別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
港 5-53　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-53 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　川端　康弘   TEL.
鑑定評価額 1,330,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区東新橋２丁目５９番６外
｢東新橋２－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,700)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10		 高層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南東12m区道、南西側道 水道、ガス、下水 汐留

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 汐留駅南西方

270m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域でイタリア街と呼ばれ街並みも良好であることから商業地域とし
てさらに成熟していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,720,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び周辺区における中高層の事務所等が建ち並ぶ商業地域で、特に事務所環境が良好な商業地域との
代替競争関係が強く認められる。需要者の中心は賃貸経営を行う不動産会社や不動産開発会社等である。事務所等の賃
貸市場についてはやや軟調な一方、都心エリアの不動産を求める不動産会社等の需要は強く、売買市場における不動産
投資需要は堅調である。取引の中心価格帯は土地の総額で１０億から２０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替競争関係が認められる取引事例から比準して求めたもので実証的な価格である。収益価格は対象標準地
に事務所を建築して賃貸運営することを想定して求めたもので収益性を反映している。対象標準地は収益性も考慮され
るが事務所環境の良化から市場性を反映した取引が優位となっている。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づ
けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-7                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,940,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[134.1]		 [103.0]
100		 4,010,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,810,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めやインフレ進行等により
先行きに対する不透明感が残る市場であるが
、優良物件に対する需要は堅調である。


高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地
域であり、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-53　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０６
-113		 港区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m区道、
中間画地
商業

(100,640)
b ＩＲＳ（公
）０６
-2		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c ＩＲＳ（公
）０６
-114		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ＷＴＮ（公
）０６
-102		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東35.9m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
e ＹＡＳ（公
）０６
-119		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m区道、
南東8m、角地
商業

(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    801,839) 
4,009,195  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,237,719 		 100
[  95.9]
4,418,894 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
4,550,000 
b (　           ) 
3,826,932  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,983,836 		 100
[  96.8]
4,115,533 
4,240,000 
c (　           ) 
3,766,182  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,954,491 		 100
[  96.8]
4,085,218 
4,210,000 
d (　           ) 
3,970,432  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,299,978 		 100
[ 106.1]
4,052,760 
4,170,000 
e (　           ) 
3,673,210  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
3,609,299 		 100
[  86.6]
4,167,782 
4,290,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,220,000 円／㎡]  



港 5-53　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

134,283,527 
38,523,236 
95,760,291 
57,783,000 
37,977,291 		 （　0.9386）
35,645,485 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  1,229,154,655 円　　　　（　  3,720,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-53　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 275.60 Ｓ10F1B 2,663.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   700 ％   330 ㎡     14.1 m x   23.9 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階・１階は駐車場、２～１０階は事務所、フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  65.9 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
75.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 駐車場
230.90 
 
 
 
 		    
   

 2～10		 事務所
261.90 
74.4 
194.90 
5,640 
1,099,236 		 10.0  10,992,360 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,663.00 
65.9 
1,754.10 

9,893,124 		 98,931,240 
0 
⑨年額支払賃料      9,893,124 円　×　12ヶ月　＝　     118,717,488 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,754.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　      18,944,280 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,700,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       137,661,768 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,700,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,018,088 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 133,343,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        98,931,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         939,847 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     134,283,527 円　　　　（　       406,920 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-216		 6,266  
(   6,224) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
5,880 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,687 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,640 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-112		 5,175  
(   5,147) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
5,230 
c ＡＢＲ（公）０
６賃貸
　　　　-204		 6,406  
(   6,353) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
5,958 
港 5-53　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,090,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 17,124,136 円  　　　      140,361,768　×　　　　  12.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,494,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,755,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,030,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,030,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      38,523,236 円　（　　　　　　       116,737 円／㎡）　　（経費率　　  28.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9386    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,030,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 368,000 円／㎡　×　   2,663.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 ×  35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 57,783,000 円  
（　　　　　       175,100 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 134,283,527 円      
②総費用 38,523,236 円      
③純収益　①－② 95,760,291 円      
④建物等に帰属する純収益 57,783,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 37,977,291 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 35,645,485 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      108,017 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,229,154,655 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,720,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-53　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区東新橋二丁目５９番６
 0104000099284-0000
2 　港区東新橋二丁目５９番７
 0104001204346-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
港 5-53　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
港 5-53 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　元偉   TEL.
鑑定評価額 1,330,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,030,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 港区東新橋２丁目５９番６外
｢東新橋２－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,700)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10		 高層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南東12m区道、南西側道 水道、ガス、下水 汐留

