円  
（　　　　　        31,959 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,179,150 円      
②総費用 5,485,886 円      
③純収益　①－② 18,693,264 円      
④建物等に帰属する純収益 9,268,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,425,064 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,060,314 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,242 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    283,134,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     976,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区市谷左内町２２番
 0111000018616-0000
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備考