別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
新宿 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -1 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　剛佳   TEL.
鑑定評価額 151,000,000 円  １㎡当たりの価格 695,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区大久保１丁目２１９番４
｢大久保１－１４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(         13) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,160)

1:2		 住宅

ＲＣ3		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 西2.4m区道 水道、ガス、下水 新大久保

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　２
．４ｍ区道		 交通

施設		 新大久保駅東方

400m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因及び標準的使用に特に変化はなく現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    735,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    549,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区のＪＲ山手線等の各駅勢圏の低層住宅地域で、需要者の中心は一般のエンドユーザーのほか転売目
的の不動産業者である。圏内は都心に近い利便性の良い住宅地域として熟成しており潜在的需要は根強い。市場での需
要の中心となる価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で１億５千万円程度、新築の戸建物件は規模による個別性が
強く１億円前後を中心に幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は代替不動産との価格比較等の観点から意思決定を行う傾向が強く、市場の実態を反映した比準価格は実証的で
説得力を有する。一方で収益価格は最有効使用の賃貸用不動産を想定して試算したが、現実の市場で収益性に着目した
取引は少なく相対的に信頼性は劣る。以上より比準価格を標準に収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    793,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[123.1]		 [102.0]
100		 692,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    641,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心部不動産の需要は堅調で地価は上昇して
いるが、今後の金利政策、為替市場の動向、
地政学的リスク等を注視する必要がある。


特筆すべき変動は無い。細街路が多く街路条
件はやや劣るが山手線の最寄り駅から徒歩圏
にあって従来から割安感が強く地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.1
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０３公０６

-9		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北3.2m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
b ５５公０６

-310		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東3.2m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
c ５５公０６

-311		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3m区道、
東1.5m、
二方路
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
d ５５公０６

-312		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.3m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
e ６４公０６

-3		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西3m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
870,053  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
935,078 		 100
[ 122.5]
763,329 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
779,000 
b (　           ) 
852,028  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
911,819 		 100
[ 133.0]
685,578 
699,000 
c (　           ) 
897,929  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
872,298 		 100
[ 124.6]
700,079 
714,000 
d (　           ) 
940,222  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
960,702 		 100
[ 130.9]
733,921 
749,000 
e (　           ) 
878,117  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
900,500 		 100
[ 126.1]
714,116 
728,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +0.1 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    735,000 円／㎡]  



新宿 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,261,770 
2,770,839 
9,490,931 
5,016,000 
4,474,931 		 （　0.9585）
4,289,221 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    119,145,028 円　　　　（　    549,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 124.00 Ｓ3 289.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高20m
 70 ％   300 ％   160 ％   217 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   2.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプの共同住宅。平均専有面積３２㎡程度。 ⑦有効率　  98.4 ％
の理由		 おおむね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.50 
98.5 
99.00 
3,499 
346,401 		 1.0  346,401 
1.0  346,401 

 2～ 2		 住宅
100.50 
98.5 
99.00 
3,570 
353,430 		 1.0  353,430 
1.0  353,430 

 3～ 3		 住宅
88.50 
98.3 
87.00 
3,570 
310,590 		 1.0  310,590 
1.0  310,590 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
289.50 
98.4 
285.00 

1,010,421 		 1,010,421 
1,010,421 
⑨年額支払賃料      1,010,421 円　×　12ヶ月　＝　      12,125,052 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     285.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         513,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の標準的な共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,638,052 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       631,903 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,006,149 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,010,421 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,599 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,010,421 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         246,022 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,261,770 円　　　　（　        56,506 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０３公賃０６
　　　　-1		 2,714  
(   2,655) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,548 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,645 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,570 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０３公賃０６
　　　　-2		 3,651  
(   3,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
3,756 
c ０３公賃０６
　　　　-3		 4,447  
(   4,350) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[ 98.0]
3,630 
新宿 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 440,000 円  　　　　     88,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,175,339 円  　　　       12,638,052　×　　　　   9.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      231,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      748,000 円  　　　　     88,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,000 円  　　　　     88,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,000 円  　　　　     88,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,770,839 円　（　　　　　　        12,769 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     289.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,016,000 円  
（　　　　　        23,115 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,261,770 円      
②総費用 2,770,839 円      
③純収益　①－② 9,490,931 円      
④建物等に帰属する純収益 5,016,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,474,931 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,289,221 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,766 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    119,145,028 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     549,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区大久保一丁目２１９番４
 0111000019314-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
新宿 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -1 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　飯田　修司   TEL.
鑑定評価額 151,000,000 円  １㎡当たりの価格 694,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区大久保１丁目２１９番４
｢大久保１－１４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(         13) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,160)