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 汐留駅南西方

270m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域でイタリア街として観光の名所にもなっており、今後共発展が予測さ
れる。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,590,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区内及び周辺区の中高層の事務所等が建ち並ぶ高度商業地域、準高度商業地域である。需要者の中心
は投資用不動産の取得を目的とした法人、機関投資家、大手企業等である。通称イタリア街は、繁華性が高く希少性有
するため需給状況は安定している。コロナ禍の影響は少なく、地価は上昇傾向を示した。土地は１㎡当り３５０万円～
４５０万円、土地建物総額は、２０億円～３０億円が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ洒落た雰囲気の漂う熟成度の高い商業地域に位置する。比準価格は市
場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を的確に反映した理論的価格である。
対象標準地は繁華性の高い商業地で収益性に基づく収益価格についても重視される傾向を有する。従って、比準価格及
び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　港 5-7                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,940,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[133.6]		 [103.0]
100		 4,030,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,810,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利政策と金融緩和により地価は上昇傾向
を示したが、建築費高騰や空室率増加等によ
り不透明感は継続している。


通称イタリア街に位置する熟成した商業地域
。地価は上昇傾向を示した。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 港 5-53　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０６
-204		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,700)
b ＩＲＳ（公
）０６
-2		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c ＩＲＳ（公
）０６
-114		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ＩＲＳ（公
）０６
-107		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.3m区道
、北西6.1m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,960,999  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
4,344,183 		 100
[ 102.0]
4,259,003 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
4,390,000 
b (　           ) 
3,826,932  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,983,836 		 100
[ 101.9]
3,909,554 
4,030,000 
c (　           ) 
3,766,182  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,954,491 		 100
[ 101.9]
3,880,757 
4,000,000 
d (　           ) 
5,371,908  		 100
[ 150.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,744,689 		 100
[  88.1]
4,250,498 
4,380,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,150,000 円／㎡]  



港 5-53　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

128,436,146 
36,955,758 
91,480,388 
54,921,900 
36,558,488 		 （　0.9386）
34,313,797 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  1,183,234,379 円　　　　（　  3,590,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
港 5-53　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 275.60 Ｓ10F1B 2,663.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   700 ％   330 ㎡     14.1 m x   23.9 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階・１階駐車場、２～１０階事務所（フロア貸）を想定 ⑦有効率　  65.9 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
75.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 駐車場
230.90 
 
 
 
 		    
   

 2～10		 事務所
261.90 
74.4 
194.90 
5,350 
1,042,715 		 10.0  10,427,150 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,663.00 
65.9 
1,754.10 

9,384,435 		 93,844,350 
0 
⑨年額支払賃料      9,384,435 円　×　12ヶ月　＝　     112,613,220 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,754.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　      18,944,280 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,700,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       131,557,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,700,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,712,875 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 127,544,625 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        93,844,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         891,521 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     128,436,146 円　　　　（　       389,200 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-228		 4,813  
(   4,789) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,348 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,395 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-229		 3,647  
(   3,629) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
5,301 
c ＳＳＫ（公）０
６賃貸
　　　　-230		 4,870  
(   4,757) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,411 
港 5-53　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,937,000 円  　　　　    979,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 16,245,158 円  　　　      134,257,500　×　　　　  12.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,494,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,321,500 円  　　　　    979,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       979,000 円  　　　　    979,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       979,000 円  　　　　    979,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      36,955,758 円　（　　　　　　       111,987 円／㎡）　　（経費率　　  28.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9386    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 979,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   2,663.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 ×  35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 54,921,900 円  
（　　　　　       166,430 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 128,436,146 円      
②総費用 36,955,758 円      
③純収益　①－② 91,480,388 円      
④建物等に帰属する純収益 54,921,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 36,558,488 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 34,313,797 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      103,981 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,183,234,379 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,590,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 港 5-53　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　港区東新橋二丁目５９番６
 0104000099284-0000
2 　港区東新橋二丁目５９番７
 0104001204346-0000
3 　
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6 　
7 　
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備考