1:2		 住宅

ＲＣ3		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 西2.4m区道 水道、ガス、下水 新大久保

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北、２．
４ｍ区道		 交通

施設		 新大久保駅東方

400m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 新大久保駅を中心とする住宅地域で特段の変動要因はなく、今後も現状を維持し推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    739,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    546,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ山手線等沿線の各駅を最寄り駅とする新宿区に位置する生活利便性に富む住宅地域である。
需要者は新宿区及び周辺区に居住する一次取得者層、買換取得者層のほか、交通、生活利便性に富む立地条件に着目し
た不動産業者、投資家等である。市場参加者が着目する生活利便性等を具備する大久保エリアに位置する住宅地域で需
要は底堅い。市場での中心価格帯は画地規模により様々であるが、土地は坪当たり２３０～２５０万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、収益価格は行政的条件、画地条件
の制約等もありやや低位に試算された。当該地域の市場参加者は代替競争関係にある不動産の取引価格、居住の快適性
、収益性等を指標として意思決定する。本件では市場参加者の意思決定要因を勘案のうえ、代表標準地との検討を踏ま
え、市場実勢を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    793,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[123.2]		 [102.0]
100		 691,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    641,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており各種政策の効果
により緩やかな回復が続くことが期待される
。区内の不動産市場は堅調に推移。


新宿エリアと面的連続性を有する大久保通り
背後のやや街路条件が劣る住宅地域であるが
需要は底堅く地価は上昇基調で推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５公０６

-4		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.4m区道
、北西1.6m、
角地
１中専
高度2種最高20m
(80,216)
b ６１公０６

-14		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西2.4m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
c １７公０６

-10		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
d ５５公０６

-341		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
694,935  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.1]
772,653 		 100
[ 104.9]
736,561 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
751,000 
b (　           ) 
647,668  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
787,361 		 100
[ 100.0]
787,361 
803,000 
c (　           ) 
649,941  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
647,392 		 100
[  98.9]
654,593 
668,000 
d (　           ) 
652,432  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
704,495 		 100
[  97.8]
720,343 
735,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 -14.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    739,000 円／㎡]  



新宿 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,436,321 
2,806,820 
9,629,501 
5,181,300 
4,448,201 		 （　0.9585）
4,263,601 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    118,433,361 円　　　　（　    546,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 124.00 Ｓ3 289.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高20m
 70 ％   300 ％   160 ％   217 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   2.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住戸タイプ（１ＤＫ、平均専有面積３３㎡程度） ⑦有効率　  98.4 ％
の理由		 地域の共同住宅の標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.50 
98.5 
99.00 
3,550 
351,450 		 1.0  351,450 
1.0  351,450 

 2～ 2		 住宅
100.50 
98.5 
99.00 
3,600 
356,400 		 1.0  356,400 
1.0  356,400 

 3～ 3		 住宅
88.50 
98.3 
87.00 
3,650 
317,550 		 1.0  317,550 
1.0  317,550 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
289.50 
98.4 
285.00 

1,025,400 		 1,025,400 
1,025,400 
⑨年額支払賃料      1,025,400 円　×　12ヶ月　＝　      12,304,800 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     285.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         513,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,817,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       640,890 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,176,910 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,025,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,741 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,025,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         249,670 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,436,321 円　　　　（　        57,310 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０２公賃０６
　　　　-24		 3,717  
(   3,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,793 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０２公賃０６
　　　　-25		 3,761  
(   3,679) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,651 
c ０２公賃０６
　　　　-26		 3,882  
(   3,797) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,589 
新宿 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 454,500 円  　　　　     90,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,166,420 円  　　　       12,817,800　×　　　　   9.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      231,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      772,600 円  　　　　     90,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,900 円  　　　　     90,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,900 円  　　　　     90,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,806,820 円　（　　　　　　        12,935 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     289.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,181,300 円  
（　　　　　        23,877 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,436,321 円      
②総費用 2,806,820 円      
③純収益　①－② 9,629,501 円      
④建物等に帰属する純収益 5,181,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,448,201 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,263,601 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,648 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    118,433,361 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     546,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区大久保一丁目２１９番４
 0111000019314-0000
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備考